Cassazione Civile, Ordinanza n. 19938/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 4.3.1995 con cui una parte si impegnava a cedere un suolo edificatorio in cambio di quattro unità immobiliari da realizzare. L'altra parte sosteneva che il negozio fosse una permuta di cosa presente con cosa futura, ma che l'atto pubblico di trasferimento del terreno fosse stato simulato; deduceva inoltre che il termine essenziale per la stipula del definitivo fosse spirato e che, pur essendo gli immobili stati realizzati, non erano stati ultimati né trasferiti. In primo grado era stata pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c., dichiarato l'inadempimento dei convenuti e condannati al pagamento della penale; in appello era stata confermata la ricostruzione del rapporto come preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura, con ulteriore condanna al risarcimento del danno ulteriore. Nel ricorso per cassazione i promittenti venditori hanno censurato soprattutto la qualificazione del contratto: hanno dedotto violazione degli artt. 1362 ss., 1472, 1218, 2932 c.c. e dell'art. 345 c.p.c., sostenendo che si trattasse in realtà di vendita di cosa futura e che, con la venuta ad esistenza delle unità immobiliari, la proprietà fosse già passata all'avente diritto, senza necessità di un successivo definitivo. Hanno inoltre articolato altri motivi su omesso esame di fatti decisivi, concorso colposo/ buona fede, e sui limiti di ammissibilità di documenti e domande in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso, osservando che la Corte d'appello aveva qualificato il rapporto con una motivazione meramente assertiva, senza un adeguato scrutinio del dato negoziale concreto. Poiché la diversa qualificazione della scrittura privata del 4.3.1995 incideva sull'intero impianto della decisione di merito, la sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto, con assorbimento degli altri motivi, e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione per nuovo esame del regolamento contrattuale e del preteso inadempimento.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  la sua applicazione presuppone l'esistenza di un valido preliminare e non può essere disposta senza previa corretta qualificazione del negozio dedotto in giudizio

• art. 1472 c.c.

  viene richiamato per distinguere la vendita di cosa futura, che produce effetti traslativi al momento della venuta ad esistenza del bene, dal preliminare che obbliga a stipulare un successivo definitivo

• art. 1218 c.c.

  la parte convenuta aveva invocato l'assenza di imputabilità dell'inadempimento, ma tale profilo resta da rivalutare in rinvio alla luce della corretta qualificazione del contratto

• artt. 1362 ss. c.c.

  la Corte richiama i criteri ermeneutici contrattuali, ritenendo che la qualificazione della scrittura privata richieda una concreta valutazione del regolamento negoziale

• art. 1227 c.c.

  motivo di ricorso assorbito, relativo al possibile concorso del creditore nella causazione o aggravamento del danno

• art. 1375 c.c.

  motivo di ricorso assorbito, richiamato in tema di esecuzione del contratto secondo buona fede

• art. 345 c.p.c.

  motivi di ricorso relativi all'ammissibilità di nuove deduzioni/documenti in appello, non esaminati nel merito per assorbimento

• art. 112 c.p.c.

  motivo di ricorso assorbito, prospettato per omessa pronuncia

• art. 360-bis c.p.c.

  la Corte esclude in via preliminare la ricorrenza dei presupposti di inammissibilità richiamati dal controricorrente

Massime di principio

• La qualificazione di un contratto deve derivare da un effettivo scrutinio del testo negoziale e del suo regolamento complessivo; non è sufficiente affermare in modo apodittico che si tratti di preliminare o di vendita di cosa futura.
• La distinzione tra vendita di cosa futura e preliminare avente ad oggetto cosa futura è निर्णisiva: nel primo caso il trasferimento opera con la venuta ad esistenza del bene, nel secondo nasce solo l'obbligo di stipulare un successivo definitivo e può venire in rilievo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
• Quando la sentenza di merito fonda l'intero assetto decisorio su una determinata qualificazione del negozio, l'errore su tale qualificazione travolge logicamente anche le statuizioni consequenziali su inadempimento, penale e risarcimento del danno.
• La corretta valutazione dell'inadempimento richiede di verificare, alla luce della qualificazione del rapporto, se la prestazione sia rimasta ineseguita per causa imputabile al debitore o se, invece, il bene sia già stato trasferito per effetto del contratto e della sua esecuzione.
• Le questioni ulteriori dedotte con i motivi di ricorso restano assorbite quando l'accoglimento del primo motivo impone la cassazione della sentenza per una preliminare e decisiva erronea qualificazione del contratto.

Come è indicizzato