Cassazione Civile, Ordinanza n. 34073/2022 del 18/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento in località turistica, pattuito a un prezzo di euro 1.170.000, con caparra confirmatoria di euro 50.000. Il promissario acquirente agiva per ottenere il trasferimento coattivo del bene e il risarcimento dei danni, deducendo che il venditore aveva ostacolato la stipula del definitivo e che vi erano impedimenti alla vendita per alcune criticità catastali, ipotecarie e per la pendenza di una domanda giudiziale di divisione su un bene pertinenziale. Il promittente venditore resisteva, sosteneva di avere già diffidato ad adempiere la controparte e chiedeva l'accertamento della risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con condanna di quest'ultimo al risarcimento del danno da mancata commerciabilità del bene e, in via riconvenzionale, di ulteriori danni. Il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale, dichiarava risolto il preliminare per diffida ad adempiere e liquidava al venditore un danno da deprezzamento dell'immobile, calcolato sulla differenza tra prezzo pattuito e valore di mercato stimato dal ctu all'epoca dell'elaborato peritale. In appello il promissario acquirente censurava: 1) l'erroneità della quantificazione del danno, perché il valore del bene era stato preso non alla data di definitività dell'inadempimento ma a quella della consulenza; 2) l'errata esclusione dell'incidenza del comportamento del venditore e dell'applicazione dell'art. 1227 c.c. e della compensatio lucri cum damno, sostenendo che il venditore avrebbe potuto locare l'immobile o comunque trarne utilità; 3) il rigetto dell'istanza di integrazione della consulenza tecnica per stimare il valore del bene alla data corretta e i canoni locativi potenziali. La Corte di cassazione ritiene fondato il primo motivo, perché la quantificazione del danno è avvenuta solo con la sentenza di primo grado e non vi era giudicato interno; inoltre il valore di mercato deve essere riferito al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, normalmente coincidente con la proposizione della domanda di risoluzione o con l'effetto della diffida ad adempiere, non alla data della ctu. Respinge il secondo motivo, affermando che il mancato sfruttamento locativo non era stato dedotto tempestivamente come eccezione ai sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c. e che, in ogni caso, i potenziali canoni erano un vantaggio solo ipotetico, non effettivo e non causalmente imputabile in via diretta e immediata all'inadempimento. Il terzo motivo viene assorbito. La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché ridetermini il danno secondo il corretto parametro temporale e valuti nuovamente la richiesta istruttoria integrativa.

La decisione

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbito il terzo; cassa la sentenza della Corte d'appello di Roma e rinvia alla medesima Corte, in diversa composizione, per una nuova decisione conforme ai principi enunciati, anche sulle spese del giudizio di legittimità. La cassazione chiarisce che il danno del promittente venditore va calcolato con riferimento al valore dell'immobile al momento in cui l'inadempimento del promissario acquirente è divenuto definitivo, non al momento della consulenza tecnica espletata anni dopo, e che non è automaticamente detraibile un vantaggio solo potenziale derivante dalla eventuale locazione del bene o dal suo godimento diretto, se non provato come effettivo e causalmente rilevante secondo i criteri dell'art. 1227 c.c. e della compensatio lucri cum damno.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio e la presentazione delle memorie

• art. 100 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo come norma sulla legittimazione e interesse ad agire/impugnare

• art. 112 c.p.c.

  invocato nel secondo motivo con riferimento al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 1223 c.c.

  richiamato per la delimitazione del danno risarcibile come conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento

• art. 1225 c.c.

  utilizzato per affermare che la prevedibilità del danno va valutata al momento in cui il debitore deve scegliere se adempiere o meno

• art. 1227 c.c.

  richiamato per escludere l'automatica detrazione di danni evitabili o vantaggi compensabili in assenza di tempestiva deduzione e prova del debitore

• art. 1453 c.c.

  norma sulla risoluzione per inadempimento, anche quale base della domanda proposta e della sua modifica in corso di causa

• art. 1454 c.c.

  richiamato per la diffida ad adempiere che ha determinato la risoluzione del preliminare per inutile decorso del termine

• art. 2909 c.c.

  invocato in relazione al giudicato interno, escluso dalla Corte di cassazione sul punto del quantum

• art. 2697 c.c.

  richiamato indirettamente nella parte motivazionale sulle esigenze probatorie in tema di danno e vantaggi dedotti in compensazione

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, se il promissario acquirente inadempiente provoca la risoluzione del contratto, il danno del promittente venditore può essere liquidato come differenza tra prezzo pattuito e valore di mercato del bene al momento in cui l'inadempimento diviene definitivo, non sulla base di una stima effettuata anni dopo.
• La quantificazione del danno effettuata per la prima volta nella sentenza di primo grado può essere contestata in appello senza che la mancata critica preventiva della consulenza tecnica d'ufficio comporti acquiescenza, quando la consulenza non abbia già stimato quel preciso pregiudizio.
• La prevedibilità del danno risarcibile ex art. 1225 c.c. va valutata con riferimento al momento in cui il debitore può ancora scegliere se adempiere o meno, cioè quando è in grado di apprezzare le conseguenze del proprio inadempimento.
• Il concorso colposo del creditore ex art. 1227, comma 2, c.c. richiede una specifica deduzione della parte interessata e la prova che il danneggiato avrebbe potuto evitare o limitare il danno con l'ordinaria diligenza.
• La compensatio lucri cum damno opera solo per vantaggi effettivi, non meramente potenziali, e soltanto se il beneficio si colloca nella serie causale immediata dell'illecito; non sono quindi detraibili vantaggi meramente ipotetici o dipendenti da autonome scelte del danneggiato.

Come è indicizzato