Cassazione Civile, Ordinanza n. 20680/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da una compravendita immobiliare conclusa con scrittura privata non autenticata nel 1986, con contestuale immissione nel possesso degli immobili. Anni dopo, a seguito di un giudizio promosso dall'acquirente per l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura, fu definitivamente accertato che la compravendita aveva natura di vero contratto traslativo e non di preliminare; la sentenza fu poi trascritta. Nel frattempo, però, un soggetto che aveva acquistato una quota degli immobili per donazione dal venditore originario aveva pagato tra il 2010 e il 2017 imposte comunali gravanti sugli immobili (ICI e IMU) per complessivi euro 14.454,00. Egli convenne in giudizio gli eredi dell'acquirente per ottenere il rimborso di quanto pagato, deducendo in via principale la gestione di affari altrui ex art. 2028 c.c. e, in subordine, l'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. Il tribunale rigettò la domanda ritenendo che, fino alla trascrizione della sentenza di accertamento, il trasferimento non fosse opponibile ai terzi e che quindi i tributi fossero legittimamente stati posti a carico del soggetto risultante proprietario nei registri immobiliari. La corte d'appello accolse solo in parte, limitando il rimborso alle imposte pagate dal 2014 in poi, cioè dal momento in cui la sentenza di accertamento era divenuta definitiva. Con il ricorso per cassazione il ricorrente ha denunciato, da un lato, la violazione delle norme sulla compravendita e sull'efficacia delle sentenze, sostenendo che la sentenza che accerta l'autenticità della sottoscrizione di una scrittura contenente vendita immobiliare ha natura dichiarativa e che l'effetto traslativo decorre dalla data della scrittura stessa; dall'altro, la nullità della motivazione per contrasto insanabile, poiché la corte territoriale avrebbe attribuito alla medesima pronuncia sia natura di accertamento sia natura costitutiva. La Cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi: ha affermato che, quando la scrittura privata contiene già una compravendita con effetto reale, la sentenza che accerta giudizialmente l'autenticità della sottoscrizione è dichiarativa e produce effetti ex tunc; pertanto l'acquirente era proprietario sin dalla data della scrittura e, tra le parti, era lui a dover sopportare i tributi immobiliari. Di conseguenza, il pagamento eseguito dal donatario del venditore non era dovuto e integrava un indebito arricchimento dell'acquirente e dei suoi eredi, non essendo corretta la limitazione temporale operata dalla corte d'appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto per quanto di ragione entrambi i motivi di ricorso, ha cassato la sentenza impugnata limitatamente alle censure accolte e ha rinviato alla Corte d'appello di Bologna, in diversa composizione, per un nuovo esame dell'appello alla luce del principio di diritto enunciato. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. La decisione impugnata è stata quindi annullata nella parte in cui aveva limitato il rimborso alle imposte pagate dal 2014 in avanti, poiché il trasferimento di proprietà doveva ritenersi operante tra le parti fin dal 20 dicembre 1986 (o, secondo il dispositivo della sentenza di merito, dal 28 dicembre 1986).

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  La censura di legittimità è stata proposta per violazione di legge e per nullità della motivazione apparente/contraddittoria.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'effetto traslativo della compravendita in base all'incontro dei consensi.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato dal ricorrente quale norma definitoria della compravendita con effetto reale.

• art. 2907 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel quadro dell'azione giudiziale di accertamento del trasferimento.

• art. 2908 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di effetti della pronuncia giudiziale.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per censurare la decisione per erronea applicazione della disciplina sostanziale.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla denunciata motivazione apparente e contraddittoria.

• art. 2028 c.c.

  Norma posta a base della domanda principale di rimborso per gestione di affari altrui, esclusa dalla Corte come non decisiva ai fini della regolazione dei rapporti inter partes.

• art. 2041 c.c.

  Norma posta a base della domanda subordinata di indebito arricchimento, accolta nel principio di diritto perché il pagamento dei tributi gravava sull'acquirente sin dal trasferimento consensuale.

• art. 2652 n. 3 c.c.

  Richiamato dal giudice di merito in tema di trascrizione della domanda giudiziale relativa all'accertamento del trasferimento immobiliare e opponibilità ai terzi.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato dalla Corte per affermare che la compravendita immobiliare può essere consacrata in forma scritta, ma la trascrizione richiede poi l'atto pubblico o la sentenza che accerti il titolo.

Massime di principio

• La domanda di accertamento dell'autenticità della sottoscrizione di una scrittura privata contenente una compravendita immobiliare si distingue, per petitum e causa petendi, dalla domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre: la prima ha natura dichiarativa, la seconda costitutiva.
• Quando la scrittura privata integra già un contratto di compravendita con effetto reale, la sentenza che accerta giudizialmente l'autenticità della sottoscrizione non crea il trasferimento, ma ne dichiara l'avvenuto perfezionamento con efficacia ex tunc dalla data del contratto.
• Nei rapporti inter partes, dal momento del trasferimento consensuale della proprietà, il carico dei tributi gravanti sull'immobile incombe sull'acquirente; se il venditore o un suo avente causa li paga, può configurarsi un indebito arricchimento dell'acquirente.
• L'opponibilità ai terzi tramite trascrizione incide sui conflitti esterni, ma non modifica l'efficacia sostanziale del trasferimento tra le parti né sposta, nei rapporti interni, l'onere dei tributi immobiliari.
• Una motivazione è censurabile quando attribuisce simultaneamente alla medesima pronuncia natura dichiarativa e costitutiva in modo logicamente incompatibile.

Come è indicizzato