Cassazione Civile, Ordinanza n. 16760/2024 del 17/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due deliberazioni assembleari condominiali del 1 dicembre 1999 e dell'8 maggio 2000 con cui venne approvata una spesa complessiva per lavori di bonifica e ripristino delle strutture portanti del vano cantinato. L'assemblea aveva prima detratto una quota imputata al condominio per asserita cattiva manutenzione delle condotte idriche e poi ripartito il residuo secondo l'art. 1125 c.c., ponendo metà a carico della società proprietaria del piano terreno e metà a carico del condominio. La società ha impugnato la decisione sostenendo che: la delibera del 1 dicembre 1999 non aveva già deciso la ripartizione ex art. 1125 c.c., ma si era limitata a demandare all'amministratore la predisposizione del piano; quella delibera sarebbe comunque nulla perché l'assemblea non avrebbe potuto deliberare su beni di proprietà esclusiva e perché il riparto avrebbe incluso anche pilastri e travi portanti, per i quali varrebbe il criterio generale dell'art. 1123 c.c.; inoltre non si sarebbe considerata correttamente l'area comune destinata ad androne, ascensore e scale. Con il terzo motivo ha censurato anche il passaggio della sentenza d'appello che aveva ritenuto corretta la detrazione di una somma posta a carico esclusivo del condominio per i danni derivanti dalla cattiva tenuta delle condotte idriche, deducendo violazione delle norme sulle spese e sul danno da fatto illecito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Messina e ha rinviato la causa alla stessa Corte in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La decisione di rinvio è motivata dal fatto che il giudice di merito aveva ritenuto non nulla la delibera condominiale senza correttamente verificare se l'assemblea avesse deliberato su spese inerenti a beni di proprietà esclusiva o avesse comunque alterato i criteri legali di riparto. La Corte ha affermato che occorre un nuovo esame di fatto per distinguere tra spese riferibili a parti comuni e spese riferibili a porzioni esclusive o a responsabilità risarcitoria, con conseguente possibile nullità della delibera per difetto assoluto di attribuzioni.

Norme richiamate

• art. 1125 c.c.

  disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai tra i proprietari dei due piani sovrastanti; si applica alle strutture divisorie e di copertura, ma non consente di porre a carico dell'assemblea spese relative a beni di proprietà esclusiva o a elementi estranei a tali strutture, come i pilastri e le travi portanti, per i quali opera il criterio generale dell'art. 1123 c.c.

• art. 1123 c.c.

  costituisce il criterio generale di riparto delle spese condominiali per le parti comuni; si applica anche alle spese per pilastri e travi portanti e, in mancanza di diversa convenzione, alle spese che non rientrano nell'ambito speciale dell'art. 1125 c.c.

• art. 1135 c.c.

  le attribuzioni assembleari in tema di manutenzione straordinaria, riparazioni e ricostruzione riguardano le parti comuni e vanno lette in coordinamento con le norme sostanziali sul riparto delle spese; l'assemblea non può deliberare maggioranze per imporre spese su beni esclusivi.

• art. 1136 c.c.

  le maggioranze assembleari non attribuiscono all'assemblea il potere di deliberare spese su parti di proprietà esclusiva; la norma va interpretata insieme alle regole sostanziali del condominio.

• art. 1137 c.c.

  la sua disciplina del termine di trenta giorni riguarda le delibere annullabili; le delibere nulle, per difetto assoluto di attribuzioni, sono invece impugnabili senza termine di decadenza secondo i principi generali.

• art. 1117 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare l'inclusione di talune strutture nel riparto, in rapporto alla distinzione tra parti comuni e beni di proprietà esclusiva.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel motivo relativo alla regolazione delle spese e alla censura del ragionamento della Corte d'appello sulle quote poste a carico del condominio per responsabilità da cattiva manutenzione.

• art. 2043 c.c.

  richiamato insieme all'art. 2051 c.c. per sostenere che, quando il danno sia imputabile al condominio o a singoli partecipanti, il relativo obbligo risarcitorio deve essere accertato in sede giudiziale e non mediante deliberazione assembleare.

• art. 2051 c.c.

  richiamato per contestare l'imputazione assembleare di una quota di spesa quale conseguenza di una responsabilità da custodia o da gestione delle condotte idriche condominiali.

Massime di principio

• Le deliberazioni assembleari condominiali sono nulle quando l'assemblea esercita un potere che non le compete, deliberando su spese o interventi relativi a beni di proprietà esclusiva e non a parti comuni dell'edificio.
• La qualificazione della domanda come impugnazione di delibera annullabile o come azione di accertamento della nullità dipende dal contenuto sostanziale della pretesa e dalla finalità perseguita, non dalla sola formula utilizzata dalla parte.
• L'art. 1125 c.c. si applica alle spese di manutenzione e ricostruzione delle strutture divisorie e di copertura tra due piani sovrapposti, ma non copre i costi riferibili a elementi strutturali diversi, come pilastri e travi portanti, che restano soggetti al criterio generale dell'art. 1123 c.c.
• L'assemblea non può, tramite criteri di riparto o delibere maggioritarie, trasformare in spesa condominiale un onere che dipenda dall'accertamento di una responsabilità risarcitoria del condominio o di singoli partecipanti; tale accertamento va compiuto in sede giudiziale.
• Il regime dell'art. 1137 c.c. e il termine di decadenza di trenta giorni operano solo per le deliberazioni annullabili; le delibere affette da nullità per difetto assoluto di attribuzioni restano impugnabili senza limiti di decadenza.
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