Cassazione Civile, Ordinanza n. 05528/2025 del 02/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di due deliberazioni assembleari condominiali: una del 6 dicembre 2007, con cui l’assemblea aveva incaricato un tecnico di redigere il computo metrico di lavori straordinari comprendenti anche interventi su parti private, in particolare i balconi; e una del 5 maggio 2008, con cui era stata scelta l’impresa appaltatrice per l’esecuzione delle opere condominiali e private. I condomini dissenzienti avevano agito in giudizio, ma i giudici di merito avevano ritenuto tardiva l’impugnazione e comunque carente l’interesse ad agire, qualificando le delibere come annullabili e non nulle. Con il ricorso per cassazione la parte ricorrente ha dedotto, da un lato, la violazione degli artt. 1135, 1137 e 1418 c.c., sostenendo che le deliberazioni erano nulle perché relative a oggetti estranei alla competenza assembleare; dall’altro, la violazione dell’art. 100 c.p.c. e delle stesse norme codicistiche, sostenendo che sussisteva l’interesse ad agire per far dichiarare la nullità di delibere che avevano condotto alla stipula di contratti dai quali derivavano responsabilità contrattuali ed extracontrattuali in capo al condominio e dunque ai singoli partecipanti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi. Ha affermato che le deliberazioni assembleari che incidono su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, quando non si riflettano sulla gestione o sull’uso delle cose comuni, esulano dalle attribuzioni dell’assemblea e sono quindi nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto. Di conseguenza, tali delibere non sono soggette al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. Inoltre, è stato riconosciuto l’interesse ad agire del condomino dissenziente a ottenere la declaratoria di nullità, poiché dagli atti di incarico e di appalto deliberati dall’assemblea potevano derivare obbligazioni e responsabilità riferibili al condominio e, indirettamente, a ciascun partecipante. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte d’appello di Salerno in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Viene richiamato quale parametro del motivo di ricorso per denunciata violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Viene richiamato quale parametro del motivo di ricorso per denunciata nullità processuale/violazione di norme sul processo.

• art. 100 c.p.c.

  L’interesse ad agire sussiste per ottenere la declaratoria di nullità della delibera quando dalla stessa derivino conseguenze giuridiche pregiudizievoli o comunque rilevanti per il condomino.

• art. 1135 c.c.

  È norma che delimita le attribuzioni dell’assemblea; l’assemblea non può deliberare su oggetti estranei alla gestione delle parti comuni.

• art. 1137 c.c.

  Il termine di trenta giorni per l’impugnazione opera per le delibere annullabili, non per quelle nulle.

• art. 1418 c.c.

  La delibera è nulla quando l’oggetto è giuridicamente impossibile, ossia quando l’assemblea decide su materie fuori dalle proprie attribuzioni.

Massime di principio

• La deliberazione assembleare condominiale è nulla, e non semplicemente annullabile, quando ha ad oggetto decisioni estranee alle attribuzioni dell’assemblea, cioè relative a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi e non inerenti alla gestione delle parti comuni.
• L’impossibilità giuridica dell’oggetto della delibera va valutata avendo riguardo al contenuto concreto della decisione assembleare e ai poteri dell’organo collegiale: se l’assemblea decide su materie che richiedono il consenso individuale dei proprietari esclusivi, la decisione è radicalmente invalida.
• Le deliberazioni nulle non sono assoggettate al termine decadenziale di trenta giorni previsto per l’impugnazione delle delibere annullabili ex art. 1137, comma 2, c.c.
• Sussiste interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. nell’impugnazione di una delibera nulla quando da essa derivino o possano derivare obbligazioni o responsabilità giuridiche per il condomino che agisce.
• Quando il contratto di incarico o di appalto deliberato dall’assemblea riguarda anche lavori su parti esclusive dei singoli, occorre distinguere tra spese e obbligazioni condominiali e spese e obbligazioni riferibili ai singoli proprietari; l’assemblea non può imporre unilateralmente decisioni su tali parti esclusive mediante il criterio maggioritario.

Come è indicizzato