Sentenza del 26/06/2020 n. 189 - Comm. Trib. Reg. per il Molise

Esito

La controversia

L’Agenzia contestava l’annullamento dell’avviso di accertamento relativo ai redditi da locazione dell’anno d’imposta 2013. Sosteneva che, per una locazione commerciale, i canoni non percepiti per morosità restano imponibili finché il contratto non sia risolto o intervenga la convalida dello sfratto; la risoluzione giudiziale aveva effetto dal 12 giugno 2013. Il contribuente opponeva di non avere mai percepito i canoni contrattuali, come accertato in sede civile, e invocava anche l’irragionevolezza del diverso trattamento rispetto alle locazioni abitative.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto integralmente l’appello dell’Agenzia delle Entrate e riformato la sentenza di primo grado, dichiarando legittimo l’avviso impugnato. Ha ritenuto imponibili i canoni della locazione commerciale non riscossi per morosità, poiché il contratto era ancora efficace per il periodo rilevante; ha inoltre giudicato manifestamente infondata la contestazione di incostituzionalità del diverso regime previsto per le locazioni commerciali e abitative. Le spese di entrambi i gradi sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• Articoli 23 e 34 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  in tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli artt. 23 e 34 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo - per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'art. 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431 - è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto

  Per gli immobili concessi in locazione ad uso non abitativo, il reddito è determinato in base al canone contrattuale finché il contratto è in vita. La morosità e la mancata riscossione non escludono quindi l’imposizione prima della risoluzione del contratto o della convalida dello sfratto.

• Articolo 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431

  in tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli artt. 23 e 34 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo - per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'art. 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431 - è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto

  La disposizione è richiamata quale deroga relativa alle locazioni abitative; il regime derogatorio non si estende alle locazioni ad uso commerciale, per le quali i canoni non riscossi restano imponibili finché il contratto non sia risolto o sia convalidato lo sfratto.

• Articoli 1596, 1454 e 1456 del codice civile

  Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 cod. civ.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 cod. civ.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 cod. civ.), tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regola generale.

  Quando il rapporto locatizio cessa per scadenza o per una causa di risoluzione, non è più applicabile il criterio del canone contrattuale; torna allora la regola generale di determinazione del reddito fondiario.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso commerciale, il locatore deve dichiarare i canoni contrattuali anche se il conduttore è moroso e non li ha effettivamente pagati, finché il contratto resta in vita.
• La prova della morosità o della mancata percezione dei canoni, anche se risultante da sentenze civili, non basta da sola a escludere l’imponibilità. Rileva la cessazione del rapporto nei termini individuati dalla decisione, tramite risoluzione del contratto o convalida dello sfratto.
• Il diverso trattamento fiscale delle locazioni abitative e commerciali non è, secondo la decisione, di per sé irragionevole o incostituzionale: la distinzione rientra nella discrezionalità legislativa.