Parere n. 1239/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Esito

La questione giuridica

Il ricorrente ha impugnato l'archiviazione della pratica relativa alla realizzazione di un'autorimessa interrata composta da 21 box e 15 posti auto in superficie, destinati al servizio di unità immobiliari limitrofe. Ha dedotto la violazione dell'art. 9 della legge n. 122/1989 e l'eccesso di potere per difetto di motivazione, carenza dei presupposti, travisamento, illogicità e contraddittorietà. La questione centrale riguardava se, ai fini dell'applicazione della disciplina derogatoria prevista dall'art. 9, comma 1, il vincolo pertinenziale tra parcheggio e singole unità immobiliari dovesse già sussistere, almeno nei suoi elementi materiali, al momento del rilascio del titolo edilizio oppure potesse essere soltanto programmato per il futuro. Il ricorrente sosteneva che fosse sufficiente la previsione della successiva costituzione e trascrizione del vincolo, richiamando anche il comma 4 della disposizione. Il Comune ha dedotto, oltre all'inammissibilità per esorbitanza nel merito amministrativo, l'assenza del requisito soggettivo e oggettivo della pertinenzialità: il richiedente era proprietario della sola area destinata all'autorimessa, non delle unità immobiliari da asservire; mancavano inoltre l'identificazione puntuale dei cespiti, la contiguità fisica e un atto d'obbligo già perfezionato.

Il parere

Il Consiglio di Stato ha ritenuto il ricorso infondato nel merito e ha pertanto ritenuto di poter soprassedere all'esame delle eccezioni in rito. L'art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 ha natura eccezionale e derogatoria rispetto alla disciplina urbanistica generale e deve essere interpretato restrittivamente. La Sezione ha individuato anzitutto la radicale carenza del requisito soggettivo: la norma legittima i proprietari degli immobili cui il parcheggio è destinato a servizio, mentre il ricorrente era proprietario soltanto dell'area d'intervento e non vantava diritti sulle unità immobiliari da asservire. Tale estraneità è stata ritenuta decisiva e assorbente. È stata inoltre ravvisata la carenza del requisito oggettivo, poiché al momento dell'istanza e dell'adozione del provvedimento non risultava costituito alcun vincolo pertinenziale, non erano individuate le singole unità immobiliari e mancava qualsiasi rapporto di contiguità fisica o collegamento funzionale. La dichiarazione notarile prodotta costituiva soltanto una disponibilità a ricevere futuri atti d'obbligo, non un vincolo perfezionato, e indicava peraltro un raggio di 300 metri, diverso dai 200 metri indicati dal ricorrente. La disciplina richiede una relazione di pertinenzialità materiale, concreta e riferita a ciascuna specifica unità immobiliare, tale da assicurare l'inscindibilità tra posto auto e bene principale e da impedire destinazioni autonome o speculative. Il richiamo al comma 4 dell'art. 9 è stato giudicato inconferente, poiché tale disposizione riguardava, nel testo applicabile ratione temporis, parcheggi realizzati da imprese o cooperative su aree comunali concesse in diritto di superficie; solo in quel diverso contesto poteva ritenersi sufficiente la programmazione del futuro vincolo. Anche il precedente Cons. Stato, Sez. VI, n. 3977/2016 è stato ritenuto non pertinente, perché relativo a parcheggi collocati in aree contigue agli edifici serviti e a uno specifico contesto regolamentare. Il ricorso è stato quindi rigettato.

Osservazioni

Norme richiamate

• art. 9, comma 1, legge 24 marzo 1989, n. 122

  I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.

  La disposizione ha natura eccezionale e derogatoria e richiede rigorosamente sia la coincidenza soggettiva tra richiedente e proprietario dell'immobile servito, sia un rapporto pertinenziale attuale, concreto, specifico e materialmente prossimo tra ciascun parcheggio e la singola unità immobiliare.

• art. 9, comma 4, legge 24 marzo 1989, n. 122

  Nel testo applicabile ratione temporis, la disposizione riguardava parcheggi realizzati da imprese di costruzione o cooperative su aree comunali concesse in diritto di superficie; solo in tale peculiare contesto la giurisprudenza ha ammesso la mera programmazione del futuro vincolo.

• art. 10-bis, legge 7 agosto 1990, n. 241

  Il preavviso di diniego ha consentito al ricorrente di presentare una memoria partecipativa; il Consiglio di Stato ha dato atto del pieno dispiegarsi del contraddittorio procedimentale.

• art. 8, comma 1, d.P.R. 24 novembre 1971, n. 1199

  La questione dell'asserita esorbitanza nel merito amministrativo è stata ritenuta non necessaria da esaminare, poiché il ricorso è risultato infondato nel merito.

Massime di principio

• La disciplina dell'art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989, in quanto eccezionale e derogatoria rispetto alla disciplina urbanistica generale, è soggetta a interpretazione restrittiva e non può essere applicata al di fuori dei presupposti espressamente richiesti.
• Ai fini della realizzazione di parcheggi pertinenziali in deroga ai sensi dell'art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989, è necessaria la coincidenza soggettiva tra il richiedente il titolo e il proprietario dell'immobile destinato a essere servito dal parcheggio; la proprietà della sola area d'intervento non è sufficiente.
• Il vincolo pertinenziale richiesto dall'art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 deve essere attuale e concreto, almeno nei suoi elementi materiali, al momento del rilascio del titolo edilizio; la mera previsione della futura costituzione del vincolo non soddisfa il requisito.
• La pertinenzialità urbanistico-edilizia dei parcheggi ex art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 deve riferirsi a ciascuna specifica unità immobiliare e presuppone un rapporto di immediata contiguità fisica o di concreta prossimità funzionale; non è sufficiente l'asservimento generico di immobili non identificati situati entro un determinato raggio.
• La possibilità di programmare un futuro vincolo pertinenziale, riconosciuta in relazione al comma 4 dell'art. 9 della legge n. 122/1989, non è estensibile agli interventi disciplinati dal comma 1, poiché le due disposizioni regolano fattispecie soggettive e oggettive differenti.

Come è indicizzato