Cassazione Civile, Ordinanza n. 31314/2024 del 06/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un rustico con annesso terreno. Dopo il rogito, l'acquirente ha rilevato che una porzione del terreno trasferito non risultava intestata alla venditrice, ma ad un terzo confinante, e ha sostenuto di aver dovuto promuovere un giudizio per ottenere l'accertamento dell'avvenuta usucapione di quell'area, con conseguente domanda di rimborso di parte del prezzo e, soprattutto, di risarcimento delle spese sostenute per il giudizio di usucapione. In sede di rinvio, la Corte d'appello ha accolto solo la domanda risarcitoria, ritenendo che la venditrice, consapevole della non corrispondenza tra situazione catastale e realtà possessoria, avesse violato gli obblighi di diligenza e buona fede contrattuale omettendo di informare l'acquirente della situazione e della maturata usucapione di fatto. La venditrice ha quindi proposto ricorso per cassazione deducendo: 1) violazione dell'art. 384, comma 2, c.p.c., perché il giudice di rinvio avrebbe disatteso il principio di diritto della precedente cassazione, essendo il giudizio di usucapione non necessario e non compreso tra le obbligazioni contrattuali; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. per asserita carenza di prova della mala fede e del danno; 3) omesso esame dell'eccezione di tardività ex art. 345 c.p.c., perché la domanda risarcitoria sarebbe stata proposta su una causa petendi nuova. La Suprema Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi, confermando che il giudizio di rinvio poteva valutare la responsabilità contrattuale della venditrice sul diverso piano della buona fede e della correttezza, e che l'accertamento di merito sulla consapevolezza della venditrice e sul nesso tra omissione informativa e spese sostenute dall'acquirente non era sindacabile in cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso della venditrice. Ha ritenuto corretta la decisione della Corte d'appello di Venezia in sede di rinvio, osservando che il precedente annullamento aveva inciso solo sul profilo della validità della compravendita e non precludeva la diversa valutazione della domanda risarcitoria sotto il profilo dell'inadempimento agli obblighi di diligenza e buona fede. Ha inoltre affermato che l'accertamento di fatto sulla conoscenza, da parte della venditrice, della difformità tra intestazione catastale e reale situazione possessoria era insindacabile in cassazione; che la censura ex art. 115 c.p.c. era inammissibile perché mirava in realtà a contestare la valutazione delle prove; e che non vi era mutamento di petitum o causa petendi, poiché la domanda risarcitoria era rimasta immutata. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma resta libero di valutare la controversia nei limiti segnati dalla cassazione; le parti non possono introdurre questioni o conclusioni incompatibili con l'effetto intangibile della sentenza rescindente.

• art. 394 c.p.c.

  Il giudizio di rinvio è istruttoriamente chiuso: non sono ammesse nuove prove o documenti, salvo eccezioni specifiche, e non possono essere alterati i termini oggettivi della controversia fissati dalla sentenza di annullamento.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice ha posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite officiosamente; non consente di censurare la mera diversa valutazione delle prove ritualmente acquisite.

• art. 345 c.p.c.

  In sede di gravame non sono ammesse domande nuove; nel caso concreto la Corte ha escluso che vi fosse stata una modifica del petitum o della causa petendi rispetto alla domanda risarcitoria originaria.

• art. 1218 c.c.

  È richiamato come base della responsabilità contrattuale per mancato rispetto degli obblighi derivanti dal rapporto negoziale, letti alla luce dei doveri di buona fede e informazione del venditore.

• art. 1223 c.c.

  Le spese sostenute per ottenere l'accertamento dell'usucapione sono state considerate danno risarcibile quale conseguenza immediata e diretta dell'omissione informativa della venditrice.

Massime di principio

• Nel contratto di compravendita è valido il trasferimento di un immobile o di una sua porzione anche se il venditore abbia maturato l'usucapione senza che questa sia stata previamente accertata con sentenza: l'usucapione opera ipso iure e la sentenza che ne dichiara l'avvenuto acquisto ha natura meramente dichiarativa.
• La validità astratta del trasferimento non esclude la responsabilità contrattuale del venditore che, conoscendo la difformità tra intestazione catastale e situazione di fatto, ometta di informare l'acquirente della porzione di bene posseduta e usucapita; tale omissione può integrare violazione degli obblighi di diligenza, correttezza e buona fede.
• Le spese che l'acquirente sia costretto a sostenere per accertare giudizialmente l'usucapione possono costituire danno risarcibile, se sono conseguenza immediata e diretta della mancata informazione del venditore circa la reale situazione del bene.
• Nel giudizio di rinvio non possono essere introdotte domande nuove né mutati petitum e causa petendi; tuttavia il giudice di rinvio può e deve valutare la domanda già proposta alla luce del principio di diritto enunciato dalla Cassazione, anche sotto profili diversi da quello che aveva determinato la cassazione.
• La censura di violazione dell'art. 115 c.p.c. non può essere usata per contestare la valutazione del materiale probatorio compiuta dal giudice di merito, ma solo per denunciare l'utilizzo di prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi consentiti.

Come è indicizzato