Cassazione Civile, Sentenza n. 17326/2024 del 24/06/2024

Esito

La controversia

Il Comune ha chiesto il pagamento pro quota di € 372.116,74 dagli assegnatari degli alloggi per il conguaglio relativo alla realizzazione delle strade del comparto (costi dei suoli/indennità espropriativa). La questione principale era se, ai sensi dell'art.35 L.865/1971 e del principio del "perfetto pareggio economico", tale obbligazione potesse trasferirsi automaticamente agli assegnatari (natura "propter rem" o obbligazione reale/opponibilità per trascrizione) o se rimanesse in capo alla Cooperativa concessionaria, salvo accollo espresso o clausola traslativa nella convenzione/atti di assegnazione. In secondo luogo si è censurata la mancata pronuncia sulla qualificazione propter rem.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva escluso la legittimazione passiva degli assegnatari non essendovi nella convenzione "a monte" e negli atti di assegnazione prova di un accollo o di una clausola che trasferisse l'obbligazione agli assegnatari. La Corte ha ritenuto che l'art.35 L.865/1971 abiliti la trascrizione per render opponibile la convenzione ma non impone automaticamente il subentro degli acquirenti in obbligazioni pecuniarie non previste dalla convenzione stessa; la trasmissione richiede espressa previsione negoziale (o accollo). Quanto alla dedotta natura propter rem, la Corte ha ritenuto che la questione sia stata implicitamente decisa negativamente dalla valutazione dell'estraneità degli assegnatari e dell'assenza di fonti normative o negoziali che riconoscano la natura reale dell'obbligazione. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese a favore di specifici controricorrenti (importi liquidati in sentenza) ed è stato dato atto dell'onere del versamento dell'ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art.13 DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 35 legge 22.10.1971 n. 865

  comma 12 (richiamato nel testo)

  Consente la trascrizione della convenzione per renderla opponibile agli aventi causa, ma non dispone che le obbligazioni pecuniarie della convenzione si trasferiscano automaticamente ai successivi acquirenti: il trasferimento richiede una previsione convenzionale o un accollo espresso

• art. 1273 cod. civ. (accollo)

  Richiamato come istituto necessario per il subentro di un terzo nell'obbligazione del debitore: senza accollo espresso non si determina il trasferimento dell'obbligazione

• art. 360 cod. proc. civ.

  co.1 n.3 e n.4 (motivi di cassazione invocati)

  Norma processuale usata per censurare violazione di legge e omessa pronuncia su specifici motivi di impugnazione

• art. 112 cod. proc. civ.

  Richiamata in relazione all'omessa pronuncia: la Corte ha ritenuto la questione sostanzialmente decisa implicitamente nella motivazione e non abbia sanzionato nullità per omessa pronuncia

• art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115/2002 (come inserito dall'art.1, comma 17 L.228/2012)

  Norma sul contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore versamento da parte del ricorrente pari all'importo dovuto per il ricorso

Massime di principio

• L'art.35 L.865/1971 rende la convenzione opponibile agli aventi causa mediante trascrizione ma non crea di per sé l'obbligo pecuniario a carico dei successivi acquirenti: la trasmissione dell'onere richiede espressa previsione nella convenzione o accollo nei singoli atti
• Per ritenere gli assegnatari responsabili di conguagli o costi sostenuti dal Comune occorre dimostrare in modo chiaro e specifico il contenuto degli atti di assegnazione (accolli, richiami alla convenzione che impongono l'obbligo, clausole traslative); mere trascrizioni o conoscenza presunta non bastano
• La qualificazione dell'obbligazione come 'propter rem' è riservata a specifici oneri strettamente connessi alla titolarità del diritto e alle opere di urbanizzazione correlate alla concessione: fuori da quel rapporto (es. successivi acquirenti non titolari della concessione originaria) non opera automaticamente e necessita di previsione normativa o negoziale
• La trascrizione non può creare obbligazioni che non risultano dalla convenzione: gli enti pubblici che intendono garantire il recupero di spese future devono inserire espressamente clausole traslative o richiedere garanzie/accolli negli atti di assegnazione
• In sede giudiziale, la parte che invoca il trasferimento di obbligazioni deve allegare e provare i testi integrali e il contenuto preciso degli atti (convenzione e atti di assegnazione) dimostrando l'esistenza di clausole che impongano il subentro; in mancanza la legittimazione passiva rimane del soggetto originariamente obbligato