Sentenza del 27/01/2017 n. 2108 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la decisione della Commissione Tributaria Regionale che aveva annullato gli avvisi ICI relativi agli anni 2004-2008. Il terreno, originariamente agricolo, era stato incluso nel piano strutturale comunale tra le aree destinate a nuovi insediamenti residenziali, ma non era ancora stato adottato il piano operativo comunale. Il Comune sosteneva che, ai sensi dell'art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, un'area è edificabile ai fini ICI già quando tale destinazione risulta dallo strumento urbanistico generale adottato, senza necessità di approvazione regionale o di strumenti attuativi. Contestava inoltre l'applicazione retroattiva della modifica legislativa regionale del 2009.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo fondato il secondo motivo e assorbiti il primo e il terzo. Ha stabilito che il terreno doveva essere considerato edificabile ai fini ICI già per effetto della sua inclusione nel piano strutturale comunale, indipendentemente dalla mancata adozione del piano operativo comunale. La base imponibile doveva quindi essere determinata sul valore venale di mercato, tenendo conto del grado concreto di edificabilità, degli eventuali oneri di urbanizzazione e delle limitazioni esistenti. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio alla medesima Commissione, in diversa composizione, per una nuova decisione anche sulle spese.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, artt. 2 e 5

  L'area fabbricabile è l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi; la base imponibile è determinata sul valore venale in comune commercio.

  Ai fini ICI, la qualificazione urbanistica dell'area come edificabile consente di applicare il criterio del valore venale, anche se l'edificazione concreta è soggetta a ulteriori passaggi amministrativi.

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248/2006

  Un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  L'adozione dello strumento urbanistico generale è sufficiente per qualificare fiscalmente il terreno come edificabile; non occorre che siano già approvati o adottati i piani attuativi.

• L.R. Emilia-Romagna n. 20/2000, art. 28

  La controversia riguardava il rapporto tra piano strutturale comunale e piano operativo comunale. La Corte ha ritenuto decisiva, ai fini tributari, la destinazione edificatoria prevista dallo strumento generale, senza attribuire rilievo impeditivo alla necessità di un successivo piano operativo.

• L.R. Emilia-Romagna n. 6/2009, art. 29

  La questione relativa alla possibile applicazione retroattiva della modifica regionale è stata dichiarata assorbita, poiché la controversia è stata risolta sulla base della disciplina statale e del principio secondo cui è sufficiente lo strumento urbanistico generale adottato.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25506/2006

  L'avvio del procedimento di trasformazione urbanistica può incrementare il valore venale dell'immobile. Tuttavia, nella stima devono essere considerate la concreta attualità delle potenzialità edificatorie e l'incidenza degli eventuali oneri di urbanizzazione.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e tributi analoghi, un terreno può essere considerato edificabile già quando lo strumento urbanistico generale comunale adottato gli attribuisce una destinazione edificatoria.
• La mancata approvazione di piani attuativi o operativi non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale, ma può incidere sulla concreta determinazione del valore venale.
• La base imponibile non deve necessariamente corrispondere al valore di un terreno immediatamente edificabile: vanno valutati i tempi, i vincoli, gli oneri di urbanizzazione e le altre limitazioni che riducono il valore di mercato.
• L'amministrazione tributaria può applicare il criterio del valore venale anche prima dell'effettiva possibilità di costruire, purché la destinazione edificatoria risulti dallo strumento urbanistico generale adottato.
• In presenza di una destinazione edificatoria urbanistica, il contribuente deve contestare non solo la qualificazione del terreno, ma anche l'eventuale sovrastima del suo valore venale concreto.