Cassazione Civile, Ordinanza n. 20528/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

Una condomina aveva impugnato la delibera assembleare con cui erano state poste integralmente a suo carico le spese di rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza a livello di sua proprietà esclusiva. L’intervento era stato eseguito perché le infiltrazioni avevano danneggiato i garage sottostanti di proprietà esclusiva di alcuni condomini. Il Tribunale aveva annullato la delibera nella parte in cui addebitava l’intera spesa alla condomina, ritenendo errato il criterio di riparto; il Condominio aveva proposto appello principale e la condomina appello incidentale. La Corte d’appello aveva invece riformato la decisione, ritenendo che il terrapieno sottostante non fosse bene comune, che non vi fosse prova di una proprietà comune dal titolo e che quindi, applicandosi l’art. 840 c.c., la spesa gravasse integralmente sulla proprietaria della terrazza. In cassazione i ricorrenti hanno denunciato violazione degli artt. 115 c.p.c., 840 c.c. e 1126 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente applicato l’art. 840 c.c. e trascurato che la terrazza svolgeva anche funzione di copertura dei garage sottostanti, con conseguente applicabilità del criterio di riparto previsto per le coperture comuni; hanno inoltre dedotto, con il secondo motivo, la violazione dell’art. 1135 c.c., prospettando la nullità della delibera per difetto di attribuzioni dell’assemblea.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti indicati in motivazione, affermando che non era corretta l’applicazione dell’art. 840 c.c. e che, in una fattispecie in cui un bene di proprietà esclusiva funge anche da copertura di beni sottostanti di proprietà di altri condomini, non si applica l’art. 1126 c.c. ma, in via analogica, l’art. 1125 c.c. Ne consegue che le spese di impermeabilizzazione della terrazza restano a carico dei proprietari della terrazza, mentre quelle relative ai soffitti dei garage gravano sui proprietari dei garage secondo il criterio analogico ricavato dalla norma. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza d’appello è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come norma processuale violata nel primo motivo, ma la decisione si fonda sull’erronea qualificazione giuridica del criterio di riparto delle spese.

• art. 840 c.c.

  È ritenuto fuori luogo per regolare il riparto delle spese relative alla terrazza, poiché non disciplina la fattispecie condominiale in esame.

• art. 1126 c.c.

  La Corte esclude la sua applicabilità alle terrazze a livello di proprietà esclusiva che fungono anche da copertura di beni sottostanti; non è la norma corretta per la ripartizione delle spese nel caso concreto.

• art. 1125 c.c.

  Viene applicato in via analogica alla situazione in cui un bene di proprietà esclusiva faccia da copertura a beni sottostanti; le spese vanno ripartite secondo il criterio desumibile da tale disposizione, adattato alle peculiarità del caso.

• art. 1135 c.c.

  È richiamato nel secondo motivo per sostenere la nullità della delibera per difetto di attribuzioni dell’assemblea, ma il motivo è assorbito e non esaminato nel merito.

Massime di principio

• Quando un bene di proprietà esclusiva di un condomino funge anche solo in parte da copertura di locali sottostanti appartenenti ad altri condomini, il riparto delle spese di manutenzione o impermeabilizzazione non va ricondotto all’art. 1126 c.c., riservato ai lastrici solari di uso esclusivo, ma va individuato mediante applicazione analogica dell’art. 1125 c.c.
• L’art. 840 c.c. non è la norma di riferimento per attribuire integralmente al proprietario esclusivo della terrazza le spese di rifacimento della sua impermeabilizzazione quando l’opera serve anche a proteggere unità immobiliari sottostanti di proprietà altrui.
• In sede di interpretazione del criterio di riparto, l’analogia impone di adattare la disciplina alla concreta struttura del bene: restano a carico del proprietario della terrazza le opere che insistono sulla sua superficie, mentre i costi relativi alle parti sottostanti o ai soffitti delle unità inferiori seguono il criterio desumibile dalla disciplina dei solai tra piani sovrapposti.
• Se il primo motivo di ricorso conduce alla cassazione della decisione su una questione assorbente di riparto delle spese, restano assorbiti gli ulteriori motivi che presuppongono la soluzione della medesima questione.

Come è indicizzato