Cassazione Civile, Ordinanza n. 25694/2024 del 25/09/2024

Esito

La controversia

Le proprietarie avevano agito per ottenere la restituzione di un immobile di loro comproprietà indivisa e il risarcimento del danno da occupazione illegittima protrattasi per molti anni dopo la dichiarazione di nullità di un precedente preliminare di vendita. In primo grado era stato ordinato il rilascio dell'immobile solo nei confronti della componente della coppia ancora presente nell'appartamento, mentre era stata respinta la domanda risarcitoria; inoltre era stata accolta in parte la domanda di restituzione della caparra versata dai convenuti. In appello la Corte territoriale aveva escluso la copertura del giudicato sulla domanda risarcitoria ma l'aveva rigettata per difetto di prova del danno, ritenendo non dimostrato che le proprietarie volessero locare o comunque sfruttare economicamente il bene e reputando inutilizzabile la consulenza sul valore locativo. Con il ricorso principale le proprietarie hanno denunciato violazione degli artt. 2043, 2697 e 1226 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che l'occupazione abusiva ultraventicinquennale rendeva in sostanza impossibile la prova del danno e che il pregiudizio doveva essere riconosciuto anche in via presuntiva o equitativa. Con il ricorso incidentale uno degli occupanti ha invece dedotto violazione dell'art. 2909 c.c., assumendo che sulla domanda risarcitoria si fosse formato un giudicato di rigetto nel precedente giudizio definito nel 2012 e che la nuova domanda fosse dunque preclusa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale, ritenendo infondate le censure sulla prova del danno da abusiva occupazione. Ha richiamato il principio, consolidato dalle Sezioni Unite, secondo cui il danno da mancato guadagno non è in re ipsa e richiede l'allegazione e la prova dello specifico pregiudizio subito, prova che può essere anche presuntiva ed eventualmente liquidata in via equitativa, ma che nel caso concreto la Corte d'appello aveva escluso in fatto con motivazione adeguata e non censurabile. Conseguentemente ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale, qualificandolo come sostanzialmente condizionato. Le spese del giudizio di cassazione sono state integralmente compensate per la complessità della vicenda e per il contrasto giurisprudenziale esistente, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato a carico delle sole ricorrenti principali, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato solo per ricostruire il precedente giudizio volto all'esecuzione in forma specifica del preliminare; in quella sede la domanda era stata rigettata dopo la dichiarazione di nullità del contratto preliminare.

• art. 2043 c.c.

  Fondamento della domanda risarcitoria per abusiva occupazione; il danno deve consistere in un pregiudizio effettivo e non meramente figurativo.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di allegazione e prova del danno grava su chi lo domanda; la prova può essere anche presuntiva, ma non può mancare.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa è possibile solo dopo che sia stato provato l'an debeatur e quando il preciso ammontare non sia dimostrabile.

• art. 2909 c.c.

  Invocato nel ricorso incidentale per sostenere l'esistenza di un giudicato impeditivo sulla domanda risarcitoria; la Corte lo assorbe non esaminandolo nel merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Viene applicato il presupposto per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte delle sole ricorrenti principali, se dovuto.

Massime di principio

• Il danno da abusiva occupazione di un immobile non è configurabile in re ipsa: il proprietario deve allegare e provare uno specifico pregiudizio patrimoniale, normalmente consistente nel mancato guadagno derivante dalla impossibilità di locare o vendere il bene a condizioni di mercato migliori.
• La prova del danno da occupazione illegittima può essere fornita anche per presunzioni semplici e, se ne è provato l'esistenza ma non il preciso ammontare, il giudice può procedere a liquidazione equitativa; tuttavia la liquidazione ex art. 1226 c.c. presuppone che il danno sia comunque dimostrato nei suoi elementi costitutivi.
• L'apprezzamento del giudice di merito sulla sufficienza o insufficienza degli elementi probatori a fondamento del danno da occupazione abusiva è incensurabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua e non illogica.
• Il ricorso incidentale proposto dalla parte vittoriosa su una questione preliminare o di merito può avere natura condizionata e diviene esaminabile solo se accolto il ricorso principale.

Come è indicizzato