Cassazione Civile, Ordinanza n. 13197/2025 del 18/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce tra due comproprietari/contitolari di porzioni di un edificio di vecchia costruzione. Il proprietario del primo piano aveva eseguito lavori di messa in sicurezza dei solai comuni in seguito a ordinanza comunale e chiedeva il rimborso pro quota della spesa sostenuta, oltre al risarcimento del danno per il ritardo nell'esecuzione dei lavori, che attribuiva all'ostruzionismo della controparte. La controparte aveva proposto domanda riconvenzionale per ottenere l'indennità di sopraelevazione e per far eliminare alcune opere ritenute abusive o realizzate a distanza non legale, nonché il risarcimento dei danni. La Corte d'appello aveva confermato la decisione di primo grado, e il soccombente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) omesso esame e violazione di legge in tema di distanze tra fabbricati e disciplina condominiale, sostenendo che il pilastro e la scala erano interni al medesimo edificio, conforme a un atto di divisione, e che la Corte avesse trascurato tale dato; 2) violazione dell'art. 873 c.c. per avere calcolato la distanza in modo radiale anziché lineare, e per non avere disposto nuova CTU; 3) omesso esame e violazione degli artt. 1127 e 1367 c.c. in tema di indennità di sopraelevazione, deducendo che un atto di divisione attribuiva al suo dante causa il diritto di sopraelevare gratuitamente; 4) omesso esame e violazione delle norme sulle spese comuni e sul rimborso urgente, oltre al mancato riconoscimento dei danni per il ritardato accesso ai locali e per la mancata locazione, sostenendo che le spese ulteriori (ponteggi, impermeabilizzazione) fossero documentate e che il danno da ritardo fosse risarcibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili le censure formulate come omesso esame di fatti decisivi, perché la sentenza impugnata proveniva da "doppia conforme" e il ricorrente non aveva assolto l'onere di indicare le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado. Ha inoltre ritenuto fondate le doglianze di violazione di legge e di motivazione apparente sui primi due motivi, osservando che la Corte territoriale non aveva chiarito se la distanza fosse stata misurata radialmente o linearmente e non aveva verificato se, in ambito condominiale, la disciplina delle distanze dovesse comunque cedere alla disciplina speciale sulle cose comuni e all'art. 1102 c.c. Quanto al terzo motivo, la Corte ha ritenuto infondata la censura: il diritto di sopraelevare gratuitamente attribuito da un titolo non esonera, di regola, dal pagamento dell'indennità di sopraelevazione, potendo al più valere come rinuncia degli altri condomini alla futura indennità, senza effetti reali opponibili agli aventi causa. Il quarto motivo è stato accolto solo in parte come inammissibile e per il resto infondato: la censura sulle spese ulteriori e sul danno mirava a un riesame del merito e non scalfiva la ratio della decisione di merito, secondo cui quelle spese non erano dimostrate come riferibili ai soli beni comuni e non era provato il loro integrale pagamento; parimenti, il risarcimento per mancata locazione è stato negato perché il preteso ritardo non era causalmente collegato ai lavori sui solai ma ad altre opere eseguite dal ricorrente, e comunque non era configurabile un danno in re ipsa in mancanza di concreta perdita di chance di godimento o locazione. In conclusione, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato per censurare la motivazione apparente e ribadire il requisito costituzionale della motivazione della sentenza

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro della nullità della sentenza per motivazione mancante o meramente apparente

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame è inammissibile in presenza di doppia conforme, salvo l'onere di indicare le diverse rationes di fatto di primo e secondo grado

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme limita la proponibilità del vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c.

• art. 873 c.c.

  le distanze tra fabbricati fronteggianti vanno misurate in modo lineare; la norma può risultare recessiva rispetto alla disciplina condominiale sulle cose comuni se compatibile

• art. 1102 c.c.

  l'opera può essere legittima anche se non rispetta le distanze legali, purché sia rispettata la destinazione e struttura del bene comune e non si alteri la cosa comune

• art. 1139 c.c.

  la disciplina delle distanze è applicabile nei rapporti tra condomini solo se compatibile con la disciplina speciale condominiale

• art. 1127 c.c.

  l'indennità di sopraelevazione è dovuta in ragione dell'incremento del diritto sulle parti comuni derivante dalla sopraelevazione

• art. 1118 c.c.

  richiamato per spiegare che il diritto sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano

• art. 1424 c.c.

  il titolo che preveda il diritto di sopraelevare gratuitamente può essere ricondotto, al più, a una rinuncia all'indennità, non a un trasferimento di effetti reali opponibili ai successivi aventi causa

• art. 1117 c.c.

  richiamato nel motivo relativo alle spese comuni e al regime delle parti comuni dell'edificio

• art. 1110 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di rimborso delle spese urgenti sostenute per la conservazione del bene comune

• art. 1134 c.c.

  richiamato dal ricorrente per il rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino

• art. 1223 c.c.

  richiamato per il risarcimento del danno conseguenza da ritardo e mancata locazione

Massime di principio

• In presenza di doppia conforme, il ricorso per cassazione che denunci il vizio di omesso esame di fatti decisivi è inammissibile se non indica specificamente le diverse rationes facti poste a base delle decisioni di primo e di secondo grado.
• Il vizio di motivazione censurabile in cassazione, dopo la riforma dell'art. 360 n. 5 c.p.c., ricorre solo in presenza di una motivazione apparente, mancante, perplessa o irriducibilmente contraddittoria, non già per semplice insufficienza o per dissenso sulla valutazione delle prove.
• Le distanze legali tra fabbricati fronteggianti ex art. 873 c.c. vanno misurate linearmente; tuttavia, nei rapporti tra condomini, la disciplina generale delle distanze si applica solo in quanto compatibile con la disciplina speciale sulle cose comuni e con l'art. 1102 c.c.
• In ambito condominiale, un'opera realizzata su o in prossimità di parti comuni può essere legittima anche se non conforme alle distanze tra proprietà contigue, quando sia rispettata la struttura dell'edificio e non sia alterata la destinazione del bene comune.
• Il titolo che attribuisca al proprietario di un'unità il diritto di sopraelevare gratuitamente non esonera automaticamente dal pagamento dell'indennità di sopraelevazione: al più può essere letto come rinuncia degli altri condomini alla futura indennità, senza efficacia reale opponibile agli aventi causa.
• Nel giudizio di legittimità, la denuncia di violazione di legge non consente di rimettere in discussione l'accertamento fattuale del giudice di merito; è necessario dedurre un errore nella ricognizione della norma astratta, non una mera contestazione della ricostruzione del fatto.
• Il danno da mancata utilizzazione o locazione di un immobile non è risarcibile in re ipsa: occorre allegare e provare una concreta occasione perduta di godimento o di sfruttamento economico del bene, causalmente riferibile al fatto illecito o all'inadempimento.

Come è indicizzato