Cassazione Civile, Ordinanza n. 31708/2025 del 04/12/2025

Esito

La controversia

Nel 2007 un promissario acquirente e due promittenti venditori stipularono un preliminare di compravendita immobiliare per il prezzo di euro 130.000, con caparra confirmatoria di euro 5.000. I venditori si obbligavano a cancellare un'ipoteca giudiziale gravante sull'immobile in tempo utile per consentire all'acquirente di ottenere un mutuo; il rogito era fissato per il 23 aprile 2007. La cancellazione dell'ipoteca non avvenne nel termine, seguirono rinvii del definitivo, anche richiesti dall'acquirente, e la cancellazione fu ottenuta solo a fine ottobre 2007. Dopo la cancellazione, i venditori invitarono l'acquirente a fissare una nuova data, ma questi rispose solo nel maggio 2008 chiedendo una nuova perizia bancaria. Nel 2009 l'acquirente convenne i venditori chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento, la restituzione della caparra e il risarcimento dei danni. Il Tribunale accolse la domanda ritenendo decisivo il ritardo dei venditori nella cancellazione dell'ipoteca. La Corte d'appello riformò invece la decisione, valorizzando il comportamento complessivo di entrambe le parti e ritenendo che vi fosse stata una reciproca tolleranza dei ritardi, tale da escludere la non scarsa importanza dell'inadempimento dei venditori ex art. 1455 c.c. Nel ricorso per cassazione il promissario acquirente dedusse due motivi: con il primo denunciò la violazione degli artt. 166 e 167 c.p.c., sostenendo che le difese dei venditori, costituitisi alla prima udienza in primo grado, integrassero un'eccezione di inadempimento in senso stretto tardiva e quindi preclusa; con il secondo dedusse la violazione dell'art. 1455 c.c., lamentando che la Corte d'appello avesse illegittimamente bilanciato i reciproci inadempimenti e valorizzato fatti tardivamente allegati. La Cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi: le difese dei venditori erano mere contestazioni del fatto costitutivo della domanda risolutoria, utili alla valutazione comparativa della gravità dell'inadempimento, e quindi non soggette a decadenza; la valutazione sulla non scarsa importanza dell'inadempimento è stata considerata un apprezzamento di fatto, immune da sindacato di legittimità, sorretto da motivazione logica e coerente. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore importo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, oltre alle statuizioni ex art. 96 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d'appello che aveva escluso la risoluzione del preliminare. Ha ritenuto corretta la qualificazione delle difese dei venditori come mere difese non soggette a decadenza ex art. 167 c.p.c. e ha reputato incensurabile in sede di legittimità la valutazione di merito della Corte territoriale sulla non scarsa importanza dell'inadempimento, compiuta mediante esame comparativo delle condotte di entrambe le parti alla luce dell'art. 1455 c.c. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese e al pagamento delle somme ex art. 96 c.p.c. e dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 166 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla tardività delle difese; la Corte non ne ha ravvisato la violazione in concreto.

• art. 167, comma 2, c.p.c.

  l'eccezione d'inadempimento è qualificata come eccezione in senso stretto soggetta a decadenza, ma nel caso concreto le difese dei convenuti sono state ritenute mere contestazioni del fatto costitutivo della domanda.

• art. 1455 c.c.

  la non scarsa importanza dell'inadempimento va valutata comparativamente, considerando il comportamento complessivo delle parti e la buona fede; l'apprezzamento è di merito.

• art. 93, commi 3 e 4, c.p.c.

  richiamato per la liquidazione delle spese in conformità alla proposta definitoria.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  applicato con condanna del ricorrente al pagamento di somme per responsabilità aggravata.

• art. 380-bis c.p.c.

  menzionato per il procedimento accelerato e la proposta di definizione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la decisione in camera di consiglio e la partecipazione del consigliere che aveva formulato la proposta.

• art. 51, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato incidentalmente in tema di incompatibilità del consigliere proponente.

• art. 52 c.p.c.

  richiamato incidentalmente in tema di incompatibilità del consigliere proponente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  disposta la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato in relazione al contributo unificato ulteriore.

Massime di principio

• Nel giudizio di risoluzione per inadempimento, le allegazioni del convenuto dirette a contestare la gravità dell'inadempimento dedotto dall'attore non costituiscono necessariamente eccezioni in senso stretto: se si limitano a negare il fatto costitutivo della domanda risolutoria, sono mere difese e non sono soggette alla decadenza di cui all'art. 167 c.p.c.
• L'eccezione di inadempimento è eccezione in senso stretto e, come tale, può essere soggetta a preclusioni processuali; tuttavia la sua qualificazione dipende dal contenuto concreto delle allegazioni difensive, dovendosi distinguere tra nuova eccezione e mera contestazione del fatto costitutivo.
• Ai fini dell'art. 1455 c.c., la non scarsa importanza dell'inadempimento va valutata in concreto e in modo comparativo, tenendo conto dell'assetto complessivo dei comportamenti delle parti e dell'eventuale tolleranza reciproca nei ritardi.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione contrattuale è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e, se sorretto da motivazione coerente, non è censurabile in cassazione come violazione di legge.

Come è indicizzato