Cassazione Civile, Ordinanza n. 21125/2024 del 29/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda proposta dall'acquirente di un immobile all'esito di procedura esecutiva per ottenere la declaratoria di cessazione o estinzione del diritto di abitazione gravante sull'immobile in favore della convenuta. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo non provata l'imputabilità alla titolare del diritto degli abusi edilizi riscontrati e osservando che la dichiarazione di regolarità urbanistica contenuta nell'atto costitutivo del diritto non ne comportava la nullità, anche perché il diritto sarebbe comunque spettato ex lege alla convenuta quale erede del marito. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione, ritenendo provati gli abusi edilizi, attribuendoli alla titolare del diritto nel periodo successivo all'atto del 2009 e ponendo a suo carico l'onere di dimostrare che le difformità fossero anteriori; ha valorizzato l'atto pubblico del 2009, non impugnato con querela di falso, come attestazione della regolarità urbanistica a quella data. La ricorrente ha proposto tre motivi: con il primo ha denunciato la violazione degli artt. 1015 e 1026 c.c., sostenendo che l'acquirente all'asta non era proprietario al momento dell'asserito abuso e che, in ogni caso, non aveva subito alcun danno, avendo acquistato il bene già gravato dalle difformità e a prezzo ridotto; con il secondo ha denunciato la violazione degli artt. 2697, 1015 e 1026 c.c., affermando che l'attore avrebbe dovuto provare anzitutto la propria titolarità del diritto azionato; con il terzo ha denunciato la violazione degli artt. 81 c.p.c., 1015 e 1026 c.c., ribadendo che al momento dell'aggiudicazione le difformità erano già state accertate dal c.t.u. in sede esecutiva e non potevano essere poste a fondamento della decadenza del diritto di abitazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto erroneo l'impianto della sentenza d'appello nella parte in cui ha ritenuto sufficiente, per fondare la cessazione del diritto di abitazione, la mera esistenza di difformità edilizie accertate dopo l'acquisto all'asta. Secondo la Cassazione, il diritto del proprietario a dolersi di danni arrecati al bene spetta a chi era proprietario al momento del verificarsi dell'evento dannoso; dunque l'acquirente successivo non può far valere come proprio un pregiudizio già esistente prima del suo acquisto, salvo patto contrario. Inoltre, l'atto pubblico del 2009 non è stato ritenuto decisivo, sia perché le dichiarazioni delle parti in atto pubblico non godono di fede privilegiata, sia perché esso precedeva di quattro anni l'aggiudicazione. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà uniformarsi ai principi di diritto enunciati e provvedere anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  co. 2 e art. 380-bis 1 c.p.c.

  La parte che chiede la decisione del ricorso non può introdurre con tale istanza apprezzamenti giuridici o contenuti propri di una memoria integrativa; tali deduzioni sono improprie e non possono essere prese in considerazione.

• art. 81 c.p.c.

  È richiamato nel terzo motivo per contestare la legittimazione dell'attore ad agire; la Corte non fonda la decisione su questo profilo, concentrandosi soprattutto sulla titolarità del diritto al momento del danno.

• art. 2697 c.c.

  La censura richiama il riparto dell'onere della prova; la Cassazione ribadisce che la pretesa deve essere correlata alla titolarità del diritto al momento in cui si è verificato il pregiudizio.

• art. 1015 c.c.

  Richiamato per analogia alla disciplina dell'usufrutto: gli abusi/idoneità a determinare la cessazione del diritto devono essere valutati con riguardo al momento in cui essi si verificano e alla posizione del titolare del diritto sul bene.

• art. 1026 c.c.

  È richiamato come norma di estensione della disciplina dell'usufrutto al diritto di abitazione; la Corte usa l'analogia per applicare il criterio della titolarità al momento del fatto dannoso.

• Sentenza Sez. U. n. 2951/2016

  il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell'evento dannoso

  Il diritto al risarcimento del danno alla cosa è autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue automaticamente il bene in caso di trasferimento, salvo patto contrario; l'acquirente successivo non acquista anche il diritto al risarcimento per danni anteriori.

• Cass. n. 22903/2017

  Richiamata per affermare che l'atto pubblico non fa fede privilegiata quanto alle dichiarazioni delle parti.

• Cass. n. 20214/2019

  Richiamata per il medesimo principio sulla non fede privilegiata dell'atto pubblico in ordine alle dichiarazioni rese dalle parti.

Massime di principio

• In tema di pregiudizi arrecati a un bene, il diritto di farli valere spetta al soggetto che era proprietario del bene al momento in cui il danno si è verificato; chi acquista successivamente il bene non può automaticamente far valere danni anteriori.
• L'acquirente successivo acquista il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e il prezzo di acquisto riflette, di regola, quello stato; da ciò deriva che non può essere riconosciuto un pregiudizio risarcibile per danni già incorporati nel valore del bene al momento del trasferimento, salvo diverso patto.
• Nelle controversie sul diritto di abitazione o sull'usufrutto, l'estensione analogica della disciplina richiede di verificare con precisione il rapporto tra momento della condotta lesiva, titolarità del diritto e onere probatorio, senza invertire l'onere a carico della parte che agisce.
• L'atto pubblico fa piena prova della provenienza del documento e delle dichiarazioni rese dal pubblico ufficiale, ma non attribuisce fede privilegiata alle dichiarazioni delle parti in esso contenute, che restano liberamente valutabili.
• La decisione del ricorso non può essere integrata tramite istanza ex art. 380-bis c.p.c. con argomentazioni nuove o memorie atipiche: tali deduzioni sono inammissibili o comunque irrilevanti ai fini della decisione.

Come è indicizzato