Cassazione Civile, Ordinanza n. 20898/2026 del 20/06/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione di una porzione di immobile ad uso industriale, con canone mensile pattuito. Il locatore, poi fallito, ha intimato sfratto per morosità deducendo il mancato pagamento di diversi canoni e di quote di registrazione. La conduttrice si è opposta sostenendo che il mancato pagamento era giustificato da gravi vizi strutturali dell'immobile, consistenti in infiltrazioni e carenze manutentive, che avrebbero impedito il pieno godimento del bene. Il tribunale aveva accolto l'opposizione riducendo il canone; la corte d'appello ha invece riformato la decisione, ha dichiarato risolto il contratto per morosità del conduttore e ha ordinato il rilascio. In cassazione la conduttrice ha dedotto violazione degli artt. 1453, comma 3, 1577, 1578 e 1375 c.c., sostenendo: che la documentazione di causa escludesse i presupposti dell'esonero del locatore da responsabilità per vizi; che il giudice d'appello avesse erroneamente ritenuto non adempiuto l'onere di comunicazione dei vizi al locatore; che fosse stata confusa la nozione di vizio con quella di guasto; che l'art. 1581 c.c. non imponesse al conduttore di sostituirsi al locatore negli interventi; e che il pagamento dei canoni anche successivi avesse integrato una rinuncia di fatto alla risoluzione. Con il secondo motivo ha contestato la violazione dell'art. 1375 c.c. e la valutazione di contrarietà a buona fede del proprio comportamento, lamentando l'omesso esame della documentazione prodotta e la mancata considerazione dell'alterazione del sinallagma.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato, quanto al primo motivo, che la censura non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata non tanto sulla disciplina dei vizi della cosa locata quanto sull'accertato fatto che la conduttrice aveva semplicemente smesso di pagare senza mai collegare tempestivamente il proprio inadempimento a quello del locatore né sollecitare interventi di riparazione. Quanto al secondo motivo, la Corte ha ritenuto che esso mirasse in realtà a una rivalutazione del materiale istruttorio, preclusa in cassazione, e ha comunque osservato che la decisione di merito era conforme ai principi consolidati sulla buona fede nell'eccezione di inadempimento: occorre verificare oggettivamente la proporzionalità tra gli inadempimenti e l'incidenza della condotta sull'equilibrio sinallagmatico, tenendo conto anche del fatto che la giustificazione del rifiuto di adempiere sia stata resa nota alla controparte solo dopo l'intimazione di sfratto. La Corte ha inoltre confermato la correttezza dell'applicazione di tali principi al caso concreto, nel quale le infiltrazioni erano fenomeni progressivi e non improvvisi, e la loro deduzione era avvenuta solo a distanza di tempo e a seguito dello sfratto. Nessuna statuizione sulle spese per mancata costituzione dell'intimato; disposto l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare la disciplina della risoluzione e degli effetti dell'inadempimento, ma la Corte non ha ravvisato una censura idonea a scalfire la ratio decidendi della sentenza d'appello.

• art. 1577 c.c.

  norma evocata dalla ricorrente sul dovere del conduttore di denunciare al locatore le necessità di riparazioni; la Corte ha ritenuto che la censura non si confrontasse con l'accertamento di fatto del giudice di merito.

• art. 1578 c.c.

  norma richiamata in tema di responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata; la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza perché non mirata alla ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 1581 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che i vizi sopravvenuti siano assimilati a quelli originari; la Corte ha osservato che la censura non incideva sul percorso argomentativo della corte territoriale.

• art. 1375 c.c.

  richiamato in tema di buona fede nell'esecuzione del contratto; la Corte ha affermato che la verifica della buona fede nell'eccezione di inadempimento è valutazione di fatto, sindacabile in cassazione solo nei limiti della corretta applicazione dei principi giuridici.

• art. 1460 c.c.

  evocato dalla Corte come parametro dell'eccezione di inadempimento: la legittimità dell'eccezione va valutata oggettivamente, sulla base della proporzionalità tra gli inadempimenti e dell'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  richiamato quale base dei motivi per violazione di legge, ma la Corte ha ritenuto che le censure si risolvessero in realtà in una richiesta di rivalutazione del fatto.

• art. 360-bis c.p.c.

  utilizzato per dichiarare inammissibile il secondo motivo perché la decisione impugnata era conforme alla giurisprudenza di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 30/05/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 30/05/2002

  richiamato come base del contributo unificato cui si aggiunge l'ulteriore importo previsto dal comma 1-quater.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura per violazione di legge è inammissibile quando, sotto la sua apparente formulazione, mira in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove già apprezzati dal giudice di merito.
• In tema di locazione, la doglianza relativa ai vizi dell'immobile deve confrontarsi con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata; non è sufficiente richiamare in astratto gli artt. 1577, 1578 e 1581 c.c. se il giudice di merito ha deciso sulla base dell'accertato mancato collegamento tempestivo tra i vizi lamentati e il rifiuto di pagare i canoni.
• L'eccezione di inadempimento deve essere valutata alla luce della buona fede oggettiva e della proporzionalità tra gli inadempimenti, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito.
• Ai fini della legittimità del rifiuto di adempiere, rileva in modo significativo che la giustificazione dell'inadempimento sia stata prospettata solo dopo l'iniziativa giudiziale della controparte e non nel corso dei tentativi di esecuzione spontanea del contratto.
• La Corte di cassazione può sindacare la buona fede nell'eccezione di inadempimento solo quando il giudice di merito, pur avendo accertato in fatto la condotta, applichi erroneamente la relativa regola giuridica; non quando si chiede semplicemente una diversa lettura delle risultanze istruttorie.

Come è indicizzato