L.R. Emilia-Romagna 6/2009

Governo e riqualificazione solidale del territorio

La legge regionale dell’Emilia-Romagna disciplina, per un periodo limitato, misure straordinarie di rilancio dell’attività edilizia e introduce alcune modifiche puntuali alla normativa urbanistica, edilizia e sismica regionale. La parte più rilevante riguarda gli interventi sul patrimonio edilizio abitativo, con regole speciali applicabili solo nel territorio regionale.

Ambito temporale e finalità delle misure straordinarie

Le misure del Titolo III sono state concepite per incentivare la riqualificazione degli edifici residenziali mediante ampliamenti e demolizioni con ricostruzione, con attenzione alla qualità architettonica, alla sicurezza e all’efficienza energetica. Il regime speciale operava fino al 31 dicembre 2010 ed era collegato anche all’intesa Stato-Regioni-Enti locali del 1° aprile 2009 sul rilancio dell’economia attraverso l’attività edilizia.

Definizioni rilevanti

Ai fini della disciplina straordinaria, la legge definisce:

• gli edifici abitativi, come edifici ad uso residenziale;
• gli edifici esistenti al 31 marzo 2009, comprensivi di quelli non di recente realizzazione e di quelli con fine lavori già comunicata a tale data;
• gli edifici mono o bifamiliari;
• la superficie utile lorda, calcolata come somma delle superfici lorde dei piani fuori terra con specifiche esclusioni;
• gli edifici in aggregato edilizio, cioè quelli contigui o interconnessi con possibili interazioni sismiche.

Interventi di ampliamento

Gli edifici abitativi esistenti al 31 marzo 2009 possono essere ampliati, anche in sopraelevazione, se gli strumenti urbanistici consentono su di essi interventi di ripristino edilizio o ristrutturazione edilizia e urbanistica e se non superano 350 mq di superficie utile lorda. L’ampliamento ordinario è pari a:

• fino al 20% della superficie utile lorda di ciascuna unità immobiliare residenziale;
• comunque non oltre 70 mq complessivi per l’intero edificio.

La legge consente inoltre una soglia più ampia, fino al 35% e comunque fino a 130 mq complessivi, quando ricorrono specifiche condizioni: applicazione integrale dei requisiti energetici all’intero edificio, oppure, nei comuni a media sismicità, adeguamento sismico dell’intera costruzione per gli edifici realizzati prima della classificazione sismica.

Interventi di demolizione e ricostruzione

Gli edifici residenziali esistenti al 31 marzo 2009, per i quali la pianificazione consente interventi di ristrutturazione senza escludere espressamente la demolizione e ricostruzione, possono essere demoliti e ricostruiti con ampliamento fino al 35% della superficie utile lorda. La soglia sale al 50% in casi particolari, tra cui la demolizione di edifici classificati dal piano come incongrui o da delocalizzare, oppure di edifici in aree specifiche, se la ricostruzione avviene fuori da tali aree e previa convenzione con impegni di ripristino ambientale e trasferimento delle aree al patrimonio indisponibile comunale, salvo diversa disciplina convenzionale compatibile.

Limiti di destinazione e componenti non residenziali

Gli interventi sono ammessi anche su edifici che contengano unità immobiliari con destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, purché tali unità non superino il 30% della superficie utile lorda complessiva. In tal caso la superficie di tali unità non si computa ai fini dell’ampliamento e non può essere aumentata. Non è consentita, con tali interventi, la modifica della destinazione d’uso delle unità immobiliari interessate.

Requisiti energetici e sismici

Gli interventi devono essere eseguiti con tecniche costruttive idonee a garantire il rispetto dei requisiti di prestazione energetica previsti dalla disciplina regionale. Per gli ampliamenti, i requisiti si applicano almeno alla parte ampliata; per la demolizione e ricostruzione il rispetto riguarda l’intero edificio ricostruito, con livelli minimi incrementati di almeno il 25% rispetto a quelli regionalmente previsti. Sul piano sismico, la realizzazione degli interventi richiede valutazione della sicurezza e, quando necessario, adeguamento sismico dell’intera costruzione; per gli aggregati edilizi occorre considerare le possibili interazioni con gli edifici adiacenti.

Esclusioni, limiti territoriali e condizioni comuni

Gli interventi non sono ammessi in numerosi ambiti, tra cui:

• centri storici e insediamenti storici del territorio rurale;
• zone di tutela naturalistica, sistema forestale e boschivo, invasi e alvei, costa e arenile;
• aree di parchi e riserve naturali, salvo eccezioni per specifiche zone;
• demanio pubblico;
• aree con vincolo di inedificabilità assoluta o destinate a opere/spazi pubblici o a edilizia residenziale pubblica;
• zone a rischio idrogeologico molto elevato;
• abitati da trasferire o consolidare;
• aree di danno di stabilimenti a rischio di incidente rilevante, se incompatibili con i criteri di sicurezza.

Sono inoltre esclusi gli immobili con procedimenti sanzionatori per abusi edilizi non conclusi al 31 marzo 2009, o soggetti a ordine di demolizione emanato entro tale data. Le superfici abusive già sanate con sanzione pecuniaria pagata entro il 31 marzo 2009 si detrattono dall’ampliamento ammissibile.

Poteri dei Comuni e regole urbanistiche

Entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, i Comuni potevano escludere l’applicazione della disciplina o introdurre limiti differenziati per specifici immobili o ambiti, per ragioni urbanistiche, edilizie, paesaggistiche, ambientali e culturali. Entro 60 giorni dal 31 dicembre 2010, i Comuni dovevano verificare gli ampliamenti richiesti per aggiornare il quadro conoscitivo della pianificazione urbanistica e valutare eventuali esigenze di servizi pubblici e dotazioni territoriali. Gli interventi richiedono, nei centri abitati, la presenza delle infrastrutture per l’urbanizzazione, il rispetto dei limiti inderogabili del D.M. 1444/1968 e la disponibilità o il reperimento di parcheggi pertinenziali.

Deroghe, parametri edilizi e cumulabilità

Ai fini del calcolo dell’ampliamento non si computano il maggior spessore delle murature esterne necessario per il rispetto energetico, nei limiti previsti, né i volumi tecnici necessari per impianti, adeguamento antisismico e riqualificazione energetica. Per garantire la prestazione energetica sono ammesse deroghe a distanze minime e, in misura limitata, alle altezze massime. I limiti di densità edilizia, altezza e distanza previsti dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi non si applicano agli interventi disciplinati dal Titolo; tuttavia gli ampliamenti non sono cumulabili con quelli eventualmente già consentiti dagli strumenti urbanistici comunali sugli stessi edifici.

Unità immobiliari aggiuntive e locazione calmierata

Negli interventi in centri abitati è possibile aumentare il numero delle unità immobiliari originarie, a condizione che le nuove unità abbiano almeno 50 mq di superficie utile lorda e siano destinate per almeno dieci anni alla locazione a canone calmierato. Ciò richiede una convenzione stipulata prima dell’inizio dei lavori.

Titoli abilitativi, contributi e controlli

Gli interventi di ampliamento e di demolizione/ricostruzione erano realizzabili mediante denuncia di inizio attività da presentarsi entro il termine perentorio del 31 dicembre 2010, anche in assenza di piano urbanistico attuativo, con asseverazione del rispetto dei limiti di legge. Gli interventi sono soggetti al contributo di costruzione come nuova costruzione, calcolato sulla superficie ampliata o sulla superficie totale ricostruita, salve riduzioni ed esoneri previsti dalla disciplina regionale. Al termine dei lavori occorre la verifica delle opere e l’integrazione della scheda tecnica con attestazione di qualificazione energetica; senza tale certificazione non può essere rilasciato il certificato di conformità edilizia e agibilità.

Tutela dei beni culturali e disciplina sismica

Restano fermi il Codice dei beni culturali e del paesaggio per gli immobili di valore culturale, paesaggistico o soggetti a tutela indiretta, nonché la disciplina regionale per la riduzione del rischio sismico, applicabile agli interventi indipendentemente dalla data della DIA.

Sanzioni per le violazioni

In caso di interventi realizzati in violazione del Titolo si applicano le sanzioni penali previste dal testo unico edilizia e le sanzioni amministrative regionali richiamate dalla legge regionale n. 23 del 2004 e dalla legge regionale n. 19 del 2008.

Modifiche alla disciplina urbanistica e edilizia regionale

La legge contiene anche interventi su altre fonti regionali. In particolare:

• chiarisce il regime di applicazione delle previsioni dei PRG fino alla sostituzione o abrogazione tramite PSC, RUE o POC;
• aggiorna disposizioni in materia di opere pubbliche e procedimento unico;
• modifica la disciplina della sanatoria edilizia, richiedendo asseverazioni professionali sulle conformità e prevedendo il raccordo con l’autorizzazione paesaggistica;
• introduce una tolleranza edilizia del 2% per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari;
• proroga l’efficacia transitoria di disposizioni regionali sulla VAS fino alla legge attuativa della parte seconda del d.lgs. 152/2006;
• integra la disciplina sismica con riferimento alla relazione geologica e all’analisi di risposta sismica locale;
• coordina la sanatoria con la normativa tecnica per le costruzioni;
• estende talune regole sulle opere di difesa del suolo;
• detta una definizione transitoria di bosco ai fini di pianificazione e vincolo paesaggistico.

Norme transitorie e abrogazioni

La legge disciplina specifici regimi transitori per PTR e PSC già in corso, per i comuni montani con popolazione inferiore a 5.000 abitanti, per alcune disposizioni della pianificazione territoriale e per interventi edilizi già presentati entro il 30 giugno 2009. Sono abrogate, dalla data di entrata in vigore della legge, alcune disposizioni della legge regionale n. 20 del 2000.

Attualità della disciplina

La parte più innovativa e operativa della legge, relativa al cosiddetto piano casa regionale, aveva natura temporanea e si è esaurita il 31 dicembre 2010. Le disposizioni di modifica e coordinamento normativo possono conservare rilievo solo nei limiti in cui abbiano effetti permanenti, mentre il regime straordinario sugli ampliamenti e sulle demolizioni/ricostruzioni è oggi sostanzialmente non più applicabile.