Cassazione Civile, Ordinanza n. 01090/2025 del 16/01/2025

Esito

La controversia

L'acquirente di un complesso immobiliare aveva convenuto in giudizio la società costruttrice-venditrice deducendo gravi vizi e difetti occulti, in particolare infiltrazioni umide nel box e fenomeni di condensazione nell'appartamento. In primo grado il tribunale, sulla base dell'accertamento tecnico preventivo e dell'istruttoria, aveva condannato la convenuta al pagamento di una somma a titolo risarcitorio. In appello, però, la domanda è stata rigettata nella parte in cui l'appellante lamentava che il risarcimento liquidato non coprisse il deprezzamento dell'immobile, poiché i rimedi individuati dal consulente erano solo tamponamenti interni e non eliminavano definitivamente i vizi. La ricorrente ha quindi censurato la sentenza d'appello per violazione dell'art. 345 c.p.c., per motivazione insufficiente o mancante e per violazione delle norme sulla garanzia per vizi e sul risarcimento del danno, sostenendo che non si trattasse di domanda nuova, che la domanda di risarcimento di tutti i danni era già stata proposta in citazione e che il giudice avrebbe dovuto considerare il minor valore del bene viziato, eventualmente avvalendosi di una consulenza tecnica anche d'ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto corretta la premessa della corte territoriale sul fatto che non vi fosse un vizio di omessa pronuncia e che la motivazione esistesse, ma ha giudicato erroneo il merito della decisione: la liquidazione limitata al solo costo dei rimedi interni/tampone non copriva integralmente il danno, perché l'immobile restava esposto a future infiltrazioni e dunque a menomata fruibilità e possibile deprezzamento. La Corte ha rilevato che la domanda introduttiva già includeva la richiesta di riduzione del prezzo e il risarcimento di tutti i danni, anche ex artt. 1492, 1494 e 1669 c.c., sicché il tema del deprezzamento era nel perimetro del giudizio. Ha inoltre affermato che il divieto di nuove prove in appello non impedisce al giudice di disporre o rinnovare una consulenza tecnica d'ufficio e che, in presenza di elementi di fatto sufficienti, il minor valore della cosa venduta poteva essere stimato anche equitativamente ex art. 1226 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  Il divieto di nuovi mezzi di prova e nuovi documenti in appello non preclude al giudice di disporre o rinnovare indagini tecniche mediante consulenza tecnica d'ufficio.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente come parametro del vizio motivazionale, ma la Corte esclude che la sentenza fosse priva di motivazione.

• art. 1669 c.c.

  Evocato per la responsabilità del costruttore-venditore per gravi difetti dell'immobile.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di riparto dell'onere della prova.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso come norma sul risarcimento del danno conseguenza.

• art. 1226 c.c.

  Consente la liquidazione equitativa del danno quando il suo preciso ammontare non sia provabile con esattezza, in presenza di elementi di fatto idonei.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso come criterio di risarcimento del danno aquiliano.

• art. 2058 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di risarcimento in forma specifica.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 161 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso.

• art. 1492 c.c.

  La domanda introduttiva era diretta alla riduzione del prezzo di compravendita e alla restituzione del corrispettivo nella misura ritenuta congrua.

• art. 1494 c.c.

  La domanda includeva anche il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa venduta.

Massime di principio

• In tema di vizi della cosa venduta o di gravi difetti dell'immobile, la domanda di risarcimento di tutti i danni e di riduzione del prezzo può comprendere anche il deprezzamento del bene, senza necessità di una specifica etichetta della singola voce di danno fin dall'atto introduttivo, se la pretesa complessiva è stata chiaramente dedotta.
• La liquidazione del danno non può essere limitata al solo costo di rimedi parziali o tamponamenti quando tali interventi non eliminano stabilmente il vizio e lasciano residuare una menomazione del bene, con conseguente possibile perdita di valore.
• Il divieto di nuove prove in appello non impedisce al giudice di disporre o rinnovare una consulenza tecnica d'ufficio, trattandosi di potere istruttorio rimesso al giudice e non subordinato a una specifica istanza di parte.
• Quando il danno è certo nell'an ma difficile nella quantificazione, il giudice può procedere a liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c., purché disponga di elementi fattuali sufficienti per stimarne il minor valore o la misura approssimativa.
• La mancata richiesta espressa di consulenza tecnica di ufficio da parte dell'attore non esonera il giudice dal valutare, ove necessario, l'opportunità di disporla per accertare e quantificare il danno.

Come è indicizzato