Sentenza del 26/06/2020 n. 184 - Comm. Trib. Reg. per il Molise

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale che aveva annullato l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro. Con rogito del 23 settembre 2015 erano stati dichiarati valori di 102.200 euro e 183.600 euro per due terreni agricoli, estesi rispettivamente 6,06 e 12,622 ettari; l'Ufficio li aveva rideterminati in 150.000 euro e 235.000 euro, richiedendo maggiori imposte di registro di 478 euro e 514 euro, oltre alle sanzioni indicate nell'avviso. La rettifica si basava su quotazioni OMI, Valori Agricoli Medi e compravendite precedenti di terreni nello stesso Comune. L'Agenzia sosteneva la legittimità e motivazione dell'atto, richiamava prezzi di circa 20.600 euro per ettaro risultanti da precedenti vendite e contestava la condanna alle spese. I contribuenti avevano contestato l'uso di valori astratti, senza sopralluogo e non rappresentativi delle caratteristiche concrete dei fondi.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto parzialmente l'appello dell'Agenzia. Ha ritenuto che le quotazioni OMI e i Valori Agricoli Medi non siano, da soli, prova del valore venale, ma possano concorrere con altri elementi, tra cui precedenti compravendite di terreni similari e le risultanze di Google Maps. Ha però rilevato che l'Ufficio non aveva adeguatamente dimostrato l'omogeneità dei terreni comparati rispetto a ubicazione, pendenza, caratteristiche e altri fattori; ha quindi ridotto del 40% il maggior valore accertato e, conseguentemente, la maggiore imposta. La rettifica è stata ritenuta parzialmente legittima anche perché i contribuenti non avevano prodotto elementi tecnici ed estimativi idonei a confutare la stima residua. Le spese di entrambi i gradi sono state interamente compensate. Non risulta una distinta statuizione sulle sanzioni oltre alla riduzione conseguente del maggior valore accertato.

Norme richiamate

• Art. 51 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U. dell'imposta di registro), richiamato quanto alla determinazione del valore venale

  La rettifica del valore dichiarato deve mirare a determinare il valore venale in comune commercio sulla base di elementi concreti e attendibili; i valori statistici e i confronti con altri beni sono elementi utili, ma vanno valutati tenendo conto delle caratteristiche specifiche dei terreni.

• Art. 2697 c.c. e principio delle presunzioni gravi, precise e concordanti, di cui all'art. 2729 c.c.

  l'accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti

  Lo scostamento dai valori OMI non basta, da solo, a provare un maggior valore. L'Amministrazione deve fondare la rettifica su un insieme coerente di elementi presuntivi; nel caso concreto la CTR ha considerato congiuntamente dati OMI e agricoli, compravendite comparabili e informazioni geografiche, pur riducendo la stima per le carenze nella comparabilità.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI costituiscono indicazioni di massima e non sono, da sole, prova sufficiente del valore venale di un immobile o terreno; il valore può variare in base a ubicazione, superficie, destinazione urbanistica e altre caratteristiche concrete.
• Una rettifica può essere sostenuta da una pluralità di indizi, anche senza che ciascuno sia decisivo isolatamente, purché la valutazione complessiva sia coerente e fondata su presunzioni gravi, precise e concordanti.
• Le compravendite di beni similari possono essere usate come parametro di confronto, anche se i beni non sono identici, ma occorre considerare le differenze rilevanti e applicare correttivi adeguati.
• L'assenza di sopralluogo non comporta automaticamente l'illegittimità della rettifica: l'accertamento può utilizzare altri elementi attendibili, ma deve comunque confrontarsi con le caratteristiche effettive del bene.
• L'avviso di liquidazione è sufficientemente motivato quando consente al contribuente di conoscere gli elementi essenziali della pretesa e di contestarne efficacemente l'esistenza e l'ammontare.
• Il contribuente che contesta una stima supportata da una pluralità di elementi può contrastarla mediante allegazioni o valutazioni tecniche concrete; la mancata produzione di elementi estimativi contrari può essere considerata nella valutazione complessiva.