Cassazione Civile, Ordinanza n. 26432/2023 del 13/09/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da due preliminari collegati relativi a un progetto immobiliare: prima un preliminare tra i promittenti venditori e una società, poi un preliminare tra la società e una terza acquirente per la vendita di un'area e di un fabbricato da costruire. La società aveva agito in giudizio contro i tre promittenti venditori sostenendo che l'operazione non fosse andata a buon fine per inadempimento dei venditori, con conseguente legittimità del proprio recesso dal primo preliminare e diritto a ottenere il doppio della caparra asseritamente versata (euro 100.000). I venditori, ricorrenti per cassazione, censurano la sentenza d'appello nella parte in cui ha ritenuto superflua la prova dell'effettivo pagamento della caparra e ha tratto dalla sola scrittura privata la prova dell'avvenuta corresponsione, qualificandola di fatto come quietanza. Con il primo motivo deducono violazione dell'art. 2697 c.c., sostenendo che la Corte d'appello abbia erroneamente invertito o eluso l'onere della prova, dando per dimostrato il pagamento della caparra senza che ne fosse stata provata la consegna. Con il secondo motivo denunciano violazione dell'art. 1385 c.c., assumendo che, mancando prova della consegna della caparra e comunque dei presupposti dell'inadempimento imputabile e grave, non potesse operare il meccanismo del doppio della caparra confirmatoria. La resistente eccepisce preliminarmente l'inammissibilità del ricorso per asserita carenza di procura speciale e per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della terza originaria attrice, ma tali eccezioni vengono respinte.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Ritiene infondate le eccezioni preliminari di inammissibilità sollevate dalla società resistente: la procura speciale è considerata validamente conferita per il giudizio di cassazione; inoltre, non era necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti della terza originaria attrice, poiché il capo della sentenza di primo grado che aveva accolto la sua domanda era ormai passato in giudicato e l'appello verteva solo sul rapporto di chiamata. Nel merito, la Corte accoglie il primo motivo, affermando che la sola previsione in un preliminare dell'obbligo di versare una somma a titolo di caparra non equivale a prova della sua effettiva consegna, che è invece necessaria perché la caparra confirmatoria produca gli effetti di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. La sottoscrizione del contratto non vale di per sé come quietanza, salvo che dal testo risulti anche la contestuale avvenuta corresponsione. Il secondo motivo resta assorbito. La sentenza impugnata è quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa viene rinviata alla Corte d'appello di Brescia, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  regola sull'onere della prova: non può dirsi provato il pagamento della caparra per la sola previsione contrattuale del suo versamento, occorrendo la prova della consegna della somma.

• art. 1385 c.c.

  la caparra ha natura reale e produce gli effetti della disciplina legale solo con la consegna; la mera obbligazione di versarla nel preliminare non basta a far scattare il diritto al doppio della caparra.

• art. 83 c.p.c.

  richiamato in tema di procura alle liti, quale base della verifica della specialità della procura per il giudizio di cassazione.

• art. 365 c.p.c.

  la procura al ricorso per cassazione deve essere speciale, ma la specialità può risultare dalla collocazione topografica e dal collegamento con l'atto.

• art. 1367 c.c.

  richiamato quale criterio di conservazione dell'atto negoziale nella interpretazione della procura.

• art. 159 c.p.c.

  richiamato in funzione del principio di conservazione degli atti processuali.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare, la clausola con cui una somma è qualificata come caparra confirmatoria non prova da sola l'effettiva consegna della somma: perché operi la disciplina dell'art. 1385 c.c. occorre la prova del materiale versamento.
• La caparra confirmatoria ha natura reale e non produce gli effetti rafforzativi e risarcitori previsti dalla legge se non al momento della consegna; l'obbligazione di pagarla non è equiparabile alla quietanza del pagamento.
• Il giudice non può desumere la prova dell'avvenuto incasso della caparra dalla sola sottoscrizione del preliminare, salvo che il testo contrattuale contenga anche un espresso o inequivoco riferimento alla contestuale corresponsione.
• In tema di ricorso per cassazione, la specialità della procura può risultare dalla sua collocazione in calce all'atto e dal suo contenuto complessivo, dovendosi privilegiare un'interpretazione conservativa.
• Non è necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti della parte il cui capo di sentenza sia passato in giudicato e che non sia incisa dall'impugnazione limitata ad altro rapporto processuale.

Come è indicizzato