Cassazione Civile, Ordinanza n. 15676/2025 del 12/06/2025

Esito

La controversia

Una acquirente di un terreno, comprato con atto notarile, ha scoperto anni dopo che il bene era stato già pignorato prima della vendita e poi aggiudicato a terzi in sede esecutiva, con conseguente perdita del bene. Ha quindi agito contro il notaio rogante, lamentando l'omesso compimento delle necessarie visure e verifiche ipotecarie e catastali che avrebbero dovuto evidenziare il vincolo pregiudizievole. Il notaio ha eccepito la prescrizione e negato ogni responsabilità, sostenendo che le ricerche erano state effettivamente eseguite ma avevano dato esito negativo per un errore del Conservatore dei registri immobiliari, che aveva trascritto il pignoramento con un codice fiscale diverso da quello del venditore. La Corte d'appello aveva riformato il rigetto di primo grado, ritenendo il notaio responsabile e condannandolo al risarcimento, oltre ad accogliere la manleva verso una compagnia e rigettarla verso l'altra. In Cassazione il notaio ha dedotto, tra l'altro, violazione dei doveri di diligenza e motivazione apparente, censurando l'affermazione secondo cui avrebbe dovuto effettuare ulteriori controlli non specificati, nonostante l'errore imputabile al Conservatore. Gli assicuratori dei Lloyd's, in via incidentale, hanno contestato l'operatività della polizza e dedotto omessa pronuncia su rivalsa e massimale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi del ricorso principale del notaio, ritenendoli fondati: la sentenza d'appello è stata cassata perché la motivazione era meramente apparente nella parte in cui, pur dando atto dell'errore del Conservatore, non spiegava concretamente quale ulteriore attività rientrante nell'ordinaria diligenza professionale avrebbe consentito al notaio di scoprire il pignoramento. La Corte ha richiamato il principio secondo cui la responsabilità del notaio per omessa rilevazione di un'iscrizione pregiudizievole va esclusa quando l'errore del Conservatore renda di fatto impossibile l'individuazione del vincolo con l'ordinaria diligenza. Gli ulteriori motivi del ricorso principale, relativi alla quantificazione del danno e alle spese verso altra assicurazione, sono stati assorbiti. Il primo motivo del ricorso incidentale dei Lloyd's è stato respinto perché la statuizione di primo grado sull'inoperatività della polizza era stata una decisione di merito sfavorevole alla compagnia, che quindi avrebbe dovuto essere impugnata; il secondo motivo incidentale è stato assorbito. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1176 c.c.

  richiamato in tema di diligenza professionale del notaio nel compimento delle visure e dei controlli

• art. 1218 c.c.

  richiamato per la responsabilità da inadempimento del professionista

• art. 1375 c.c.

  richiamato come parametro di correttezza e buona fede nell'esecuzione del rapporto

• art. 2236 c.c.

  richiamato quale norma evocata dal ricorrente a limitazione della responsabilità nelle prestazioni implicanti problemi tecnici di speciale difficoltà

• art. 132 c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio di motivazione apparente e contraddittoria

• art. 346 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per sostenere la mancata formazione di giudicato interno su un'eccezione riproposta

• art. 91 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente principale sulle spese processuali nei confronti della compagnia assicuratrice

• art. 6 delle condizioni di polizza

  richiamato per l'eccezione di inoperatività della polizza a secondo rischio

• Cass. 16459/2012

  richiamata come precedente sul principio per cui la responsabilità del notaio è esclusa quando l'errore del Conservatore rende impossibile individuare il vincolo con l'ordinaria diligenza

Massime di principio

• La responsabilità del notaio per omessa rilevazione di un gravame pregiudizievole su un immobile non può essere affermata in modo astratto: il giudice deve indicare concretamente quali ulteriori attività, esigibili secondo l'ordinaria diligenza professionale, avrebbero consentito di superare l'errore dei pubblici registri.
• Quando l'omessa rilevazione del vincolo dipende da una condotta negligente del Conservatore dei registri immobiliari che renda di fatto impossibile l'individuazione dell'iscrizione con le normali verifiche, la responsabilità del notaio deve essere esclusa.
• La motivazione è apparente quando si limita a enunciare doveri generali di controllo senza confrontarsi con la specifica anomalia del caso concreto e senza spiegare perché il professionista avrebbe potuto e dovuto accorgersi dell'errore.
• Se il giudice di primo grado decide nel merito un'eccezione e la rigetta con accertamento sfavorevole alla parte, questa è soccombente su quel punto e deve proporre specifica impugnazione, non essendo sufficiente la mera riproposizione dell'eccezione.
• La quantificazione del danno da perdita dell'immobile non può essere automaticamente ancorata a criteri validi solo quando il prezzo di acquisto coincida con il valore del bene al momento dell'evizione o dell'esecuzione, dovendo il giudice verificare il concreto rapporto tra prezzo pagato e valore effettivo del bene nel momento rilevante.

Come è indicizzato