Cassazione Civile, Ordinanza n. 28009/2024 del 30/10/2024

Esito

La controversia

Una promissaria acquirente aveva convenuto la società promittente venditrice chiedendo l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il definitivo di vendita di un appartamento. Il tribunale aveva respinto la domanda ritenendo non provata la rappresentanza dell'amministratore della società e, inoltre, insufficiente la documentazione prodotta dalla promissaria acquirente quanto a titolo di provenienza, documentazione catastale e assenza di formalità pregiudizievoli. Nelle more la società era fallita e il giudizio era stato riassunto contro la curatela. La corte d'appello aveva invece accolto l'appello della promissaria acquirente, ritenendo provata la legittimazione del rappresentante della società, l'avvenuto pagamento dell'acconto e la produzione della documentazione richiesta, compresa quella catastale e urbanistica. La curatela ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: con il primo ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione delle norme processuali, sostenendo che la corte territoriale avesse genericamente affermato la presenza della documentazione catastale senza indicare quale documento fosse idoneo e senza verificare la conformità catastale oggettiva; con il secondo ha dedotto violazione delle norme sull'esecuzione specifica del preliminare e sulla disciplina catastale, assumendo che mancasse prova della conformità urbanistica, del titolo di provenienza e della libertà dell'immobile da pesi; con il terzo ha censurato l'omesso esame del fatto decisivo consistente nella mancanza agli atti del titolo di provenienza e della visura ipocatastale. La promissaria acquirente ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale, lamentando che la corte d'appello avesse erroneamente ritenuto dovuto un saldo prezzo di euro 280.000, quando dagli atti risultavano versamenti già eseguiti e un residuo molto inferiore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, rilevando che nel giudizio ex art. 2932 c.c. la conformità catastale oggettiva dell'immobile costituisce condizione dell'azione e deve essere effettivamente accertata dal giudice al momento della decisione. Ha ritenuto che la corte d'appello avesse motivato in modo insufficiente e generico, limitandosi a richiamare la documentazione ex art. 29 della legge n. 52 del 1985 senza indicare quale specifico documento fosse idoneo a dimostrare la conformità tra stato di fatto e dati catastali; la relazione tecnica prodotta, secondo la Corte, attestava solo l'identificazione catastale e non la conformità oggettiva. Sono rimasti assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e l'unico motivo del ricorso incidentale. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  Richiamato come parametro della dedotta nullità per motivazione apparente o mancante.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. quale norma sulla motivazione della sentenza.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato come parametro costituzionale del dovere di motivazione.

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare è ammessa solo se, al momento della decisione, sussistono i presupposti richiesti, incluso l'accertamento della conformità catastale oggettiva nei trasferimenti immobiliari di fabbricati esistenti.

• art. 2650 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo come norma relativa alla circolazione immobiliare e alla verifica della titolarità/continuità delle trascrizioni.

• art. 29 della legge n. 52 del 1985

  Impone, per gli atti traslativi di diritti reali su fabbricati esistenti, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, a pena di nullità; la Corte precisa però che la nullità non si estende al preliminare, ma la conformità catastale resta condizione dell'azione nel giudizio ex art. 2932 c.c.

• art. 19 della legge n. 122 del 2010

  Richiamato come norma che ha modificato l'art. 29 della legge n. 52 del 1985.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per denunciare una supposita pronuncia su un saldo prezzo diverso da quello risultante dagli atti.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla valutazione del contenuto degli atti di causa.

• art. 371, comma 4, c.p.c.

  Richiamato in relazione al controricorso della curatela al ricorso incidentale.

Massime di principio

• Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo a un fabbricato già esistente, il giudice deve verificare effettivamente la conformità catastale oggettiva dell'immobile al momento della decisione; in difetto, la domanda non può essere accolta.
• La nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 riguarda gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi efficacia traslativa o costitutiva di diritti reali, non il contratto preliminare, che produce effetti soltanto obbligatori.
• La documentazione tecnica che si limiti a identificare catastalmente l'immobile mediante confronto cartografico o documentale non basta, da sola, a dimostrare la conformità oggettiva tra stato di fatto e descrizione catastale.
• Quando il giudice d'appello afferma di aver riscontrato la presenza della documentazione richiesta dalla legge ma non specifica quale documento ritenga decisivo e idoneo, la motivazione può risultare insufficiente o apparente.
• Nel ricorso per cassazione, le censure sulla mancata verifica dei presupposti di legge per l'accoglimento della domanda possono rendere assorbiti gli ulteriori motivi che presuppongano il medesimo errore decisorio.

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