Cassazione Civile, Ordinanza n. 05643/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un appartamentino sito nel fabbricato condominiale, realizzato in origine su area condominiale e destinato, per atto notarile del 1925, ad abitazione del portiere del palazzo con corrispettivo da determinarsi secondo criteri pattizi. I proprietari originari e poi il loro avente causa hanno chiesto la declaratoria di cessazione del rapporto di godimento/locazione a uso diverso, la restituzione dell’immobile, la rideterminazione del canone a valori di mercato e il risarcimento dei danni per il ripristino. Il condominio ha sostenuto, tra l’altro, che il vincolo di destinazione avesse natura reale e che il canone non fosse dovuto nei termini ritenuti dagli attori. In appello la Corte ha parzialmente riformato la decisione di primo grado, condannando il condominio al pagamento di un canone mensile rideterminato. Nel ricorso per cassazione il condominio ha dedotto, in sintesi: ultrapetizione e violazione del giudicato per avere la Corte d’appello modificato il fatto costitutivo della domanda e pronunciato una condanna non richiesta; violazione del giudicato interno e omessa considerazione del carattere meramente dichiarativo della sentenza di primo grado; violazione delle regole sull’onere della prova e sull’uso della CTU; nullità della motivazione perché la Corte avrebbe recepito la CTU senza considerare che il consulente aveva escluso l’idoneità dell’immobile al pernottamento; ulteriori censure su legittimazione dell’interveniente, detrazione di quanto già pagato, decorrenza del canone e spese di lite. La Corte di cassazione ha rigettato i primi tre motivi, ritenendo che la domanda comprendesse anche la rideterminazione del canone e che la CTU potesse essere utilizzata in via percipiente; ha invece accolto il quarto motivo, osservando che la Corte d’appello aveva formalmente aderito alla consulenza ma in realtà ne aveva frainteso e disatteso il punto decisivo relativo alla non idoneità del cespite al pernottamento. I motivi dal quinto all’ottavo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione anche per le spese.

La decisione

La Cassazione ha accolto il quarto motivo di ricorso, ha rigettato i primi tre motivi e ha dichiarato assorbiti i motivi dal quinto all’ottavo. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, affinché ridetermini il quantum del canone tenendo conto della non abitabilità/non idoneità al pernottamento dell’appartamento rilevata dal consulente tecnico e provveda anche a una nuova liquidazione delle spese dei gradi di merito e del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il giudice deve rispettare il limite del chiesto e pronunciato; l’ultrapetizione ricorre solo se vengono alterati petitum o causa petendi o attribuito un bene della vita diverso da quello domandato

• art. 24 Cost.

  richiamato come parametro di garanzia del diritto di difesa, ma non ritenuto violato

• art. 2909 c.c.

  invocato sul giudicato, ma la Corte ha escluso che vi fosse violazione nei termini dedotti

• art. 346 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla riproposizione delle domande/eccezioni in appello

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel motivo sulla prova dei fatti posti a fondamento della rideterminazione del canone, ma la censura è stata respinta nel punto esaminato

• art. 115 c.p.c.

  invocato in relazione alla valutazione del materiale probatorio e dell’uso della CTU

• art. 61 c.p.c.

  richiamato in tema di consulenza tecnica d’ufficio

• art. 191 c.p.c.

  richiamato in tema di nomina del consulente tecnico

• art. 194 c.p.c.

  richiamato in tema di svolgimento delle operazioni peritali

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente o contraddittoria

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato sulla necessità di motivazione della sentenza

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato come parametro costituzionale della motivazione della decisione

• art. 1578 c.c.

  richiamato nel motivo relativo ai vizi del bene locato, ma senza accoglimento autonomo

• art. 1581 c.c.

  richiamato nel motivo relativo ai vizi del bene locato, ma senza accoglimento autonomo

• art. 1224, comma 2, c.c.

  richiamato per distinguere gli interessi legali dal maggior danno da ritardato pagamento

• art. 105 c.p.c.

  richiamato nel motivo sull’intervento del nuovo avente causa, ma la censura è rimasta assorbita

• art. 100 c.p.c.

  richiamato nel motivo sull’interesse ad agire/legittimazione processuale, ma la censura è rimasta assorbita

• art. 91 c.p.c.

  richiamato sulla regolazione delle spese di lite

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  richiamato sulla compensazione delle spese

• art. 274 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulle spese, ma la questione è stata assorbita

Massime di principio

• Il giudice di merito deve interpretare la domanda giudiziale considerando il contenuto sostanziale dell’atto e la finalità effettivamente perseguita dalla parte, non soltanto le espressioni letterali utilizzate, purché restino fermi petitum e causa petendi.
• Non vi è ultrapetizione quando la decisione si mantenga entro la domanda di parte e la rideterminazione del bene della vita richiesto sia coerente con il contenuto complessivo della pretesa introdotta.
• La consulenza tecnica d’ufficio può avere funzione percipiente quando il fatto dedotto dalla parte richieda accertamenti tecnici; in tal caso è sufficiente l’allegazione del fatto costitutivo e la necessità di specifiche cognizioni per la sua verifica.
• Se il giudice dichiara di aderire alla CTU, deve effettivamente considerare le sue conclusioni nella loro interezza: è viziata la motivazione che recepisca l’elaborato peritale solo formalmente, ignorandone un passaggio decisivo o traendone un risultato incompatibile con quanto il consulente ha affermato.
• La determinazione giudiziale del canone o del corrispettivo deve essere coerente con i dati tecnici posti a base dell’accertamento; non è legittimo fissare un importo fondandosi su una CTU che, per le condizioni concrete del bene, escluda la piena applicabilità del valore di mercato individuato.

Come è indicizzato