Cassazione Civile, Ordinanza n. 37739/2022 del 23/12/2022

Esito

La controversia

Un condominio aveva convenuto in giudizio due condomini chiedendo l’accertamento della natura condominiale pro indiviso di un terrazzo a livello dell’ottavo piano, contiguo all’appartamento dei convenuti, la declaratoria di illegittimità delle opere da essi eseguite sulle parti comuni, la condanna alla rimozione delle opere e al ripristino dello status quo ante, oltre al risarcimento del danno. I convenuti avevano resistito eccependo, tra l’altro, il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, l’assenza di una valida delibera assembleare autorizzativa e l’insussistenza dell’interesse ad agire del condominio; nel merito avevano sostenuto di aver acquistato il terrazzo in proprietà esclusiva, invocando anche usucapione e la prevalenza dei titoli di acquisto e delle planimetrie sul regolamento condominiale. La Corte d’appello aveva respinto le impugnazioni, ritenendo l’azione conservativa e comunque coperta da un mandato assembleare. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: (1) violazione delle norme sulla legittimazione dell’amministratore, sostenendo che si trattasse di azione reale e non meramente conservativa e che il mandato assembleare fosse inesistente o invalido; (2) violazione delle norme in tema di interpretazione dei titoli, trascrizione e possesso, per l’asserita opponibilità degli atti di acquisto della proprietà esclusiva del terrazzo; (3) violazione delle norme in tema di usucapione, per la qualificazione del possesso come esercizio di uso esclusivo e non di proprietà; (4) violazione delle norme sul governo delle parti comuni, per avere ordinato il ripristino senza accertare un concreto danno o un diverso interesse del condominio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti indicati in motivazione, ritenendo erronea la qualificazione dell’azione come meramente conservativa: la domanda del condominio era in realtà un’azione reale, subordinata all’accertamento della contitolarità del terrazzo, e quindi non rientrava nelle attribuzioni dell’amministratore se non previa valida autorizzazione assembleare. La Corte ha inoltre affermato che, a fronte della contestazione della legittimazione attiva fondata sull’asserita invalidità delle delibere autorizzative, il giudice di merito avrebbe dovuto verificare incidenter tantum la regolare adozione delle deliberazioni con le maggioranze prescritte. Sono stati dichiarati inammissibili o comunque non scrutinabili, nei termini esposti, i restanti profili relativi all’interpretazione delle delibere; gli altri motivi sono stati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  richiamato come norma sulla tutela reale della proprietà, per qualificare la domanda di accertamento della contitolarità del bene

• art. 1102 c.c.

  richiamato tra le norme invocate sulle parti comuni e sull’uso della cosa comune

• art. 1130 c.c.

  delimita la legittimazione attiva dell’amministratore ai soli atti conservativi delle parti comuni

• art. 1131 c.c.

  primo comma; secondo comma

  la legittimazione attiva dell’amministratore per azioni eccedenti le attribuzioni richiede un valido potere rappresentativo; la legittimazione passiva riguarda qualsiasi azione concernente le parti comuni

• art. 1136 c.c.

  le deliberazioni autorizzative devono essere adottate con la maggioranza prescritta; la loro regolarità va verificata ai fini della legittimazione processuale dell’amministratore

• art. 1137 c.c.

  richiamato per distinguere l’impugnazione delle delibere annullabili dal sindacato incidentale sulla loro validità nei casi rilevanti ai fini processuali

• art. 1138 c.c.

  citato nei motivi in relazione al regolamento condominiale

• art. 1139 c.c.

  citato nei motivi in relazione alla disciplina delle parti comuni e dei rapporti condominiali

• art. 1140 c.c.

  citato nei motivi in tema di possesso

• art. 1142 c.c.

  citato nei motivi in tema di presunzioni possessorie

• art. 1143 c.c.

  citato nei motivi in tema di possesso

• art. 1146 c.c.

  citato nei motivi in tema di possesso e accessione del possesso

• art. 1158 c.c.

  citato nei motivi in tema di usucapione ventennale

• art. 1159 c.c.

  citato nei motivi in tema di usucapione abbreviata

• art. 1362 c.c.

  richiamato come criterio ermeneutico per l’interpretazione delle delibere assembleari

• art. 1366 c.c.

  richiamato tra i criteri ermeneutici sussidiari applicabili alle delibere

• art. 1367 c.c.

  richiamato tra i criteri interpretativi volti a conservare effetti all’atto

• art. 163 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione ai requisiti dell’atto introduttivo

• art. 81 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla legittimazione ad agire

• art. 75 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla capacità/processualità della parte

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso come norma sul principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di prova e valutazione del materiale istruttorio

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di valutazione delle prove

• art. 1708 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di mandato

• art. 1711 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di limiti del mandato

• art. 2643 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di trascrizione

• art. 2644 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di opponibilità degli atti traslativi

• art. 2659 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di nota di trascrizione e identificazione dei beni

• art. 2665 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in tema di efficacia della trascrizione

• art. 1158 c.c.

  richiamato anche in relazione all’asserita usucapione del terrazzo

• art. 1159 c.c.

  richiamato anche in relazione all’asserita usucapione abbreviata del terrazzo

• art. 99 c.p.c.

  richiamato per distinguere il regime di rilevabilità delle questioni secondo il principio della domanda

• art. 34 c.p.c.

  richiamato come parametro per qualificare la verifica della delibera autorizzativa quale elemento del potere rappresentativo e quindi del presupposto processuale

Massime di principio

• L’azione proposta dal condominio per ottenere l’accertamento della titolarità di un bene comune e la successiva rimessione in pristino non è un mero atto conservativo, ma un’azione reale che esula dai poteri autonomi dell’amministratore.
• Quando l’amministratore agisce in giudizio per una lite che eccede le attribuzioni ordinarie, il giudice deve verificare, anche d’ufficio e incidenter tantum, l’esistenza e la regolarità della delibera assembleare autorizzativa, perché tale delibera è presupposto della legittimazione processuale attiva.
• La validità della delibera che conferisce il potere di agire non è una questione solo di merito: se incide sul potere rappresentativo dell’amministratore, il suo difetto si traduce in carenza di legitimatio ad processum.
• Le deliberazioni assembleari vanno interpretate secondo i criteri degli artt. 1362 ss. c.c.; la censura in cassazione non può risolversi nella mera proposta di una lettura alternativa del verbale, se la motivazione del giudice di merito è giuridicamente corretta e non apparente.
• Le azioni reali contro singoli condomini o terzi, dirette ad accertare la titolarità di diritti su parti dell’edificio, richiedono un’espressa autorizzazione dell’assemblea quando non rientrano negli atti conservativi dell’amministratore.
• Se la delibera assembleare funge da presupposto processuale del potere di rappresentanza, il suo vizio può essere scrutinato dal giudice anche senza impugnazione tempestiva, a differenza delle ipotesi in cui la delibera rileva solo come fatto costitutivo della pretesa di merito.

Come è indicizzato