Cassazione Civile, Sentenza n. 23508/2022 del 27/07/2022

Esito

La controversia

Colliseum, assegnataria dell'immobile pignorato, impugnava la sentenza della Corte d'appello che aveva riconosciuto l'opponibilità del contratto di locazione tra G. Costruzioni e Residence Via Veneto e aveva dichiarato l'inesistenza del diritto di Colliseum a procedere all'esecuzione per rilascio, condannando Colliseum al risarcimento dei danni. In cassazione Colliseum deduceva sei motivi: 1) illegittima legittimazione attiva di Residence a proporre opposizione poiché il precetto era rivolto sostanzialmente a Sweet Home; 2) errata interpretazione dell'art. 2923 c.c. e degli artt. 28-29 L. 392/1978 in ordine alla necessità di trascrizione e alla durata novennale/automatico rinnovo; 3) errata esclusione della 'viltà' del canone ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., considerando che il canone originario era molto inferiore a quello della sublocazione; 4) violazione del principio del giudizio di rinvio e del giudicato interno; 5) errata quantificazione e collegamento del risarcimento ex art. 96 c.p.c. rispetto al soggetto destinatario dell'esecuzione; 6) carenza di nesso causale e omesso esame di fatti decisivi (risoluzione sublocazione per morosità). Residence ha proposto ricorso incidentale evocando la formazione del giudicato interno sulle eccezioni decise in primo grado.

La decisione

La Corte di Cassazione ha: rigettato il ricorso incidentale e respinto i primi due motivi del ricorso principale; accolto il terzo motivo (relativo all'erronea valutazione della cosiddetta 'viltà' del canone) e, perciò, ha cassato in parte la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione. La Cassazione ha inoltre enunciato il principio di diritto che il giudice del rinvio dovrà applicare circa l'utilizzabilità della sublocazione successiva quale elemento di prova per verificare se il canone originario sia inferiore di un terzo al 'giusto prezzo' e circa le modalità di comparazione (coeteris paribus o con adeguamenti secondo criteri di estimo). Gli altri motivi sono stati assorbiti; la valutazione delle spese e ogni conseguente statuizione dovranno essere decise dalla Corte d'appello resa nuovamente competente.

Norme richiamate

• art. 615 c.p.c.

  Regola l'opposizione all'esecuzione; la Corte ha ritenuto che la notificazione del precetto anche alla conduttrice legittimasse quest'ultima a proporre opposizione per far valere il proprio titolo personale.

• art. 81 c.p.c.

  Riguarda la legittimazione ad agire e la rappresentanza: la Corte ha escluso la violazione dedotta da Colliseum sulla legittimazione attiva di Residence, ritenendo valida la notifica del precetto alla stessa.

• art. 2923 c.c. (comma 2 e comma 3)

  In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni

  La Corte ha interpretato che l'acquirente può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione se dimostra che il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di precedenti locazioni; il giudice può utilizzare qualsiasi mezzo di prova, comprese presunzioni e la comparazione con una successiva sublocazione del medesimo immobile, purché la comparazione sia effettiva e coerente con i criteri di estimo.

• artt. 28-29 legge n. 392/1978

  Stabiliscono la durata minima novennale e il rinnovo tacito per gli immobili ad uso alberghiero; la Corte ha affermato che la prima scadenza e il suo rinnovo non costituiscono un contratto unitario di durata ultranovennale che escluda l'applicabilità dell'art. 2923, comma 2, c.c.

• art. 560 c.p.c.

  Norma sull'autorizzazione del giudice dell'esecuzione per atti dispositivi del conduttore; la Corte ha richiamato il principio che il rinnovo automatico non richiede tale autorizzazione.

• art. 96, comma 2, c.p.c.

  Disciplina la responsabilità aggravata e la condanna alle spese per l'ingiustizia dell'esecuzione; la Corte ha ritenuto che la valutazione del risarcimento sia connessa all'esito sul merito e che alcune censure sui criteri di liquidazione restassero assorbite fino alla decisione finale.

• art. 394 c.p.c.

  Norma sul principio vincolante per il giudice di rinvio: la Corte ha ordinato che la Corte d'appello applicherà il principio di diritto enunciato dalla Cassazione nella valutazione sulla 'viltà' del canone.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamata in relazione a questioni di giudicato e riproposizione, la Corte ha chiarito che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere è pronunciata in rito e non produce giudicato sui motivi di merito.

• art. 590 c.p.c.

  Riferimento al decreto di trasferimento che ha reso Colliseum assegnataria dell'immobile; contesto della vicenda esecutiva.

• art. 2924 c.c.

  Richiamata dal ricorso incidentale in tema di formalità delle trascrizioni ed efficacia verso terzi; la Corte ha ritenuto infondato il rilievo sul giudicato interno.

Massime di principio

• La notifica del precetto anche alla conduttrice o a chi abbia titolo per ottenere la restituzione rende tale soggetto legittimato ad opporsi all'esecuzione per rilascio per far valere il proprio titolo personale.
• Il contratto di locazione ad uso alberghiero ha durata minima novennale e il suo rinnovo tacito non configura automaticamente un unico contratto ultranovennale da considerarsi 'sinallagmatico' oltre il primo periodo: il rinnovo resta un fatto distinto valutabile secondo gli artt. 28-29 L. 392/1978.
• Ai fini dell'art. 2923, comma 3, c.c., l'acquirente può provare la 'viltà' del canone con qualsiasi mezzo di prova, comprese presunzioni e la comparazione con una successiva sublocazione dello stesso immobile; la comparazione deve però essere effettiva, non meramente formale, e tener conto delle differenze di estensione e destinazione con adeguamenti secondo i criteri di estimo.
• La dichiarazione di cessazione della materia del contendere è una pronuncia in rito che non produce giudicato sulle questioni di merito e quindi non impedisce la loro riesamina in un giudizio successivo se la pronuncia viene riformata o cassata.
• Nell'accertamento del danno ex art. 96 c.p.c. occorre collegare la valutazione alla concreta esecuzione minacciata o intrapresa e al relativo destinatario; le questioni di nesso causale e risarcibilità richiedono esame specifico e possono essere rivalutate in sede di rinvio.