Cassazione Civile, Ordinanza n. 33106/2025 del 18/12/2025

Esito

La controversia

La lite nasce dalla domanda possessoria proposta da una società proprietaria di un appartamento in condominio, che assumeva di godere, in forza del regolamento condominiale contrattuale richiamato nei titoli di acquisto, di una servitù atipica di panorama e/o veduta verso il mare, poi violata da nuove opere edilizie realizzate nell'unità immobiliare confinante. In primo e secondo grado il procedimento possessório aveva inizialmente dato ragione alla società attrice, ma in appello la decisione era stata ribaltata: la Corte territoriale aveva ritenuto non provata l'esistenza della servitù, osservando l'assenza in atti del titolo di acquisto della controparte e della nota di trascrizione del regolamento condominiale contenente le clausole costitutive della servitù, e aveva inoltre escluso la prova di un acquisto a titolo originario per usucapione o destinazione del padre di famiglia. La ricorrente ha impugnato la sentenza con due motivi: con il primo ha dedotto violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e vizio motivazionale, sostenendo che la Corte d'appello aveva erroneamente ignorato la documentazione contrattuale effettivamente prodotta, in particolare un atto di conferimento con cui il bene era stato trasferito a Novembre s.r.l. con richiamo ai titoli di provenienza e al regolamento condominiale, dal quale derivava il vincolo sulle opere edilizie; con il secondo ha dedotto l'omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che il giudice di merito avesse in sostanza affrontato una questione petitoria sull'esistenza del regolamento, estranea a un giudizio possessoria ex art. 1168 c.c. La Cassazione ha ritenuto fondato, nei limiti indicati, il primo motivo: ha richiamato il principio secondo cui le clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale, se chiare ed esplicite, sono vincolanti per gli acquirenti anche indipendentemente dalla trascrizione, quando nell'atto di acquisto vi sia richiamo al regolamento; nel caso concreto, la Corte d'appello aveva però trascurato un atto di conferimento presente in atti, rilevante ai fini della conoscenza/accettazione del regolamento da parte dell'avente causa. È stato invece reputato infondato il profilo del motivo con cui si contestava la valutazione delle prove ai sensi degli artt. 115 e 116 c.p.c., perché tale censura non può tradursi in una rivalutazione del materiale istruttorio. Il secondo motivo è stato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso limitatamente alla doglianza sulla mancata considerazione dell'atto di conferimento e del richiamo al regolamento condominiale; ha dichiarato assorbito il secondo motivo; ha cassato la sentenza d'appello e ha rinviato alla Corte d'appello di Cagliari, in diversa composizione, per nuovo esame e per le spese. È stato ribadito che la mera doglianza sulla valutazione del materiale istruttorio non integra violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., mentre il richiamo al regolamento condominiale in un atto traslativo può renderne vincolanti le clausole contrattuali anche senza trascrizione, se il contenuto risulta chiaramente richiamato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione può denunciare sia violazioni di legge sia omesso esame di un fatto decisivo; tuttavia la censura sugli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere usata per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione della norma è configurabile solo se il giudice utilizza prove non dedotte dalle parti o fuori dai limiti di legge, ovvero attribuisce piena prova a elementi che richiedono invece valutazione critica.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione della norma non discende da una semplice diversa ponderazione delle prove, ma solo dall'uso distorto delle prove legali o dall'inosservanza del criterio del prudente apprezzamento.

• art. 1168 c.c.

  È richiamato come base del giudizio possessoria, nel quale la ricorrente lamentava che il giudice d'appello avesse affrontato profili petitori anziché limitarsi alla tutela del possesso.

• art. 1350 n. 4 c.c.

  Il giudice di merito aveva ritenuto che l'atto costitutivo di un diritto reale richiedesse la forma scritta e non ammettesse equipollenti, come confessione o prova testimoniale.

• art. 1117 c.c.

  È richiamato nell'atto di conferimento per indicare la quota di comproprietà sulle parti e sui servizi comuni del condominio.

• artt. 8 e 9 del regolamento condominiale

  Le clausole regolamentari, di natura contrattuale, erano invocate come fonte della pretesa servitù e del divieto di ampliamenti volumetrici lesivi della vista mare.

Massime di principio

• Le clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni alle facoltà dei singoli condomini sulle porzioni di proprietà esclusiva, purché siano formulate in modo chiaro ed esplicito.
• Tali clausole sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti anche se il regolamento non è materialmente allegato o trascritto, quando nell'atto di acquisto o nel titolo di trasferimento vi sia un espresso richiamo al regolamento, che deve allora ritenersi conosciuto o accettato.
• Nel ricorso per cassazione, la deduzione di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non consente una rivalutazione del merito delle prove, essendo configurabile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte, prove fuori dai limiti legali o abbia attribuito valore di prova legale a elementi che non lo hanno.
• Se un documento decisivo risulta effettivamente prodotto in atti, il giudice di merito non può ometterlo nella ricostruzione fattuale quando da esso dipenda la verifica della conoscenza o opponibilità di un vincolo reale o regolamentare.
• Nel giudizio possessoria, la mancanza di prova dell'esistenza e opponibilità del titolo costitutivo della pretesa servitù impedisce il riconoscimento della tutela reintegratoria.

Come è indicizzato