Cassazione Civile, Ordinanza n. 18653/2022 del 09/06/2022

Esito

La controversia

Un condomino ha agito per ottenere l'accertamento della proprietà condominiale di una soffitta e di un cortile a servizio di un edificio sito in Porto San Giorgio, e per la condanna dell'altro condomino all'eliminazione di una porta che questi avrebbe aperto abusivamente sul vano scala condominiale per accedere alla propria proprietà. Il tribunale ha rigettato la domanda; la corte d'appello ha confermato il rigetto. Nel ricorso per cassazione il soccombente ha dedotto, con i primi due motivi, la violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che la corte territoriale avesse escluso la natura comune della soffitta e del cortile senza un titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità, e avendo invece valorizzato solo lo stato dei luoghi e le risultanze catastali. Con il terzo e quarto motivo, poi assorbiti, ha denunciato rispettivamente il mancato riconoscimento di un diritto di passaggio sul cortile e l'omessa qualificazione della porta sul vano scale come innovazione vietata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i primi due motivi. Ha affermato che, per i beni indicati dall'art. 1117 c.c., il giudice di merito deve verificare, per la soffitta, se essa sia strutturalmente e funzionalmente idonea all'uso comune, e poi accertare l'esistenza di un titolo contrario; per il cortile, deve invece verificare la presenza di un titolo idoneo a vincere la regola legale di attribuzione. La Corte ha censurato la decisione d'appello perché aveva escluso la condominialità dei beni sulla base delle sole risultanze catastali e dello stato dei luoghi, senza compiere l'indagine richiesta e incorrendo in una motivazione contraddittoria. Conseguentemente ha accolto il ricorso nei limiti dei primi due motivi, dichiarando assorbiti gli altri due, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  non formula una mera presunzione di comunione, ma un criterio di attribuzione della proprietà dei beni elencati, superabile solo con un titolo contrario o con la prova che, per caratteristiche strutturali, il bene sia asservito in via esclusiva a una o più unità immobiliari

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  usato per censurare la violazione di legge dedotta nel secondo motivo

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  usato per censurare la violazione di legge e il vizio dedotto nel primo motivo

• art. 380-bis c.p.c.

  la proposta del relatore non ha carattere decisorio e funge da prima interlocuzione per la decisione collegiale

• art. 51, n. 4, c.p.c.

  non sussiste l'obbligo di astensione del relatore autore della proposta ex art. 380-bis c.p.c.

• art. 1102 c.c.

  richiamato in relazione alla possibilità di aperture verso il cortile comune e ai limiti dell'uso consentito della cosa comune

• art. 1120 c.c.

  richiamato dal ricorrente con riferimento alla qualificazione della porta come innovazione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente nei motivi poi assorbiti

• art. 1062 c.c.

  richiamato dal ricorrente nei motivi poi assorbiti

Massime di principio

• I beni indicati dall'art. 1117 c.c. sono soggetti a un criterio legale di appartenenza comune che non può essere superato da mere risultanze di fatto o catastali, ma solo da un titolo contrario chiaro e inequivoco oppure dalla dimostrazione che il bene, per caratteristiche strutturali, è destinato al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
• Quando si controverte sulla proprietà di una soffitta, il giudice deve verificare anzitutto se il bene sia, per caratteristiche strutturali e funzionali, idoneo all'uso comune; solo in caso positivo si passa all'accertamento dell'esistenza di un titolo idoneo a escluderne la condominialità.
• Per i cortili condominiali la presunzione di comunione opera in via ordinaria, perché tali spazi sono normalmente destinati a dare aria e luce allo stabile; l'accesso da proprietà esclusiva di un singolo non è sufficiente, da solo, a escluderne il regime comune.
• La decisione di merito è censurabile quando esclude la condominialità di un bene comune tipico senza svolgere l'indagine sulle sue caratteristiche strutturali e senza individuare un titolo contrario, specie se la motivazione utilizza argomenti tra loro contraddittori.
• Le risultanze catastali e lo stato dei luoghi, da soli, non sono elementi sufficienti a vincere il criterio legale di attribuzione della proprietà dettato dall'art. 1117 c.c.

Come è indicizzato