Cassazione Civile, Sentenza n. 4900/2023 del 16/02/2023

Esito

La controversia

Controversia relativa alla proprietà di un appartamento a Minturno. Cerrito sosteneva di essere proprietario per usucapione e/o per effetto di una scrittura privata di compravendita; Capobianco e altri contestavano l'esistenza del diritto di Cerrito nell'ambito di procedure esecutive e fallimentari. Il giudizio verteva sull'opponibilità della scrittura privata (non autenticata e non trascritta prima del fallimento) e sulla qualificazione della relazione materiale di Cerrito con l'immobile: se possesso utile ad usucapione oppure detenzione qualificata a titolo di comodato/preliminare con consegna anticipata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale proposto da Cerrito sia il ricorso incidentale di Capobianco. Ha confermato che la Corte d'appello correttamente ha ritenuto che l'immissione nel godimento fosse avvenuta in funzione di una futura vendita e costituisse inizialmente una detenzione qualificata (comodato/preliminare), non possesso idoneo ad usucapione, in assenza di prova dell'interversio possessionis. Inoltre la scrittura privata invocata da Cerrito risultava priva di sottoscrizione autenticata e non trascritta prima del fallimento, quindi inopponibile all'aggiudicatario e ai creditori procedenti. Per entrambi i ricorsi la Cassazione ha compensato le spese del giudizio e ha disposto l'eventuale versamento del contributo unificato previsto per l'impugnazione dai ricorrenti, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1141 c.c.

  Presunzione iuris tantum che il potere di fatto sulla cosa corrisponda a possesso idoneo ad usucapione; tuttavia la presunzione non opera quando la relazione materiale derivi da un atto o fatto del proprietario (consegna anticipata nell'ambito di una promessa di vendita) a meno che non sia dimostrata l'interversio possessionis.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato nella doglianza relativa ai presupposti dell'usucapione; applicazione congiunta ad art.1141 per valutare se la detenzione sia divenuta possesso.

• art. 1140 c.c.

  Norma richiamata nel contesto della prova del possesso e del suo acquisto, utilizzata insieme agli altri artt. in tema di usucapione.

• art. 2697 c.c.

  Regola sulla prova dei fatti in genere: onere della prova; applicata nel quadro della valutazione probatoria su chi dovesse dimostrare che la relazione era mera detenzione.

• art. 360 c.p.c. n. 3

  Motivazione utilizzata per censurare presunta violazione di norme di diritto; la Corte ha ritenuto infondate le doglianze di erronea applicazione delle norme sui possesso/usucapione.

• art. 360 c.p.c. n. 5

  Richiamato dalle censure per omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha ritenuto che i motivi mirassero a rivedere valutazioni di merito e non indicassero il fatto storico omesso nei termini richiesti dalla giurisprudenza.

• art. 92 c.p.c.

  Norma sulle spese di lite: la compensazione per 'gravi ed eccezionali ragioni' è elastica e applicabile in caso di obiettiva incertezza sul diritto controverso; la Corte distrettuale ha motivato adeguatamente la compensazione delle spese di primo grado.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Richiamato in relazione all'obbligo, per i ricorrenti, del versamento di un ulteriore contributo unificato per l'impugnazione, se dovuto.

• artt. 366 e 369 c.p.c.

  Riferimenti procedurali utilizzati dalla Corte per richiamare i rigori formali richiesti nel dedurre il vizio per omesso esame di fatto ai sensi dell'art. 360 n.5.

Massime di principio

• La consegna anticipata dell'immobile nell'ambito di una promessa di vendita costituisce, di norma, detenzione qualificata (comodato collegato al preliminare) e non possesso acqusitivo; per far valere l'usucapione occorre provare l'interversio possessionis, ossia il passaggio da detenzione a possesso.
• L'art. 1141 c.c. opera come presunzione iuris tantum di possesso quando è dimostrato un potere di fatto prolungato sulla cosa, ma questa presunzione non trova applicazione se la relazione materiale deriva da un atto del proprietario (consegna anticipata) salvo prova contraria fornita dalla parte che invoca il possesso.
• La valutazione delle prove e la qualificazione dei fatti sono rimessi al giudice di merito; la Corte di legittimità non può sostituirsi al giudice di merito per rivedere valutazioni probatorie fondate e motivate.
• Per far valere come opponibile una scrittura privata di trasferimento immobiliare occorrono requisiti formali o la trascrizione anteriore a procedure concorsuali/fallimentari; una scrittura non autenticata e non trascritta prima del fallimento difficilmente è opponibile all'aggiudicatario e ai creditori.
• La censura per omesso esame di fatto decisivo ai sensi dell'art. 360 n.5 c.p.c. richiede indicazione precisa del fatto, della fonte attestante la sua esistenza, della sua discussione processuale e della sua decisività; deduzioni generiche volte a rimettere in discussione le valutazioni di merito sono inammissibili.
• La compensazione delle spese ex art.92 c.p.c. per 'gravi ed eccezionali ragioni' può essere motivata dall'obiettiva complessità o incertezza della questione giuridica e non è esclusa se i fatti sono stati esaminati dal giudice del merito.