Cassazione Civile, Ordinanza n. 07304/2026 del 26/03/2026

Esito

La controversia

L'acquirente di due unità immobiliari aveva agito chiedendo il risarcimento dei danni per diversi difetti riscontrati nei beni acquistati. In primo grado il Tribunale aveva riconosciuto un ristoro limitato, qualificando la pendenza irregolare della rampa di accesso come grave difetto rilevante ai sensi dell'art. 1669 c.c. e la zincatura della ringhiera della terrazza come vizio rilevante ai sensi dell'art. 1667 c.c. La Corte d'appello aveva confermato la decisione, respingendo l'appello principale dei venditori-costruttori e quello incidentale dell'acquirente. I ricorrenti per cassazione hanno dedotto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 112 e 113 c.p.c. per avere il giudice riqualificato i fatti della rampa e della zincatura in fattispecie diverse da quelle prospettate, ritenendo illegittimo l'inquadramento in art. 1669 c.c. della rampa e in art. 1667 c.c. della zincatura; 2) violazione dell'art. 1669 c.c., sostenendo che il difetto della rampa non fosse un grave difetto oggettivo ma un asserito aliud pro alio e che la gravità fosse stata ricavata indebitamente dalla disabilità dell'acquirente; 3) omesso esame di un fatto decisivo e violazione dell'art. 115 c.p.c., lamentando che la Corte non avesse considerato che l'acquirente utilizzava quotidianamente la rampa senza problemi e che la censura mirasse in realtà a rivalutare le prove; 4) violazione degli artt. 1667 e 2697 c.c., sostenendo che, essendo i convenuti solo venditori-costruttori e non appaltatori, la disciplina dell'art. 1667 c.c. non sarebbe stata applicabile e che, comunque, vi sarebbe stata decadenza dalla garanzia per tardiva denuncia del vizio della zincatura. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi e inammissibili il terzo e il quarto: ha affermato che la riqualificazione della domanda e l'interpretazione dei fatti rientrano nel potere del giudice di merito; che i gravi difetti ex art. 1669 c.c. possono consistere anche in vizi non totalmente impeditivi dell'uso, purché incidano sulla funzionalità dell'opera, e la soggettiva condizione dell'acquirente non era il fondamento della gravità; che, in presenza di doppia conforme, il vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile se non si indicano ragioni di fatto diverse tra primo e secondo grado; che la violazione dell'art. 115 c.p.c. non può essere utilizzata per ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio; che la questione sulla non applicabilità dell'art. 1667 c.c. per difetto di veste di appaltatore era nuova e non scrutinabile in cassazione; e che, in ogni caso, il riconoscimento del vizio in giudizio escludeva la decadenza dalla garanzia anche nella vendita. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento di € 3.000 in favore della Cassa delle Ammende e dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso per cassazione proposto dai venditori-costruttori, confermando la sentenza d'appello che aveva mantenuto il risarcimento riconosciuto per i difetti dell'immobile. Ha ritenuto corretta la qualificazione giuridica operata dai giudici di merito sia per la rampa di accesso, sussunta nell'art. 1669 c.c., sia per la zincatura della ringhiera, sussunta nell'art. 1667 c.c., escludendo sia errori di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sia violazioni di legge o vizi motivazionali. La Corte ha inoltre applicato l'art. 96, comma 4, c.p.c., condannando i ricorrenti, in solido, al pagamento di € 3.000 in favore della Cassa delle Ammende e dando atto dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato come parametro del divieto di pronunciare oltre la domanda; la Corte esclude che vi sia stata violazione, poiché la riqualificazione dei fatti rientra nel potere del giudice.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 112 c.p.c. per censurare la qualificazione giuridica data dai giudici di merito, ma ritenuto non violato.

• art. 1669 c.c.

  La norma disciplina la responsabilità per gravi difetti dell'opera; il giudice può applicarla anche ai venditori-costruttori quando il difetto incida sulla funzionalità e fruibilità dell'opera, pur senza impedirne totalmente l'uso.

• art. 1667 c.c.

  La norma rileva per vizi e difformità dell'opera; le garanzie di art. 1667 e art. 1669 c.c. concorrono a rafforzare la tutela dell'acquirente/committente e il giudice può qualificare la domanda secondo la fattispecie corretta.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È il veicolo delle censure di violazione o falsa applicazione di legge; nel caso concreto le censure sono state respinte o dichiarate inammissibili.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  Invocato per nullità processuali, ma la Corte ha ritenuto che le doglianze mirassero in realtà a contestare l'attività di interpretazione e qualificazione della domanda o la rivalutazione del merito.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Il motivo di omesso esame di fatto decisivo è stato dichiarato inammissibile in presenza di doppia conforme, non essendo state indicate ragioni di fatto diverse tra primo e secondo grado.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o fuori dai poteri officiosi; non può essere usata per sollecitare una rivalutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per contrapporre la valutazione delle prove, consentita al giudice, alla pretesa violazione dell'art. 115 c.p.c.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non dimostra la diversità delle rationes fattuali delle due decisioni.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nella censura sulla decadenza e sull'onere probatorio, ma la Corte ritiene la doglianza inammissibile e comunque superata dal riconoscimento del vizio.

• art. 1495 c.c.

  È richiamato solo in via subordinata: anche a voler applicare la disciplina della vendita, la denuncia non è necessaria in caso di riconoscimento dei vizi.

• art. 96 c.p.c.

  Poiché il ricorso è stato deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c. per manifesta infondatezza, la Corte applica la sanzione pecuniaria in favore della Cassa delle Ammende.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato in relazione alla proposta di definizione anticipata e agli effetti della decisione conforme alla proposta.

• art. 51, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per escludere l'incompatibilità del Consigliere Delegato che partecipa al collegio definitorio.

• art. 52 c.p.c.

  Richiamato, insieme all'art. 51 c.p.c., per escludere l'incompatibilità del componente del collegio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il giudice di merito ha il potere-dovere di interpretare e qualificare la domanda in base ai fatti allegati, indipendentemente dalla qualificazione giuridica prospettata dalle parti, purché non introduca fatti nuovi estranei al processo.
• Le garanzie previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c. possono concorrere nella tutela dell'acquirente/committente: i difetti che incidono sugli elementi essenziali dell'opera, sulla sua funzionalità, durata o conservazione possono essere inquadrati nell'una o nell'altra disciplina secondo le circostanze concrete.
• Ai fini dell'art. 1669 c.c., il grave difetto non deve necessariamente comportare l'assoluta inutilizzabilità dell'opera: è sufficiente una significativa menomazione della normale fruibilità o funzionalità, anche se l'opera resta in parte utilizzabile.
• La gravità del difetto va apprezzata su base oggettiva, con riferimento alle caratteristiche tecniche del bene e alla violazione di norme costruttive; la condizione soggettiva dell'utilizzatore può incidere sulla concreta fruizione ma non è, di per sé, elemento costitutivo della gravità.
• In presenza di "doppia conforme", il motivo di ricorso per omesso esame di fatto decisivo è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice fondi la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi; non è invece utilizzabile per contestare la valutazione delle prove ritualmente acquisite.
• La denuncia dei vizi nella vendita non è necessaria quando il venditore abbia riconosciuto il vizio o la difformità, anche nell'ambito delle difese svolte nel giudizio.
• Le questioni nuove, non sottoposte al giudice d'appello, non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione.

Come è indicizzato