Cassazione Civile, Sentenza n. 05784/2026 del 13/03/2026

Esito

La controversia

Ricorso avverso la sentenza della Corte d'appello di Firenze che aveva accolto l'appello dei promittenti venditori, rigettato il recesso esercitato dalla promissaria acquirente e disposto il trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c. subordinato al versamento del residuo prezzo. La ricorrente deduceva, in particolare, che i promittenti venditori avevano inadempiuto il preliminare: mancata presentazione al rogito nella data pattuita (31-10-2008), mancata consegna del certificato di destinazione urbanistica entro la data del rogito, e vizi/irregolarita edilizie dell'immobile accertati dal c.t.u. (altezza dei locali inferiore al minimo in alcune stanze, superficie abusiva nel garage). Contestava inoltre la legittimità della pronuncia ex art. 2932 c.c. proposta dai promittenti venditori, sostenendo che costoro erano inadempienti e che la Corte d'appello aveva falsamente applicato le norme sulla risoluzione per inadempimento e sui presupposti per la pronuncia ex art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi 1, 2, 3 e 6 del ricorso e ha cassato la sentenza impugnata in relazione a tali censure, rinviando la causa alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione. Motivazione principale: la Corte d'appello ha falsamente applicato gli artt. 1385 e 1455 c.c. non valutando correttamente che il mancato rispetto del termine per il rogito (anche se non essenziale) e le altre omissioni potevano costituire inadempimento non di scarsa importanza; non ha verificato se i venditori, dopo il decorso del termine, avessero effettivamente offerto l'adempimento tardivo o si fossero resi disponibili, elemento necessario per stabilire se perdurava l'interesse dell'acquirente al contratto e dunque la legittimità del recesso. È stata altresì censurata la pronuncia ex art. 2932 c.c. perché la Corte d'appello ha valutato solo la commerciabilità dell'immobile e non ha accertato che l'immobile trasferito corrispondesse effettivamente a quello promesso nel preliminare e che la parte che chiedeva il trasferimento non fosse inadempiente. Disposizione: cassazione e rinvio per nuovo esame, con istruzioni sulla necessità di valutare la gravità dell'inadempimento e la corrispondenza dell'immobile al preliminare; statuazione anche sulle spese di giudizio di legittimità affidata al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• Codice Civile art. 1385 co. 2

  Il recesso per inadempimento in presenza di caparra confirmatoria richiede che l'inadempimento della controparte sia colpevole e non di scarsa importanza; non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento.

• Codice Civile art. 1453

  Norma generale sulla risoluzione per inadempimento: la risoluzione richiede l'inadempimento della parte e l'applicazione dei criteri di valutazione della gravità dell'inadempimento.

• Codice Civile art. 1455

  Criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento: il giudice deve valutare l'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e sulla utilità complessiva del contratto per la parte non inadempiente.

• Codice Civile art. 2932

  La pronuncia ex art. 2932 c.c. (trasferimento per sentenza) è possibile solo se la parte che la chiede non è inadempiente rispetto al preliminare e se l'immobile oggetto del trasferimento corrisponde effettivamente a quello previsto nel contratto; la parte istante deve offrire la prestazione come pattuita.

• Codice Civile art. 1477

  Obbligo del venditore riguardo alla documentazione urbanistica (consegna del certificato di destinazione urbanistica); la mancata consegna entro il termine pattuito può integrare inadempimento.

• D.P.R. n. 380/2001 art. 30 co. 4-bis

  Secondo quanto richiamato dalla Corte d'appello, la normativa consente la conferma della compravendita di terreno anche se non fosse stato allegato il certificato di destinazione urbanistica; ciò tuttavia non sostituisce la necessità di valutare l'incidenza della mancanza sul preliminare.

• Legge n. 65/2014

  Riferita in relazione alla possibilita di ottenere un'attestazione di conformità in sanatoria per difformità edilizie; tale sanatoria può incidere sul valore dell'immobile ma non esclude automaticamente l'esistenza di inadempimento originario.

• Codice di Procedura Civile art. 2697

  Regola sulla ripartizione dell'onere della prova: la Corte ha richiamato che i promittenti venditori dovevano dare prova dell'adempimento o dell'offerta di adempimento, elemento che la Corte d'appello non ha adeguatamente valutato.

• Codice di Procedura Civile art. 112

  Principio della ’relatività delle domande e dei provvedimenti': la Corte d'appello è stata censurata per avere pronunciato una riduzione del prezzo non richiesta dalle parti, profilo comunque assorbito nel giudizio di cassazione.

• Legge 52/1985 art. 29 co. 1-bis

  Norma richiamata in relazione agli adempimenti/documentazione richiesti per il trasferimento; il ricorso lamentava carenze documentali che potevano incidere sulla legittimità della pronuncia ex art. 2932 c.c.

Massime di principio

• La mancata stipula del rogito entro il termine pattuito può costituire inadempimento anche se il termine non è stato qualificato come essenziale; occorre valutare se l'inadempimento sia di non scarsa importanza rispetto all'economia del preliminare.
• Per stabilire la legittimità del recesso ex art. 1385 co.2 c.c. il giudice deve comparare le prestazioni e le condotte delle parti e verificare se il ritardo o la mancanza di adempimento abbia fatto venir meno l'interesse della parte non inadempiente alla prosecuzione del contratto.
• Se il termine contrattuale è decorso, il giudice deve accertare se la parte inadempiente ha successivamente offerto l'adempimento o si è resa disponibile; l'offerta tardiva può essere rifiutata legittimamente se l'inadempimento è di non scarsa importanza.
• La presenza di vizi o difformità dell'immobile rilevati in sede di c.t.u. può giustificare la risoluzione del preliminare per inadempimento; la valutazione della commerciabilità non esaurisce l'accertamento sulla gravità del vizio rispetto agli obblighi contrattuali.
• La pronuncia ex art. 2932 c.c. richiede che la parte che la propone non sia inadempiente e che l'immobile da trasferire corrisponda effettivamente a quello oggetto del preliminare; la regolarizzazione successiva non elimina automaticamente gli effetti dell'inadempimento originario.
• Il giudice non dovrebbe pronunciarsi su riduzioni del prezzo o provvedimenti non richiesti dalle parti salvo che vi sia chiaro fondamento e motivazione, in osservanza del principio di congruità delle decisioni rispetto alle domande.
• In caso di contestazione su conformità urbanistiche o catastali, il giudice deve valutare l'incidenza di tali carenze sia sul diritto di recesso sia sulla possibilità di introdurre una pronuncia esecutiva di trasferimento; la documentazione urbanistica è elemento rilevante per l'adempimento del venditore.