Cassazione Civile, Ordinanza n. 14352/2024 del 22/05/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di leasing immobiliare relativo a un immobile destinato ad attività commerciale. L'utilizzatrice ha dedotto che il canone era stato calcolato su un prezzo del bene indicato in contratto ma non corrispondente al reale costo storico di acquisto sostenuto dalla banca anni prima, chiedendone quindi la rimodulazione. Ha inoltre lamentato che la concedente avesse taciuto la precedente acquisizione del bene e, soprattutto, che l'immobile fosse strutturalmente e amministrativamente inidoneo all'uso convenuto per difetto di altezza utile e di agibilità. Dopo l'introduzione di tale giudizio, la banca aveva anche ottenuto decreti ingiuntivi per i canoni scaduti, poi opposti. I motivi di ricorso censurano, tra l'altro, la violazione delle regole di interpretazione contrattuale, l'erroneo governo dell'onere della prova sull'inidoneità del bene, la validità della risoluzione per clausola risolutiva espressa e la disciplina della restituzione dei canoni nel leasing traslativo risolto, oltre alla misura coercitiva per il ritardo nell'esecuzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i motivi dal quinto al settimo e l'ottavo motivo, ritenendo fondate le censure sulla mancata adeguata valutazione della dedotta inidoneità dell'immobile e sulla necessità di verificare se l'inadempimento dell'utilizzatrice fosse giustificato da un'eccezione di inadempimento connessa a tale difformità. Sono stati invece ritenuti infondati o comunque non accolti i motivi relativi alla determinazione del canone sulla base del valore indicato in contratto, alla rilevanza del pregresso acquisto del bene da parte della banca, alla restituzione dei canoni solo dopo la riconsegna del bene, alla misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c. e all'obbligo di restituzione del bene anche se concesso a terzi. In conclusione, il ricorso è stato accolto nei limiti indicati e la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio per nuovo esame delle questioni accolte.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come norma sulla valutazione della prova e sulla non contestazione; la Corte esclude che il principio possa incidere sulla diversa questione dell'accordo sul valore del bene nel leasing e ritiene censurabile la mancata corretta considerazione della doglianza sulla non idoneità del bene.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per censurare la valutazione delle prove; la Corte ne esclude la violazione per i profili relativi al prezzo del bene e al valore contrattuale.

• art. 1332 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla formazione e al contenuto del vincolo contrattuale; la Corte non accoglie la censura sul canone di leasing.

• art. 1335 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente insieme ad altre norme sulla formazione/efficacia delle dichiarazioni contrattuali, senza accoglimento della censura sul prezzo del bene.

• art. 1362 c.c.

  La Corte ribadisce che la censura sull'interpretazione del contratto è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice di merito se ne è discostato.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  La volontà delle parti è accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione occorre denunciare specifiche violazioni dei canoni interpretativi e spiegarne la concreta errata applicazione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere probatorio sulla dedotta inidoneità del bene; la Corte censura la motivazione di merito che aveva negato la prova dopo aver rigettato le richieste istruttorie decisive.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in relazione all'inadempimento e alla possibilità di far valere l'eccezione di non idoneità del bene rispetto all'uso convenuto.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato per la risoluzione del contratto e per affermare che l'obbligo restitutorio del bene permane anche se il bene sia stato concesso a terzi.

• art. 1526 c.c.

  Applicato analogicamente al leasing traslativo risolto per inadempimento dell'utilizzatore anteriore alla L. n. 124/2017; la restituzione dei canoni presuppone la previa restituzione del bene per consentire l'equo compenso al concedente.

• art. 614-bis c.p.c.

  La misura coercitiva può essere disposta su statuizioni di condanna immediatamente esecutive, anche se la sentenza non è costitutiva.

• art. 1123 c.c.

  Richiamato nel motivo sul bilanciamento degli interessi e sulla clausola risolutiva espressa, ma senza costituire la base decisiva della soluzione.

Massime di principio

• In tema di ermeneutica contrattuale, l'interpretazione della volontà negoziale è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è necessario denunciare specificamente quali canoni legali siano stati violati e indicare in che modo la motivazione se ne sia discostata.
• Nel leasing immobiliare, il canone può essere determinato in base al valore del bene indicato nel contratto al momento della stipulazione; il pregresso prezzo di acquisto del bene da parte del concedente è irrilevante, salvo che sia dimostrata una diversa pattuizione o un vizio rilevante del consenso o dell'esecuzione.
• La violazione del dovere di correttezza non produce, di per sé, effetti utili quando non sia dimostrato un pregiudizio concreto alla libertà contrattuale della controparte, soprattutto se quest'ultima ha comunque accettato il valore contrattuale del bene.
• Se il conduttore/utilizzatore allega una difformità materiale dell'immobile che richiede accertamenti tecnici indispensabili, il giudice non può negare la prova limitandosi a rilevare la mancanza di prova, dopo avere rigettato l'istanza istruttoria decisiva per l'accertamento del fatto.
• L'accettazione dello stato manutentivo del bene non preclude, di per sé, la deduzione di diverse difformità strutturali o di inidoneità del bene all'uso convenuto.
• Nel leasing traslativo risolto per inadempimento dell'utilizzatore, la restituzione dei canoni pagati presuppone la previa restituzione del bene, perché solo così il concedente può recuperare ulteriori utilità e si può determinare l'equo compenso dovuto per il godimento del bene.
• L'obbligo di restituzione del bene permane anche se l'utilizzatore lo abbia nel frattempo concesso a terzi: la disponibilità del bene verso terzi non estingue l'effetto risolutorio né l'obbligo di ritrasferimento o restituzione verso il concedente.
• La misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c. può essere applicata quando la sentenza contiene statuizioni di condanna immediatamente esecutive, anche se il provvedimento non ha natura costitutiva.

Come è indicizzato