Cassazione Civile, Ordinanza n. 19940/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

La lite riguardava una porzione di cortile antistante un esercizio commerciale inserito in un condominio. Una condomina conveniva in giudizio la società proprietaria dell'immobile e, poi, i successivi aventi causa, chiedendo che fosse accertata la natura condominiale dell'area e che la stessa fosse liberata dall'occupazione esclusiva ad uso di carico-scarico e parcheggio. I convenuti sostenevano, in difesa, di avere un titolo contrattuale di uso esclusivo dell'area derivante dagli atti di vendita e dal regolamento condominiale, oltre ad eccepire l'intervenuta usucapione del relativo diritto. Il Tribunale aveva respinto la domanda ritenendo maturata l'usucapione. La Corte d'appello aveva invece accolto il gravame della condomina, escludendo l'esistenza di un valido diritto di uso esclusivo e negando l'usucapione, sul rilievo che il diritto d'uso sarebbe intrasmissibile e che, quindi, non potesse operare l'accessione nel possesso ex art. 1146, comma 2, c.c. I ricorrenti principali hanno denunciato violazione degli artt. 1024 e 1146 c.c., sostenendo che la Corte territoriale aveva confuso l'intrasferibilità del diritto d'uso con il diverso tema dell'accessione del possesso: essi non invocavano una cessione derivativa del diritto, ma il cumulo del possesso del dante causa e del successore a titolo particolare, utile a far valere l'usucapione. La resistente, con ricorso incidentale, ha censurato la compensazione delle spese ai sensi dell'art. 92 c.p.c.

La decisione

La Cassazione ha accolto il ricorso principale nei limiti indicati in motivazione, ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione. La Corte ha ritenuto corretto il richiamo all'art. 1024 c.c. quanto al divieto di cessione del diritto d'uso, ma ha censurato la Corte territoriale per avere escluso in modo automatico l'accessione del possesso ex art. 1146, comma 2, c.c. Ha enunciato il principio secondo cui il divieto di cessione del diritto reale di uso su porzione di cortile condominiale non impedisce, in favore del successore a titolo particolare nella proprietà dell'unità cui l'area è asservita, l'accessione del possesso anche se il diritto non sia espressamente menzionato nell'atto di acquisto, purché sia provato un titolo astrattamente idoneo, ancorché invalido, a giustificare la traditio del medesimo oggetto del possesso. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la causa alla luce di tale principio e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1024 c.c.

  Il diritto reale di uso non è cedibile, salvo eventuale deroga pattizia; la sua qualificazione come uso comporta il limite legale di intrasferibilità del diritto.

• art. 1146, comma 2, c.c.

  Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore; ai fini del cumulo non è decisiva la validità del titolo traslativo, ma la prova di un titolo astrattamente idoneo e del medesimo oggetto del possesso.

• art. 1146, comma 1, c.c.

  La successione nel possesso non opera in caso di morte dell'usuario, poiché il diritto d'uso si estingue e gli eredi conseguono solo detenzione.

• art. 1021 c.c.

  Il diritto d'uso consente di servirsi della cosa e di trarne le utilità nei limiti del bisogno, secondo la qualificazione adottata dalla Corte.

• art. 1117 c.c.

  La porzione di cortile è considerata, in astratto, parte comune salvo titolo contrario chiaro e univoco.

• art. 1102 c.c.

  Il preteso diritto reale di uso esclusivo non può comprimere il nucleo essenziale del pari uso della cosa comune da parte dei condomini.

• art. 365 c.p.c.

  Ai fini della specialità della procura, il riferimento tra atto di procura e ricorso/controricorso può risultare dall'incorporazione documentale degli atti.

• art. 371, comma 4, c.p.c.

  Richiamato per l'eccezione sulla procura nel controricorso al ricorso incidentale.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Norma sul rito camerale della trattazione in Cassazione.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma sul procedimento in camera di consiglio in Cassazione.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Censurata nel ricorso incidentale per la compensazione delle spese.

Massime di principio

• Il divieto di cessione del diritto reale di uso non esclude, di per sé, che il successore a titolo particolare nella proprietà possa unire il proprio possesso a quello del dante causa ai fini dell'usucapione, se ricorrono i presupposti dell'art. 1146, comma 2, c.c.
• Per l'accessione del possesso non occorre che il titolo traslativo menzioni espressamente il diritto posseduto, ma che esista un titolo astrattamente idoneo, ancorché invalido, a giustificare la traditio del medesimo bene o del medesimo oggetto del possesso.
• Quando si discute della natura comune di una porzione condominiale, l'eventuale esclusione della condominialità richiede un titolo contrario chiaro e univoco; in difetto, opera la presunzione di comunione.
• La qualificazione di una pattuizione come attribuzione di uso esclusivo su bene comune deve misurarsi con il principio di tipicità dei diritti reali; tuttavia, la verifica della reale portata del titolo deve essere compiuta secondo i criteri di interpretazione contrattuale e degli effetti obbligatori eventualmente desumibili dal negozio.

Come è indicizzato