Sentenza del 18/09/2019 n. 23220 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato di un'area edificabile, elevandolo da 1.325.000 euro a 7.507.000 euro. Il contribuente aveva impugnato l'avviso sostenendo che una parte del terreno, pari a 12.543 mq, fosse vincolata a verde pubblico e servizi pubblici e avesse quindi un valore inferiore. I giudici di merito avevano annullato integralmente l'accertamento. L'Agenzia ha contestato, da un lato, che la CTR non avesse esaminato il valore della restante area edificabile di 9.216 mq e, dall'altro, che la CTR avesse utilizzato documenti successivi alla compravendita e avesse erroneamente escluso la natura edificabile dell'area vincolata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della CTR del Lazio e rinviato la causa alla stessa Commissione, in diversa composizione. La CTR dovrà determinare concretamente il valore imponibile dell'intero terreno, distinguendo la parte soggetta a vincoli dalla restante area edificabile. La Corte ha chiarito che la presenza di un vincolo a verde pubblico o servizi pubblici non elimina automaticamente la vocazione edificatoria del terreno: incide sulla concreta quantificazione del valore, ma non giustifica l'annullamento integrale dell'avviso. Il giudice tributario deve quindi decidere nel merito l'importo effettivamente dovuto, salvo vizi formali dell'atto.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, codice di procedura civile

  violazione di legge e insufficiente motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio

  La Corte ha ritenuto ammissibili e fondate le censure dell'Agenzia, poiché la CTR non aveva esaminato tutte le questioni decisive relative alla determinazione del valore dell'area.

• Articoli 2, 35 e 59, comma 1, del D.Lgs. n. 546/1992

  il giudizio dinanzi la Commissione tributaria regionale assume le caratteristiche generali del mezzo di gravame, ossia del mezzo di impugnazione a carattere sostitutivo

  Il giudice tributario regionale, quando ritiene fondate solo alcune contestazioni sull'imponibile, deve normalmente determinare nel merito l'imposta dovuta invece di annullare integralmente l'atto, salvo i casi eccezionali previsti dalla legge o la presenza di vizi formali.

• Articoli 43, 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986

  determinazione del valore venale del bene ai fini dell'imposta di registro

  La controversia richiede la determinazione del valore del terreno con riferimento alla data della compravendita, considerando le caratteristiche urbanistiche e il valore economico effettivo del bene.

• Cass. n. 8563/2019 e Cass. n. 27426/2018

  la vocazione urbanistica di un immobile deve essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale

  La destinazione urbanistica generale può mantenere la natura edificatoria dell'area anche quando manchino strumenti attuativi o quando esistano vincoli che limitino concretamente l'edificazione. Tali limitazioni incidono sul valore imponibile, non necessariamente sulla qualificazione edificatoria.

Massime di principio

• Un vincolo a verde pubblico o servizi pubblici non comporta automaticamente che il terreno diventi agricolo o privo di valore edificatorio; normalmente deve essere valutato come elemento che riduce o condiziona il valore economico.
• In caso di accertamento sul valore di un'area, il giudice deve esaminare separatamente le diverse porzioni del terreno e determinare il valore concreto di ciascuna, evitando l'annullamento totale dell'atto se una parte dell'accertamento può rimanere valida.
• La valutazione deve riferirsi alla situazione urbanistica ed economica esistente alla data dell'atto impositivo o della compravendita rilevante, anche se gli atti successivi possono essere utilizzati solo nei limiti in cui dimostrino una situazione già esistente a quella data.
• Nel processo tributario, quando l'accertamento è ritenuto eccessivo ma non integralmente infondato, il giudice dovrebbe rideterminare l'imponibile e l'imposta dovuta, anziché limitarsi ad annullare l'avviso.
• La concreta possibilità edificatoria, anche limitata, deve essere considerata nella stima del valore venale dell'area e può giustificare un valore superiore a quello di un terreno agricolo, pur inferiore a quello di un'area pienamente edificabile.