Cassazione Civile, Ordinanza n. 37241/2022 del 20/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria aveva disposto la revisione parziale del classamento, ai sensi dell'art. 1, comma 335, della L. n. 311/2004, di un'unità immobiliare sita in una microzona comunale, attribuendole una classe catastale superiore. La società proprietaria aveva impugnato l'atto e la CTR aveva accolto l'appello, annullando l'avviso perché aveva ritenuto non adeguatamente giustificata la riclassificazione, valorizzando la vetustà dell'immobile, le caratteristiche della zona e il confronto con immobili assunti a parametro dall'Ufficio. L'Agenzia ricorreva per cassazione con un unico motivo, deducendo violazione dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 e dell'art. 360, n. 3, c.p.c., sostenendo che la CTR avrebbe illegittimamente considerato solo le caratteristiche del singolo immobile, mentre la norma richiede la verifica dello scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona nella percentuale fissata dall'Amministrazione. La resistente difendeva la decisione impugnata con controricorso.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso. Ha ricostruito il sistema normativo del classamento catastale e ha chiarito che la revisione parziale ex art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 presuppone il mutato rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona, ma che l'adozione del nuovo classamento deve comunque essere correttamente calibrata sulla singola unità immobiliare, tenendo conto anche del fattore edilizio oltre che di quello posizionale. Nel caso concreto, la CTR aveva ritenuto che l'atto non fosse giustificato in relazione al singolo immobile e aveva valutato vetustà, caratteristiche dell'area e confronto con immobili comparabili. La Cassazione ha ritenuto che il motivo dell'Agenzia, pur formalmente prospettato come violazione di legge, mirasse in realtà a una rivisitazione del merito e della valutazione delle prove, inammissibile in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi rigettato, con soccombenza della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 1, comma 335, L. n. 311/2004

  "La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ... e il corrispondente valore medio catastale ... si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni ..."

  La revisione parziale del classamento è giustificata dallo scostamento significativo tra rapporto di mercato e rapporto catastale della microzona, ma la sua applicazione deve poi essere coerente con la specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 1

  "La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale ... caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio-economiche."

  La microzona/porzione territoriale rileva come ambito omogeneo di mercato sul piano dei redditi e dei valori.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2

  "La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale ... che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici ..."

  La microzona deve essere effettivamente omogenea; tale omogeneità è presupposto del corretto utilizzo del procedimento di revisione del classamento.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 4

  "I quadri di qualificazione e classificazione ... possono essere oggetto di revisione ... in conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali ed urbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria."

  La revisione del classamento si innesta su variazioni permanenti dell'assetto socio-economico, ambientale e urbanistico.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 5

  "La revisione delle tariffe d'estimo ... consiste nella determinazione ... sulla base ... dei valori di mercato degli immobili ..."

  La determinazione catastale deve fondarsi su valori di mercato ordinari e non occasionali o singolari.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 8

  "La classe ... dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona ... nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesima e del fabbricato che la comprende."

  Nel classamento devono concorrere sia il fattore posizionale sia il fattore edilizio; la nuova rendita non può essere attribuita senza una valutazione contestualizzata del singolo immobile.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per violazione di legge non può essere utilizzato per ottenere un nuovo esame del fatto e delle prove.

Massime di principio

• La revisione parziale del classamento catastale ex art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 presuppone l'accertamento di uno scostamento significativo tra il rapporto valore medio di mercato/valore medio catastale della microzona e non la mera evoluzione del mercato immobiliare o la sola iniziativa dell'ente locale.
• Il corretto esercizio del potere di riclassamento richiede, oltre alla verifica del presupposto microzonale, una valutazione concreta della singola unità immobiliare, tenendo conto anche delle sue caratteristiche edilizie oltre che della collocazione territoriale.
• In sede di classamento la classe catastale è espressione del livello reddituale ordinario ritraibile dall'immobile e deve essere determinata mediante criteri comparativi, ma sempre in relazione a immobili effettivamente omogenei e a parametri che rendano la stima non arbitraria.
• Il vizio di violazione di legge non consente di chiedere alla Corte di cassazione una rivalutazione del materiale istruttorio o una diversa lettura degli elementi probatori già apprezzati dal giudice di merito.
• Quando la sentenza di merito abbia motivato il rigetto o l'accoglimento dell'impugnazione dell'avviso di riclassamento attraverso l'esame delle caratteristiche dell'immobile e dei comparabili utilizzati dall'Ufficio, la censura che pretenda un nuovo apprezzamento di tali circostanze è inammissibile in sede di legittimità.

Come è indicizzato