Cassazione Civile, Sentenza n. 4818/2024 del 23/02/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'Appello di Napoli che aveva ritenuto validhe e non vizianti le deliberazioni assembleari del 28.4.2006 riguardanti: 1) la ratifica dell'azione di rivalsa del Condominio nei confronti dell'assicurazione Fondiaria SAI per il risarcimento dovuto agli eredi di Guadagno Luigi per infiltrazioni provenienti da bene comune; 2) la ratifica dell'azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio nei confronti della condomina De Rosa Alessandra; 3) il mandato all'amministratore per proporre appello nel giudizio contro il condomino Guadagno Luigi, comprensivo dell'actio negatoria servitutis. I ricorrenti contestano in sostanza la legittimità della delibera per carenza della maggioranza richiesta dall'art. 1136 cod. civ. e per omissione nell'ordine del giorno della ratifica dell'azione già esercitata, sostenendo che alcune azioni (in particolare l'actio negatoria servitutis e la stipulazione di polizze assicurative) non rientrerebbero nei poteri conservativi dell'amministratore e richiederebbero preventiva autorizzazione assembleare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato la maggior parte dei motivi di ricorso ma ha accolto il terzo motivo: ha ritenuto che l'actio negatoria servitutis sia un'azione reale che incide sui diritti reali dei condomini e pertanto esula dalle ordinarie attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 4 cod. civ., richiedendo la preventiva autorizzazione assembleare. In relazione a tale motivo la sentenza impugnata è stata cassata senza rinvio. Per gli altri profili la Corte ha confermato che l'azione di rivalsa verso l'assicuratore (per ottenere l'indennizzo derivante da contratto di assicurazione stipulato dal Condominio) e l'azione di ripetizione di indebito verso la condomina De Rosa sono da qualificarsi come atti conservativi rientranti nei poteri dell'amministratore ex art. 1130 n. 4 cod. civ., e quindi non richiedenti preventiva deliberazione assembleare; pertanto le relative censure sono state respinte. Le spese sono compensate in ragione dell'accoglimento parziale del ricorso.

Norme richiamate

• art. 1130 cod. civ. (n. 4)

  Individua gli atti conservativi relativi alle parti comuni che rientrano tra le attribuzioni dell'amministratore; la Corte li ha interpretati come comprensivi dell'esercizio dell'azione di rivalsa verso l'assicuratore del Condominio.

• art. 1131 cod. civ.

  Disciplina la rappresentanza processuale dell'amministratore; la sentenza conferma che l'amministratore può agire in giudizio per tutelare i diritti derivanti dal contratto di assicurazione stipulato dal Condominio.

• art. 1136 cod. civ.

  Stabilisce le maggioranze assembleari; la Corte ha precisato che quando l'azione rientra nei poteri conservativi dell'amministratore non sussiste l'obbligo di preventiva deliberazione con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136.

• art. 1117 cod. civ. (n. 2)

  Individuazione di parti comuni dell'edificio; richiamato nel contesto delle azioni riguardanti il cortile e il lucernario comuni.

• art. 2033 e art. 2034 cod. civ.

  Richiamati con riferimento all'azione di ripetizione di indebito e alla valutazione sulla ripetibilita degli importi versati; la Corte ha ritenuto che la domanda di ripetizione era atto conservativo esercitabile dall'amministratore, mentre il merito della ripetizione (difetto di titolo per obbligazione naturale) è stato valutato nei gradi di merito.

• art. 2377 cod. civ.

  Richiamato con riferimento agli effetti delle pronunce giudiziali nei confronti dei condomini non partecipanti; la Corte ha precisato che l'effetto espansivo verso altri condomini opera solo in caso di accoglimento dell'azione di annullamento.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 4)

  Norma sulle ragioni di cassazione; i motivi dedotti in ricorso sono stati esaminati alla luce di tali disposizioni, con accoglimento del motivo relativo alla qualificazione dell'actio negatoria come azione reale.

Massime di principio

• L'amministratore di condominio può promuovere giudizi per ottenere l'indennizzo dovuto a titolo di polizza assicurativa stipulata dal Condominio senza preventiva autorizzazione assembleare, trattandosi di atto conservativo volto a far valere i diritti derivanti dal contratto già concluso.
• La mera ratifica assembleare dell'operato dell'amministratore in relazione ad atti che rientrano nei suoi poteri conservativi è superflua: l'assenza nell'ordine del giorno della specifica ratifica non annulla l'operato dell'amministratore quando l'azione sia legittimamente esercitabile da quest'ultimo.
• Le azioni reali che incidono sulla titolarità, sul contenuto o sulla tutela dei diritti reali (per esempio l'actio negatoria servitutis) non rientrano normalmente nei poteri conservativi dell'amministratore e richiedono quindi la preventiva autorizzazione dell'assemblea, con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 cod. civ.
• Le azioni personali dirette a recuperare somme pagate indebitamente da o per conto del Condominio verso un condomino possono essere considerate atti conservativi e rientrare nelle attribuzioni dell'amministratore.
• Se si è in presenza di incertezze sulla natura dell'azione (reale vs personale/conservativa), è prudente ottenere l'autorizzazione assembleare per evitare il rischio di nullità o impugnazione della deliberazione e delle azioni intraprese.
• In caso di esito parziale favorevole in sede di legittimità, la Cassazione può cassare la decisione impugnata solo per la parte errata (anche senza rinvio se non sono necessari ulteriori accertamenti) e disporre la compensazione delle spese quando il ricorso è solo parzialmente accolto.