Cassazione Civile, Ordinanza n. 01286/2023 del 17/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un immobile sito in Bacoli. Il giudice di primo grado aveva dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni, aveva dichiarato cessata la materia del contendere sul rilascio perché l'immobile era tornato nella disponibilità della locatrice, e aveva rigettato le domande riconvenzionali della conduttrice, condannandola al pagamento di una somma a titolo di canoni. La Corte d'appello aveva confermato la decisione, ritenendo che la conduttrice avesse assunto contrattualmente il rischio relativo alla regolarità urbanistica e alla possibile adozione di provvedimenti repressivi sull'immobile, escludendo quindi che il sequestro penale e l'ordinanza di demolizione giustificassero la sospensione del pagamento del canone o integrassero inadempimento della locatrice. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha articolato sei motivi. Con i primi due ha denunciato violazione delle regole sull'interpretazione del contratto e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che lo stato urbanistico-amministrativo dell'immobile, verificabile presso gli uffici comunali e paesaggistici, costituiva una presupposizione del contratto e che la perizia allegata mostrava solo scarti trascurabili rispetto alla documentazione ufficiale. Con il terzo e il quarto motivo ha dedotto violazione di varie norme civilistiche e processuali, contestando la corretta interpretazione del regolamento contrattuale, la pretesa vessatorietà delle clausole che attribuivano il rischio alla conduttrice, la permanenza dell'obbligo di pagare il canone dopo il sequestro e l'omesso esame di altri fatti decisivi, incluso il preteso comportamento inerte della locatrice. Con il quinto e il sesto motivo ha invocato la responsabilità aquiliana della locatrice e l'omesso esame della domanda risarcitoria proposta anche in proprio da una delle persone fisiche coinvolte nella gestione della conduttrice, lamentando il danno subito per il suo coinvolgimento nel procedimento penale e l'omessa informazione circa l'istanza di condono del 1986. La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato, anzitutto, la mancata osservanza dell'art. 366, n. 6, c.p.c. quanto alla specifica localizzazione e indicazione degli atti e documenti su cui il ricorso si fondava. Ha poi osservato che le censure erano in larga parte fattuali e volte a ottenere una rivalutazione del merito, senza individuare correttamente la violazione dei canoni ermeneutici. Nel merito ha comunque ribadito che, per gli immobili destinati ad attività commerciale, l'inadempimento del locatore sussiste solo se la mancanza dei titoli autorizzativi dipende da carenze intrinseche del bene, salvo che il locatore abbia assunto uno specifico obbligo di regolarizzazione o che il conduttore abbia consapevolmente accettato il rischio. Nel caso concreto la locatrice non aveva assunto tale obbligo; al contrario, il contratto e il bando di gara avevano espressamente addossato alla conduttrice il rischio dello stato urbanistico del bene e dei possibili provvedimenti repressivi. Ha quindi ritenuto infondate le doglianze sulla vessatorietà delle clausole, sulla sospensione del canone e sulla responsabilità risarcitoria della locatrice. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso sul piano processuale, dichiarandolo inammissibile per difetto di specificità e per inidoneità delle censure a confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata. Ha confermato l'impostazione dei giudici di merito secondo cui, nella locazione commerciale in esame, il rischio della non regolarità urbanistica dell'immobile e dei conseguenti provvedimenti repressivi era stato espressamente assunto dalla conduttrice, con conseguente legittimità della permanenza dell'obbligo di pagamento del canone e insussistenza di responsabilità contrattuale o extracontrattuale della locatrice. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Le doglianze formulate come violazione di legge o omesso esame di fatto non possono tradursi in una richiesta di rivalutazione del merito o in censure generiche e non autosufficienti.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere la puntuale localizzazione degli atti e documenti su cui si fonda; la mancata specificazione comporta inammissibilità delle censure.

• art. 1341 c.c.

  La disciplina delle clausole vessatorie presuppone condizioni generali di contratto o predisposizione unilaterale in senso proprio; non basta la mera pretesa asimmetria negoziale.

• art. 1575 c.c.

  L'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento per l'uso convenuto non opera automaticamente in assenza di una specifica pattuizione o se il rischio è stato consapevolmente assunto dal conduttore.

• art. 1218 c.c.

  La responsabilità contrattuale del locatore non è configurabile se il mancato utilizzo del bene dipende da un rischio espressamente addossato al conduttore.

• art. 1176 c.c.

  La censura non può fondarsi su una generica violazione della diligenza senza confrontarsi con l'assetto negoziale concretamente accertato.

• art. 1337 c.c.

  È esclusa la scorrettezza precontrattuale quando il bando e il contratto abbiano chiarito che la regolarità urbanistica non era garantita.

• art. 1374 c.c.

  L'integrazione del contratto non può contraddire l'assetto di rischio espressamente pattuito dalle parti.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede esecutiva non impone alla locatrice obblighi ulteriori rispetto a quelli assunti contrattualmente, se il rischio è stato accettato dal conduttore.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento presuppone un inadempimento imputabile o comunque riconducibile all'obbligazione assunta dalla controparte, qui escluso.

• art. 1455 c.c.

  Non rileva un preteso inadempimento della locatrice quando, alla luce del contratto, non le era stato imposto il relativo obbligo di garanzia.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento non è fondata se il conduttore ha contrattualmente assunto il rischio che viene posto a base della sospensione del canone.

• art. 1578 c.c.

  Le doglianze sui vizi della cosa locata non sono accoglibili quando il rischio dei vizi o della non conformità urbanistica sia stato consapevolmente assunto dal conduttore.

• art. 2697 c.c.

  Le censure non soddisfano l'onere di allegazione e prova dei fatti posti a fondamento della pretesa responsabilità della locatrice.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è vizio di ultrapetizione o omissione quando il giudice di merito rigetta tutte le domande riconvenzionali, comprese quelle risarcitorie personali, affrontando il nucleo delle pretese proposte.

• art. 115 c.p.c.

  La doglianza non può tradursi in una richiesta di diversa lettura del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito non è sindacabile in cassazione se la censura mira solo a sostituirle una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 342 c.p.c.

  La critica in sede di legittimità non può limitarsi a contestazioni generiche, ma deve confrontarsi specificamente con la motivazione e la ratio della decisione impugnata.

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità aquiliana della locatrice è esclusa in mancanza di una condotta illecita causalmente collegata al danno allegato.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno è irrilevante se manca il presupposto della responsabilità risarcitoria.

• art. 380 bis 1 c.p.c.

  La trattazione è avvenuta in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il ricorso.

• art. 13, D.P.R. n. 115 del 2012

  comma 1 quater; comma 1 bis

  Sussistendo l'inammissibilità del ricorso, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la deduzione di violazione delle norme sull'interpretazione del contratto è inammissibile se non si indicano specificamente i canoni ermeneutici asseritamente violati e il modo in cui il giudice se ne sarebbe discostato; non basta contrapporre una lettura alternativa del testo contrattuale.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere usato per sollecitare una nuova valutazione del merito o della prova, né per riproporre questioni fattuali già decise dal giudice di appello.
• In una locazione commerciale, l'inadempimento del locatore per inidoneità urbanistica o amministrativa dell'immobile è configurabile solo se la mancanza dei titoli autorizzativi dipende da caratteristiche intrinseche del bene che impediscano in radice il rilascio dei titoli necessari, salvo che il locatore abbia assunto uno specifico obbligo di regolarizzazione.
• Le parti possono validamente allocare contrattualmente il rischio della non conformità urbanistica dell'immobile e di eventuali provvedimenti repressivi; se il conduttore ha consapevolmente accettato tale rischio, non può sospendere il pagamento del canone invocando l'eccezione di inadempimento.
• La disciplina delle clausole vessatorie ex art. 1341 c.c. richiede una effettiva predisposizione unilaterale di condizioni generali o una situazione sostanzialmente imposta alla controparte; non è sufficiente la mera pattuizione di clausole sfavorevoli in un contratto negoziato.
• La responsabilità contrattuale o extracontrattuale del locatore non è configurabile quando il danno allegato derivi da un rischio espressamente trasferito sul conduttore dal regolamento negoziale.

Come è indicizzato