Cassazione Civile, Ordinanza n. 15293/2023 del 31/05/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano acquistato un terreno per edificare due villette unifamiliari. Dopo il rogito sostenevano di avere scoperto che il bene non era edificabile, pur essendo stato da essi rappresentato come tale anche nel contesto del preliminare e della documentazione urbanistica richiamata. In primo grado avevano chiesto l'annullamento della vendita per errore essenziale sulla qualità dell'oggetto, in subordine la risoluzione per vizi, con restituzione di tutte le somme versate e risarcimento. Il Tribunale aveva annullato il contratto per errore bilaterale sull'edificabilità, ma aveva limitato la restituzione al solo prezzo, escludendo imposte, spese notarili, oneri del preliminare e costi del mutuo, valorizzando una concorrente responsabilità degli acquirenti per non avere attivato prima della vendita la procedura edilizia. In appello gli acquirenti avevano contestato tale limitazione, sostenendo che il preliminare non imponeva alcun obbligo di richiedere il permesso di costruire prima del definitivo, ma contemplava solo una facoltà funzionale all'ottenimento del mutuo; avevano inoltre censurato la mancata condanna del geometra incaricato e del notaio, nonché la regolazione delle spese. In cassazione hanno dedotto: 1) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e sull'errore essenziale, perché la Corte d'appello aveva letto le clausole del preliminare come se imponessero un onere di verifica dell'edificabilità, mentre si trattava solo di una facoltà; 2) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la condanna alle spese anche verso parti che non erano state realmente attinte dal gravame.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo errata l'interpretazione data dalla Corte d'appello alle clausole del preliminare: da esse non emergeva un obbligo/onere degli acquirenti di ottenere il permesso di costruire prima del definitivo, ma solo una facoltà posta nel loro interesse e collegata al mutuo. Per questo la ratio che aveva giustificato la limitazione della restituzione delle ulteriori spese è stata cassata. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. Il ricorso incidentale condizionato dei venditori è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, perché relativo a una questione non decisa dalla sentenza impugnata e rimasta assorbita. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Trieste in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1428 c.c.

  richiamato come norma generale sull'errore-vizio che rende annullabile il contratto se essenziale

• art. 1429, n. 2, c.c.

  l'errore sulla qualità essenziale dell'oggetto, qui l'edificabilità del terreno, è considerato essenziale ai fini dell'annullamento

• art. 1431 c.c.

  la riconoscibilità dell'errore non è richiesta quando l'errore è bilaterale, cioè comune a entrambe le parti

• art. 1322 c.c.

  invocato tra le norme sull'interpretazione e autonomia contrattuale, in relazione alla lettura delle clausole del preliminare

• art. 1362 c.c.

  il contratto va interpretato secondo il senso letterale delle parole e la comune intenzione delle parti

• art. 1363 c.c.

  le clausole vanno lette complessivamente e non isolate

• art. 1366 c.c.

  l'interpretazione deve essere conforme a buona fede

• art. 1375 c.c.

  la buona fede è criterio di lettura e di esecuzione del contratto

• art. 1453 c.c.

  richiamato nel ricorso tra le disposizioni invocate, senza specifico rilievo decisorio nella motivazione

• art. 1493 c.c.

  richiamato nel ricorso tra le disposizioni invocate, in tema di restituzioni conseguenti alla vendita, ma non decisivo nella ratio accolta

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel ricorso per la pretesa di risarcimento/restituzione delle ulteriori spese

• art. 1227 c.c.

  richiamato nel ricorso in relazione al dedotto concorso colposo degli acquirenti

• art. 1490, primo comma, c.c.

  richiamato in via subordinata quale fondamento della domanda di risoluzione per vizi della cosa venduta

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale posta a base della denuncia di violazione di legge nei motivi di ricorso

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per censurare la condanna alle spese di appello

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  la riforma del capo principale travolge automaticamente il capo accessorio sulle spese per effetto espansivo interno

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio con memorie

Massime di principio

• L'errore essenziale sulla qualità del bene compravenduto può giustificare l'annullamento del contratto quando la qualità erroneamente rappresentata sia stata determinante del consenso, come accade per l'edificabilità di un terreno acquistato per costruirvi.
• Se l'errore è comune a entrambe le parti, l'annullamento del contratto può essere pronunciato anche senza verificare la riconoscibilità dell'errore da parte dell'altro contraente, perché viene meno il principio di affidamento tipico dell'errore unilaterale.
• Nell'interpretazione del contratto il giudice deve partire dal testo delle clausole, coordinarle tra loro e leggerle secondo buona fede, evitando esegesi che introducano obblighi non desumibili dalla lettera e dalla comune intenzione delle parti.
• Una clausola che autorizza una parte a compiere attività amministrative o tecniche nell'interesse proprio, ad esempio per agevolare l'ottenimento di un mutuo, non può essere trasformata in un obbligo o in un onere processualmente rilevante senza un chiaro dato negoziale.
• Se la limitazione della condanna restitutoria dipende da una ratio errata fondata su un'inesatta interpretazione del contratto, la sentenza deve essere cassata affinché il giudice di rinvio rivaluti l'ampiezza delle restituzioni dovute.
• La questione delle spese processuali segue la sorte del capo principale: la cassazione della decisione sul merito comporta, in via derivata, la caducazione della statuizione sulle spese.
• Il ricorso incidentale condizionato è inammissibile per difetto di interesse quando investe una questione che la sentenza impugnata ha lasciato assorbita e che potrà essere riesaminata dal giudice di rinvio.

Come è indicizzato