Cassazione Civile, Ordinanza n. 00157/2025 del 06/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’opposizione allo stato passivo di un fallimento. Il creditore, cessionario di un finanziamento fondiario garantito da ipoteca, aveva chiesto l’ammissione del credito in via privilegiata; il credito era stato invece ammesso in via chirografaria perché il tribunale aveva ritenuto che il contratto fosse nullo per superamento del limite massimo di finanziabilità previsto per il mutuo fondiario, in quanto l’immobile ipotecato risultava completamente distrutto da un incendio. Il tribunale aveva anche escluso la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario. Nel ricorso per cassazione il creditore deduceva, con il primo motivo, violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. per errata valutazione degli elementi probatori relativi al valore dell’immobile ipotecato e quindi al superamento della soglia di finanziabilità; con il secondo motivo deduceva violazione dell’art. 38, comma 2, d.lgs. 385/1993 e dell’art. 1424 c.c., censurando la dichiarazione di nullità e il diniego di conversione del contratto in mutuo ipotecario ordinario.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il secondo. Ha cassato il decreto impugnato e ha rinviato il giudizio al Tribunale di Padova in diversa composizione, affinché riesamini la domanda alla luce dei principi affermati dalle Sezioni Unite sulla disciplina del mutuo fondiario e del superamento del limite di finanziabilità, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che il superamento della soglia di finanziabilità non determina nullità del contratto né consente la sua riqualificazione d’ufficio come mutuo ordinario ipotecario quando sia incontestata la volontà delle parti di stipulare un mutuo fondiario.

Norme richiamate

• art. 2727 c.c.

  richiamato come norma sulla presunzione semplice e sulla valutazione degli elementi indiziari relativi al valore dell’immobile ipotecato

• art. 2729 c.c.

  richiamato congiuntamente all’art. 2727 c.c. per censurare l’apprezzamento probatorio del giudice di merito

• art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385/1993

  la Corte, seguendo le Sezioni Unite, lo qualifica come norma non imperativa a presidio della validità del contratto ma come regola di vigilanza prudenziale e elemento integrativo dell’oggetto del mutuo fondiario; il suo superamento non comporta nullità del contratto

• art. 1424 c.c.

  richiamato per sostenere la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario; la Corte, però, rileva che non è consentita una riqualificazione d’ufficio del contratto quando la volontà delle parti era di stipulare un mutuo fondiario

• art. 117, comma 8, d.lgs. n. 385/1993

  menzionato nel confronto tra orientamenti come parametro delle nullità testuali del TUB, rispetto alle quali il superamento del limite di finanziabilità non è ricondotto

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indicato quale norma processuale sulla dedotta violazione di legge nei motivi di ricorso

• art. 38 d.lgs. n. 385/1993

  richiamato in forma generale per la disciplina del mutuo fondiario e del limite di finanziabilità

• art. 41 d.lgs. n. 385/1993

  citato incidentalmente nel riepilogo degli effetti legali tipici del credito fondiario, con riferimento all’esenzione dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo

Massime di principio

• Il superamento del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario non determina nullità del contratto, perché la relativa disciplina non integra una norma imperativa posta a presidio della validità del negozio, ma una regola di vigilanza prudenziale e di conformazione dell’oggetto del finanziamento.
• Se le parti hanno voluto stipulare un mutuo fondiario, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto come mutuo ordinario ipotecario per neutralizzare gli effetti legali tipici del tipo negoziale prescelto.
• La contestazione della validità del mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità presuppone, implicitamente, la corretta qualificazione del contratto come mutuo fondiario; ove tale qualificazione sia incontestata, non è consentito sostituire d’ufficio un diverso modello negoziale.
• Quando il motivo di ricorso investe il capo della sentenza sulla validità del contratto, non si forma giudicato interno su questioni strettamente collegate, anche se non riproposte come autonoma impugnazione.
• In presenza di un indirizzo delle Sezioni Unite, il giudice di legittimità deve attenervisi salvo ragioni specifiche di distacco, soprattutto su questioni di interpretazione sistematica del TUB e degli effetti del mutuo fondiario.

Come è indicizzato