Cassazione Civile, Ordinanza n. 00924/2026 del 16/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'occupazione di un box auto che l'attore assumeva essere di sua proprietà e che il convenuto deteneva senza titolo dal 2004. In primo grado il proprietario chiese l'accertamento dell'occupazione abusiva, il rilascio dell'immobile e il pagamento di un'indennità di occupazione. Il convenuto eccepì il difetto di legittimazione passiva, contestò la ricostruzione avversaria e sostenne di detenere il bene in virtù di un contratto di comodato stipulato con la società che aveva venduto il box all'attore, chiedendo anche il rigetto della domanda riconvenzionalmente la declaratoria di legittima detenzione e il risarcimento ex art. 96 c.p.c. Il Tribunale accolse la domanda dell'attore; la Corte d'appello confermò, qualificando la domanda come azione di restituzione e ritenendo inopponibile il comodato. In Cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c. e dell'art. 948 c.c., sostenendo che l'azione fosse in realtà di rivendicazione e che, in difetto di prova della proprietà, la domanda dovesse essere dichiarata inammissibile o comunque il ricorrente carente di legittimazione passiva; 2) violazione di molte norme processuali e sostanziali, sostenendo che la Corte d'appello avesse errato nel ritenere non contestata la proprietà dell'attore e nel non considerare che l'azione personale non si trasforma in reale per effetto delle difese del convenuto; 3) violazione degli artt. 345 c.p.c. e delle norme su possesso, comodato e risarcimento, lamentando che fosse stata ritenuta nuova la contestazione della proprietà, che non fosse stata valutata la validità/opponibilità del comodato, e soprattutto che il danno da occupazione sine titulo fosse stato liquidato come danno in re ipsa senza prova concreta.

La decisione

La Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo per difetto di decisività, ha rigettato il secondo motivo ritenendo inopponibile al proprietario il titolo di comodato invocato dal ricorrente, e ha accolto il terzo motivo limitatamente al capo sul danno da occupazione. La sentenza d'appello è stata quindi cassata in relazione a tale profilo e la causa rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame della prova del danno e per la regolazione delle spese, mentre resta fermo il rilascio del bene e la non opponibilità del comodato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  evoca il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte esclude la violazione perché il giudice di merito aveva comunque esaminato il rapporto di comodato dedotto dal convenuto.

• art. 948 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la natura petitoria dell'azione; la Corte osserva che, anche a volerlo qualificare come rivendica, nel caso concreto la prova della proprietà era comunque assolta tramite il rogito di acquisto.

• art. 1599 c.c.

  è esclusa l'opponibilità del comodato anteriore alla vendita in base alla regola dell'emptio non tollit locatum; il contratto si considera risolto alla data del rogito.

• art. 101 c.p.c.

  richiamato nel motivo ma non decisivo; non emerge una violazione rilevante nel decisum.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel motivo ma non è centrale nella ratio decidendi.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nel motivo ma non è centrale nella ratio decidendi.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per il riparto dell'onere probatorio; la Corte ribadisce che il proprietario che chieda il risarcimento per occupazione senza titolo deve allegare e provare il danno concreto.

• art. 1140 c.c.

  richiamato nel motivo in relazione al possesso, ma non assume ruolo decisivo nella decisione.

• art. 1219 c.c.

  richiamato nel motivo in tema di mora/danno, senza autonoma ratio decidendi.

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel motivo per la liquidazione del danno; la Corte richiede la prova del pregiudizio-conseguenza e non ammette il danno in re ipsa.

• art. 1226 c.c.

  richiamato nel motivo per la liquidazione equitativa; la Corte ne ammette l'applicazione solo dopo l'allegazione e la prova del danno-conseguenza.

• art. 1372, comma 2, c.c.

  richiamato nel motivo, senza una specifica affermazione decisoria autonoma.

• art. 1809 c.c.

  richiamato nel motivo con riferimento al comodato; la Corte afferma l'inopponibilità del comodato al proprietario acquirente nelle condizioni di causa.

• art. 1810 c.c.

  richiamato nel motivo con riferimento al comodato; non è la base della ratio decidendi.

• art. 2043 c.c.

  richiamato nel motivo; la Corte affronta il tema del risarcimento da occupazione senza titolo in termini di danno-conseguenza da provare.

• art. 2056 c.c.

  richiamato nel motivo per i criteri di liquidazione del danno; la Corte ribadisce la necessità di allegazione e prova del pregiudizio.

• art. 2727 c.c.

  richiamato nel motivo in relazione alle presunzioni; la Corte ammette la prova anche per presunzioni, ma solo dopo specifica allegazione del danno.

• art. 345 c.p.c.

  invocato per denunciare una nuova eccezione in appello; la Corte chiarisce che la Corte territoriale non ha trattato come nuova la contestazione della proprietà, ma solo la diversa qualificazione della domanda.

• art. 96 c.p.c.

  richiamato nel merito della domanda riconvenzionale di danni per lite temeraria, ma non è oggetto della decisione di legittimità.

Massime di principio

• Se il convenuto non contesta la proprietà dell'attore ma oppone solo un titolo personale di detenzione o di godimento, la domanda può restare qualificata come azione personale di restituzione; anche ove la si qualifichi come rivendicazione, il rigore probatorio può risultare attenuato se il convenuto riconosce la provenienza del bene da un determinato dante causa e il rivendicante prova il proprio acquisto da quella stessa catena.
• Un titolo di comodato o comunque di detenzione concesso dal precedente proprietario non è opponibile al successivo acquirente quando sia sorto prima della vendita e trovi applicazione il principio per cui la vendita non toglie il rapporto locativo equiparabile; se invece il titolo è successivo, esso richiede che il concedente avesse ancora la disponibilità di fatto del bene, altrimenti è inefficace nei confronti dell'acquirente.
• Nel risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un immobile non è configurabile un automatismo risarcitorio in re ipsa: il proprietario deve allegare e provare la concreta perdita di godimento e, per il lucro cessante, lo specifico pregiudizio da mancata vendita o locazione, anche per presunzioni o massime di esperienza, fermo che la liquidazione equitativa presuppone un danno già dimostrato nella sua esistenza.
• La mera deduzione di un comodato o di altra situazione personale di godimento non basta, di per sé, a trasformare l'azione di rilascio in azione reale né a invertire l'onere di prova sulla proprietà quando il convenuto non abbia effettivamente contestato il diritto dominicale dell'attore.

Come è indicizzato