Cassazione Civile, Ordinanza n. 20434/2022 del 24/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare con cui la promittente venditrice si era impegnata a far venire meno un’ipoteca gravante sull’immobile prima del rogito definitivo. La società promissaria acquirente agì sostenendo che la venditrice fosse inadempiente perché l’ipoteca non risultava cancellata entro il termine pattuito e chiese la risoluzione del preliminare, il doppio della caparra confirmatoria e il risarcimento dei danni. La venditrice resistette affermando di avere estinto il mutuo garantito e ottenuto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca, sostenendo che il suo obbligo contrattuale fosse così adempiuto; in via riconvenzionale chiese la declaratoria di legittimità del proprio recesso e il diritto a trattenere la caparra. In primo grado fu accolta la tesi della venditrice; in appello, invece, la Corte ritenne che la clausola imponesse non solo l’estinzione del debito, ma anche la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, valorizzando la buona fede e l’interesse dell’acquirente a un bene libero da formalità pregiudizievoli. Con il ricorso per cassazione la venditrice dedusse violazione delle norme sull’ipoteca, sull’interpretazione del contratto e sulla buona fede, sostenendo che la clausola richiedesse solo l’estinzione dell’ipoteca intesa come estinzione del debito garantito, e che imporre anche la materiale cancellazione entro il termine fosse impossibile nel regime allora vigente. Con il secondo motivo contestò la sua asserita responsabilità nel recesso della controparte e la conseguente condanna al doppio della caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo erronea l’interpretazione della clausola contrattuale data dalla Corte d’appello. Ha affermato che, nel caso concreto, la clausola che prevedeva che l’ipoteca "verrà estinta a cura e spese della parte venditrice prima del rogito notarile" doveva essere letta in conformità alla buona fede come riferita all’estinzione del debito garantito, accompagnata dall’ottenimento del consenso del creditore alla cancellazione e dall’avvio della relativa formalità, e non come obbligo di completare entro il termine la cancellazione materiale dell’iscrizione, che nel regime all’epoca vigente dipendeva da tempi amministrativi incompatibili con il termine pattuito. Ha ritenuto assorbito il secondo motivo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2878 c.c.

  Le cause di estinzione dell’ipoteca sono eterogenee: alcune attengono al credito garantito, altre alla formalità di iscrizione. L’estinzione dell’obbligazione garantita estingue l’ipoteca sul piano sostanziale; la cancellazione ha rilievo pubblicitario e, in certi casi, effetto estintivo autonomo.

• art. 2878, n. 1, c.c.

  La cancellazione dell’iscrizione può costituire autonoma causa di estinzione dell’ipoteca.

• art. 2878, n. 3, c.c.

  L’estinzione dell’obbligazione garantita rientra tra le cause di estinzione dell’ipoteca.

• art. 2882 c.c.

  La cancellazione consensuale dell’ipoteca richiede la presentazione al conservatore dell’atto contenente il consenso del creditore.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la nullità della pattuizione che, secondo l’interpretazione della Corte d’appello, imporrebbe una prestazione impossibile.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla dedotta impossibilità dell’oggetto della prestazione così come interpretata dalla Corte territoriale.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel quadro delle doglianze sulla validità del contratto e della clausola interpretata in modo estensivo.

• art. 1362 c.c.

  Usato come parametro ermeneutico per contestare l’interpretazione della clausola contrattuale.

• art. 1366 c.c.

  La Corte afferma che l’interpretazione secondo buona fede impone di evitare letture cavillose e formalistiche e di attribuire alla clausola il significato coerente con la ragione pratica dell’accordo.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che l’interpretazione della Corte d’appello avrebbe condotto a una prestazione impossibile, in contrasto con il principio di conservazione del contratto.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato nel ricorso come criterio per evitare un’interpretazione che renda la prestazione impossibile e la pattuizione nulla.

• art. 1375 c.c.

  La Corte di cassazione lo richiama come canone di buona fede contrattuale, ma ne corregge l’uso in appello, ritenuto eccessivamente formalistico.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo di ricorso per contestare l’attribuzione di responsabilità alla venditrice.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo per contestare la configurazione dell’inadempimento della venditrice.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e al diritto al doppio della caparra in caso di legittimo recesso per inadempimento altrui.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il vizio denunciato nel ricorso per cassazione per violazione/falsa applicazione di norme di diritto.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, la clausola che preveda l’estinzione di un’ipoteca "a cura e spese" del venditore, se letta alla luce della buona fede e del contesto concreto, può riferirsi all’estinzione del debito garantito e all’avvio della cancellazione dell’iscrizione, non necessariamente al completamento materiale della formalità entro il termine contrattuale, quando ciò dipenda da tempi amministrativi non controllabili dalla parte obbligata.
• L’interpretazione del contratto non è un mero accertamento di fatto: è sindacabile in cassazione quando il giudice di merito violi i canoni ermeneutici legali, in particolare quello di buona fede, attribuendo alla clausola un significato formalistico o cavilloso non coerente con la causa concreta dell’accordo.
• L’interpretazione secondo buona fede impone di attribuire alle dichiarazioni contrattuali il significato che, secondo ragionevolezza e legittimo affidamento, la parte accettante poteva attribuire loro, evitando di far dipendere l’adempimento da attività impossibili o sproporzionate rispetto alla funzione economico-sociale del contratto.
• In tema di ipoteca, l’estinzione dell’obbligazione garantita estingue la garanzia sul piano sostanziale, mentre la cancellazione dell’iscrizione ha funzione di pubblicità e di tutela della circolazione giuridica del bene; la presenza dell’iscrizione residua può essere rilevante nei rapporti con i terzi, ma non sempre trasforma automaticamente in inadempimento la mancata definizione materiale della formalità entro il termine pattuito.
• Nel valutare l’adempimento di un obbligo contrattuale relativo alla liberazione di un bene da ipoteche, occorre distinguere tra il risultato sostanziale perseguito dalle parti e la concreta esecuzione delle formalità pubblicitarie, che possono dipendere dall’organizzazione amministrativa e dalla disciplina applicabile al tempo dei fatti.

Come è indicizzato