Cassazione Civile, Sentenza n. 19249/2025 del 13/07/2025

Esito

La controversia

Controversia nata da una scrittura privata del 6.1.1988 per il trasferimento di immobili e il conferimento dell'azienda Polidori: i Maloni chiedevano il riconoscimento dell'autenticità delle sottoscrizioni e la trascrivibilità dell'atto, il risarcimento per il ritardo della trascrizione, la ripetizione di somme versate in eccedenza per il ripiano delle passività sociali, la revocatoria di una donazione del 17.3.1988 e il rimborso di spese sostenute (cancellazione ipoteche, pagamento per rinuncia al diritto di opzione). I Polidori chiedevano a loro volta rimborsi e si opponevano a decreti ingiuntivi; inoltre sono sorti controricorsi e questioni sulla validità formale dei titoli edilizi indicati nell'atto. In primo grado il Tribunale rese decisioni miste; la Corte d'appello (Ancona) riformò parzialmente ed in particolare dichiarò autentiche le firme della scrittura privata ma rigettò alcune domande di ripetizione e ritenne a carico degli acquirenti certe spese di compravendita. I ricorrenti in Cassazione hanno impugnato la sentenza di appello con vari motivi; i ricorrenti incidentali (eredi Polidori) hanno contestato la mancata rilevazione d'ufficio della nullità del contratto per carenze negli estremi dei titoli edilizi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo e, nei limiti indicati, il quinto motivo del ricorso principale proposto dai Maloni; ha rigettato gli altri motivi e il ricorso incidentale dei Polidori. In particolare la Suprema Corte ha ritenuto che: la Corte d'appello ha omesso di pronunciarsi sulla domanda di risarcimento del danno per il ritardo della trascrizione conseguente al riconoscimento dell'autenticità delle firme (vizioso omesso esame) e ha omesso di esaminare la censura sulla condanna al pagamento delle spese di cancellazione delle ipoteche; ha altresì rilevato l'erronea applicazione dell'art. 1475 c.c. nella parte in cui la Corte territoriale ha ritenuto che il pagamento corrispettivo per la rinuncia al diritto di opzione fosse automaticamente fra le spese a carico dell'acquirente. Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata nei punti accolti e la causa rinviata alla Corte d'appello di Ancona, in diversa composizione, per nuovo esame e per la liquidazione delle spese; esclusi gli altri motivi di cassazione. È stato altresì disposto quanto alla eventuale integrazione del contributo unificato da parte dei ricorrenti incidentali.

Norme richiamate

• art. 6.1.1988 (scrittura privata di compravendita) - contesto fattuale

  Atto fattuale centrale; la sua qualificazione (preliminare o definitivo) e l'autenticità delle sottoscrizioni sono state decisive per effetti trascrittivi e per le conseguenti pretese risarcitorie

• art. 2932 c.c.

  Rilevato in riferimento alla domanda di esecuzione della scrittura privata quale titolo per la trascrizione: il Tribunale aveva escluso l'applicabilità ritenendo la scrittura definitiva o preliminare, la Corte d'appello ha invece riconosciuto natura di contratto definitivo e l'autenticità delle firme

• art. 1448 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda riconvenzionale di rescissione per lesione (strumenti negoziali e rimedi), ma non risolutivo nel giudizio di cassazione

• art. 2652 n.3 c.c.

  Norma sulla trascrizione degli atti: la Corte d'appello ha accolto la domanda diretta ad accertare l'autenticità delle sottoscrizioni ai fini della trascrizione

• artt. 17 e 40 legge n.47/1985, art.16 d.P.R. n.380/2001

  Richiamati dai Polidori per sostenere la nullità dell'atto per carenza/insufficiente indicazione dei titoli edilizi; la Corte di Cassazione ha ritenuto la questione fattuale e impropria per essere esaminata in sede di legittimità se non adeguatamente affrontata nei gradi precedenti

• art. 1421 c.c.

  Principio della rilevabilità d'ufficio della nullità: la Cassazione ha ricordato che, in sede di legittimità, la rilevazione d'ufficio è possibile solo se i fatti costitutivi siano stati allegati e dibattuti nel merito

• artt. 112 e 132 c.p.c.

  art. 132 comma 1 n.4 c.p.c.

  Richiamati per censurare l'omesso esame di questioni decisive (violazione del principio del contraddittorio e dell'obbligo di motivazione): la Corte ha accolto i motivi che denunciavano omessa pronuncia su domande connesse

• art. 2901 c.c.

  Azione revocatoria: la Cassazione ha ritenuto inammissibile la censura che prospettava la proponibilità della revocatoria senza accertamento definitivo del credito quando tale censura non era stata adeguatamente svolta in appello

• art. 1475 c.c.

  Norma sulle spese di compravendita; la Cassazione ha precisato che le spese poste a carico dell'acquirente riguardano tipicamente le spese dell'atto e connesse, non esborsi aventi causa esterna al contratto (es. corrispettivo per rinuncia a un'opzione), salvo patto contrario

• art. 1226 c.c.

  Richiamato in merito alla liquidazione equitativa del danno: la Corte ha ritenuto non pertinente l'art.1226 nel contesto di una richiesta di ripetizione di somme determinate

• art. 2889 c.c.

  Riferito al potere della società di liberare il bene gravato da ipoteca: la Corte ha sottolineato che l'esborso per estinguere l'ipoteca può dare titolo a ripetizione verso i debitori originari, salvo prova contraria

• art. 2033 c.c.

  Principi generali sulla ripetizione dell'indebito: la Corte ha rilevato che la prova delle somme versate deve essere adeguata e che la valutazione probatoria è di merito

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: la Corte ha confermato che grava su chi deduce i fatti positivi che giustificano la propria pretesa e che la mancata produzione di documentazione bancaria chiara pregiudica la domanda

• art. 348 ter c.p.c. comma 5, art. 360 c.p.c. comma 1 n.5

  Norme processuali richiamate per dichiarare inammissibile il motivo di cassazione che denunciava omesso esame di fatto decisivo in caso di doppia conforme (decisione di appello conforme al primo grado)

Massime di principio

• In sede di cassazione non si possono compiere nuovi accertamenti di fatto: le nullità o questioni fattuali non sollevate e discusse sufficientemente nei gradi di merito risultano inammissibili in Cassazione
• Se la Corte d'appello riconosce l'autenticità di un atto utile alla trascrizione, deve anche esaminare e decidere tutte le conseguenze processuali e patrimoniali connesse (es. domanda di risarcimento per ritardo nella trascrizione); l'omessa pronuncia costituisce vizio correggibile in Cassazione
• La prova di pagamenti e di ripetizione di somme (indebito) richiede, di norma, documentazione adeguata (contabili bancarie, ricevute); prospetti contabili o testimonianze possono non essere ritenuti sufficienti dal giudice di merito e tale valutazione non è riesaminabile in Cassazione
• Le spese strettamente 'dell'atto' e quelle accessorie previste dall'art.1475 c.c. sono normalmente a carico dell'acquirente salvo patto contrario; esborsi che hanno causa esterna (ad es. per liberare il bene da vincoli o per pagare obbligazioni del venditore) restano, salvo patto, a carico del venditore
• In tema di opposizione a decreto ingiuntivo, chi allega di essere stato liberato da un debito per effetto di un accollo o di assunzione di debito da altri deve fornire la prova di tale circostanza: l'onere probatorio grava su chi eccepisce di non essere il debitore
• Le questioni urbanistiche/edilizie invocanti la nullità del contratto per carenze nei titoli edilizi sono fatti di merito che richiedono esame documentale diretto e devono essere dedotte e provate nei gradi di merito per poter essere rilevate in sede di legittimità
• Quando la corte territoriale decide in modo conforme al primo grado (doppia conforme), alcuni motivi di cassazione relativi a fatti decisivi sono inammissibili ai sensi dell'art.348-ter c.p.c.