Cassazione Civile, Sentenza n. 1610/2021 del 26/01/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano clausole nei contratti di vendita del 1989 che escludevano dal trasferimento la quota del 50% del cortile e della centrale termica, sostenendo che tali parti erano beni comuni risultanti dall'atto di divisione del 23/12/1975 e che non potevano essere riservate dal venditore senza il consenso di tutti i comproprietari; si deduceva altresì l'indissolubile incorporazione/essenzialità di tali beni rispetto alle unità esclusive

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati i motivi nella misura in cui la corte d'appello non aveva adeguatamente verificato l'effettiva natura di bene comune del cortile e della centrale termica alla data della costituzione del condominio e se tali beni fossero indissolubilmente legati alle porzioni esclusive per incorporazione fisica o essenzialità funzionale. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Trieste in diversa composizione per un nuovo esame, con rinvio anche sulla regolazione delle spese

Norme richiamate

• art. 1118 c.c.

  La Corte conferma che è nulla la clausola di vendita che realizza la rinuncia di un condomino a parti comuni essenziali (divieto di rinuncia previsto dal capoverso dell'art. 1118): la cessione separata della proprietà esclusiva e della quota sui beni comuni è vietata quando sussiste condominialità "necessaria" o "strutturale"

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 può essere superata solo dal titolo; la Corte richiede verifica dell'atto di divisione costitutivo del condominio per stabilire quali beni siano comuni ai sensi di tale norma

• art. 1102 c.c.

  Riferimento alle regole di uso delle parti comuni: la decisione valuta se il cortile sia un bene comune essenziale per l'uso delle unità (limiti e modalità d'uso tra condomini)

• artt. 817 e 818 c.c.

  Richiamati in relazione ai principi di trasferimento della proprietà e comunione; la Corte osserva che il principio nemo plus iuris non può giustificare una clausola che sia nulla per violazione di norme sul condominio

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Fondamento della censura in Cassazione per violazione di norme di diritto sostanziale e di interpretazione in materia di condominio e trasferimento di beni comuni

Massime di principio

• Una clausola di vendita che esclude dal trasferimento parti comuni del condominio può essere nulla se realizza una rinuncia vietata dall'art. 1118 c.c.; verificare sempre la natura della clausola e se essa incide sui diritti condominiali essenziali
• Per stabilire se un bene comune può essere separato dalla proprietà esclusiva è necessario esaminare l'atto di divisione costitutivo del condominio (e gli elementi di fatto): va accertato se il bene era già qualificato come comune e se sia "indissolubilmente" incorporato o essenziale per le unità esclusive
• La distinzione fra condominialità "necessaria/strutturale" e "funzionale" è cruciale: solo nella prima il trasferimento separato è vietato; nella seconda la cessione separata può essere possibile se non sussiste indivisibilità o essenzialità
• Il principio "accessorium sequitur principale" non sopperisce all'illegittimità di una clausola nulla: non si può far valere il principio nemo plus iuris per legittimare una riserva contraria alle norme sul condominio
• In casi analoghi, chi impugna dovrebbe documentare l'atto costitutivo del condominio (es. divisione), eventuali elementi di incorporazione fisica ed esigenze funzionali/essenziali, mentre il giudice deve esaminare specificamente tali elementi di fatto prima di ritenere valida la riserva del venditore
• Se la clausola viene dichiarata nulla il giudice può ritenere trasferita anche la quota parte dei beni comuni con l'unità immobiliare, e la controversia può essere rimessa al giudice d'appello per nuovo esame e regolazione delle spese