Cassazione Civile, Ordinanza n. 26058/2026 del 01/10/2026

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’avviso di rettifica e liquidazione n. 20091T003824000 del 4 agosto 2011, notificato il 7 settembre 2011, con cui l’Agenzia delle Entrate aveva richiesto maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale per complessivi € 30.938,43 in relazione alla compravendita, stipulata con rogito del 19 novembre 2009, di un terreno di circa 11.482 mq in Itri, con un rudere inagibile. Il prezzo dichiarato era di € 72.000, mentre l’Ufficio aveva rideterminato il valore venale in € 206.600. Dopo una precedente cassazione con rinvio, la Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza del 19 luglio 2019, aveva parzialmente accolto l’appello dell’Agenzia, rideterminando il valore del terreno in € 150.000, pari a € 17,90 al mq, tenendo conto della conformazione geomorfologica e dei vincoli idrogeologici. Il contribuente ha proposto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 383 e 384 c.p.c., perché il giudice del rinvio avrebbe eluso i principi fissati dalla precedente cassazione, limitandosi a rideterminare il valore senza indicare i parametri estimativi; 2) violazione degli artt. 115 e 132 c.p.c., per motivazione asseritamente carente o apparente sulla stima; 3) violazione dell’art. 7 della L. 212/2000, dell’art. 52, comma 2-bis, del d.P.R. 131/1986 e dell’art. 132 c.p.c., per mancata indicazione o allegazione degli atti di comparazione richiamati nell’avviso; 4) violazione degli artt. 91 ss. c.p.c. per l’erronea compensazione delle spese.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo. Il primo non investiva la questione oggetto del principio fissato nella precedente cassazione, cioè l’adeguatezza della motivazione dell’avviso, ma contestava la stima del valore nel merito; il secondo è stato ritenuto infondato nella sua prospettazione di apparenza motivazionale, poiché la sentenza regionale aveva spiegato il metodo comparativo e la valutazione delle caratteristiche del terreno e dei vincoli. È stato accolto il terzo motivo: l’avviso indicava soltanto gli estremi di precedenti accertamenti riguardanti terzi, senza descrivere gli immobili comparati né fornire dati su ubicazione, classamento, destinazione ed edificabilità, e tali elementi non erano accessibili al contribuente. La generica descrizione del procedimento sintetico-comparativo non consentiva quindi di conoscere i presupposti fattuali della pretesa e di difendersi. La documentazione prodotta dall’Amministrazione nel giudizio di rinvio non poteva sanare il difetto originario di motivazione, né l’Ufficio poteva integrare in giudizio le ragioni dell’atto. Il quarto motivo sulle spese è stato assorbito. La Corte ha cassato senza rinvio la sentenza impugnata, decidendo nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c.: ha accolto il ricorso originario del contribuente e annullato l’atto impositivo per carenza motivazionale. Ha condannato l’Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese dei gradi di merito e dei giudizi di legittimità, secondo gli importi indicati in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986

  La suddetta disposizione stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell'eventuale rettifica, l'ufficio controlla il valore di cui al comma 1 (ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; in questo caso, l'ufficio ha la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi.

  La rettifica del valore immobiliare può fondarsi sui parametri comparativi previsti dalla norma, che sono pariordinati agli altri criteri estimativi; è sufficiente anche un solo atto comparabile, purché pertinente per tempo e oggetto.

• art. 52, commi 2 e 2-bis, d.P.R. 131/1986

  Su tali premesse, in tema di imposta di registro, ai fini del rispetto dell'obbligo di motivazione dell'avviso di rettifica di cui all'art. 52, commi 2 e 2-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è sufficiente la riproduzione del contenuto essenziale degli atti utilizzati come parametro di riferimento, con la specificazione che trattasi, per ciascun atto, di valori dichiarati o accertati, senza che da questo derivi un ulteriore obbligo di allegare o riportare eventuali avvisi di accertamento relativi agli atti oggetto di comparazione.

  Quando l’avviso richiama atti di comparazione non conosciuti né ricevuti dal contribuente, la motivazione deve riprodurne il contenuto essenziale, identificando i dati necessari a comprendere il raffronto e precisando se i valori siano dichiarati o accertati. Non è necessario allegare gli ulteriori avvisi di accertamento relativi agli atti comparativi, ma la sola menzione dei loro estremi, senza informazioni concrete sui beni, non consente la difesa e comporta la nullità dell’avviso.

• art. 58, comma 2, d.lgs. 546/1992

  Né la produzione della relativa documentazione da parte dell’amministrazione finanziaria nel corso del giudizio di rinvio poteva valere a sanare il deficit motivazionale dell’impugnato avviso di rettifica e liquidazione, essendo pacifico che l'art. 58, comma 2, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, che fa salva la produzione di nuovi documenti in sede di appello, non si applica nel giudizio riassunto a seguito di cassazione con rinvio della sentenza tributaria di secondo grado.

  La facoltà di produrre nuovi documenti prevista per l’appello non opera nel giudizio tributario riassunto dopo cassazione con rinvio e, in ogni caso, la produzione processuale non sana il difetto di motivazione originario dell’atto impositivo.

• art. 63, comma 4, d.lgs. 546/1992

  Né la produzione della relativa documentazione da parte dell’amministrazione finanziaria nel corso del giudizio di rinvio poteva valere a sanare il deficit motivazionale dell’impugnato avviso di rettifica e liquidazione, essendo pacifico che l'art. 58, comma 2, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, che fa salva la produzione di nuovi documenti in sede di appello, non si applica nel giudizio riassunto a seguito di cassazione con rinvio della sentenza tributaria di secondo grado, trovando applicazione la disciplina specifica del successivo art. 63, comma 4, in base al quale, essendosi sostanzialmente chiusa l'istruzione, è preclusa l'acquisizione di nuove prove, in particolare documentali, salvo che sia giustificata (ma non è il caso di specie) da fatti sopravvenuti riguardanti la controversia in decisione, da esigenze istruttorie derivanti dalla sentenza di annullamento o dall'impossibilità di produrli in precedenza per causa di forza maggiore.

  Nel giudizio tributario di rinvio è preclusa, in linea generale, l’acquisizione di nuove prove documentali; sono ammesse le eccezioni indicate dalla norma, che nel caso concreto non ricorrevano.

• art. 384, primo comma, c.p.c.

  Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza del terzo motivo, l’inammissibilità del primo motivo e del secondo motivo, l’assorbimento del quarto motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto; non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell'art. 384, primo comma, ultima parte, cod. proc. civ., con l’accoglimento del ricorso originario del contribuente e l’annullamento dell’atto impositivo per carenza motivazionale, non essendo consentito (in caso di annullamento per vizi formali) un ulteriore esame nel merito della pretesa impositiva.

  Quando non occorrono ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione può decidere la causa nel merito; accertato il vizio formale dell’atto impositivo, ne consegue l’annullamento senza ulteriore esame della pretesa tributaria.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, l’avviso che determina il maggior valore di un immobile mediante comparazione deve indicare il criterio estimativo e fornire gli elementi concreti necessari a identificare e comprendere i beni assunti a confronto, così da consentire al contribuente di conoscere i presupposti della pretesa e di contestarne an e quantum.
• Se l’avviso richiama atti comparativi non conosciuti né ricevuti dal contribuente, è sufficiente riprodurne il contenuto essenziale, precisando per ciascuno se i valori siano dichiarati o accertati; la mera indicazione degli estremi di accertamenti riferiti a terzi, senza dati identificativi e descrittivi dei beni, non soddisfa l’obbligo motivazionale.
• I criteri estimativi previsti dall’art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986 sono pariordinati; il criterio comparativo può basarsi anche su un unico atto, purché relativo a un immobile comparabile e conforme ai requisiti temporali e oggettivi previsti dalla norma.
• L’Amministrazione finanziaria non può integrare nel corso del giudizio le ragioni dell’atto impositivo né sanarne il difetto originario di motivazione mediante la produzione successiva di documenti; le contestazioni processuali restano delimitate dalle ragioni esposte nell’atto.
• Nel giudizio tributario riassunto dopo cassazione con rinvio, la produzione di nuove prove documentali è preclusa salvo le specifiche eccezioni previste dall’art. 63, comma 4, d.lgs. 546/1992; la disciplina che consente nuovi documenti in appello non sana comunque la motivazione carente dell’atto.
• Quando l’annullamento dell’atto tributario è disposto per un vizio formale di motivazione e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può decidere nel merito accogliendo il ricorso originario, senza procedere a un nuovo esame della fondatezza sostanziale della pretesa.

Come è indicizzato