Cassazione Civile, Sentenza n. 1068/2022 del 14/01/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza di appello che aveva dichiarato l'incompetenza territoriale (competente il Tribunale di Tempio Pausania - sezione distaccata di Olbia) e aveva ritenuto mancante la legittimazione passiva di Organizzazione Eurotel Italia s.r.l. rispetto alla domanda di annullamento della deliberazione assembleare del 14/11/2010 (approvazione consuntivi 2008-2009 e ripartizione spese). I ricorrenti deducevano: (1) violazione degli artt. 28 e 29 c.p.c. per errata interpretazione della clausola di foro convenzionale prevista dall'art. 32 del regolamento condominiale; (2) violazione delle norme sul "foro del consumatore" (d.lgs. n. 206/2005) in relazione alla multiproprietà a godimento turnario; (3) errori di interpretazione dell'art. 32 del regolamento (artt. 1362, 1363, 1366, 1369, 1370 c.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo e ha dichiarato assorbito il secondo motivo. Ha ritenuto errata la pronuncia di incompetenza territoriale della Corte d'appello: la clausola del regolamento condominiale (art. 32) che fissa il foro convenzionale "per ogni controversia relativa al presente regolamento" va interpretata in senso applicabile anche alle controversie di impugnazione di deliberazioni assembleari relative alla ripartizione delle spese, poiché il regolamento può costituire fatto costitutivo della pretesa. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, per la decisione di merito (esclusa la rimessione al primo giudice). La Corte ha altresì richiamato la consolidata giurisprudenza secondo cui la legittimazione passiva a resistere in giudizi di annullamento delle delibere spetta al condominio, rappresentato dall'amministratore, e non all'amministratore in proprio (quindi la dichiarazione di difetto di legittimazione passiva di Eurotel era conforme a tale orientamento); comunque la competenza e le questioni di merito saranno decise dalla Corte d'appello in diversa composizione. La Corte ha disposto altresì che la Corte d'appello provveda sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 23 c.p.c.

  Introduce il foro speciale del luogo in cui si trova l'immobile condominiale per le controversie tra condomini (forum rei sitae). La Corte sottolinea il carattere esclusivo del foro ma chiarisce che l'esclusività non equivale a inderogabilità automatica: il foro può essere derogato per accordo delle parti.

• art. 28 c.p.c.

  Stabilisce le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale; la Corte ricava da essa che il foro speciale tra condomini non è previsto tra le ipotesi di inderogabilità, per cui è derogabile mediante convenzione tra parti (ad es. clausola regolamentare).

• art. 32 regolamento condominiale (clausola contrattuale)

  "relativa al presente regolamento"

  La clausola che fissa un foro convenzionale "per ogni controversia relativa al presente regolamento" è da interpretare in senso estensivo: si applica anche alle impugnazioni di delibere assembleari che abbiano rapporto con l'operatività o l'interpretazione del regolamento (ad es. ripartizione spese), potendo derogare il foro ex art. 23 c.p.c.

• art. 1137 c.c.

  Norma che disciplina l'impugnazione delle deliberazioni assembleari di condominio; la controversia in esame è qualificata come impugnazione ex art. 1137 c.c. e rientra tra le ipotesi in cui il regolamento può costituire fatto rilevante per la pretesa.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per indicare le maggioranze necessarie all'approvazione del regolamento condominiale; il regolamento è considerato atto di autorganizzazione approvato dall'assemblea e quindi fonte di norme applicabili alle controversie condominiali.

• art. 1138 c.c.

  Richiama il contenuto tipico del regolamento condominiale (uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, amministrazione) e giustifica la rilevanza del regolamento nella decisione delle liti su riparti di spesa.

• giurisprudenza della Cassazione (riguardo alla legittimazione passiva)

  Orientamento consolidato secondo cui la legittimazione passive per resistere in giudizi di annullamento delle delibere assembleari spetta esclusivamente al condominio, rappresentato dall'amministratore, e non all'amministratore o a terzi in proprio; la Corte richiama tale principio nell'analisi della posizione di Organizzazione Eurotel.

Massime di principio

• Il foro speciale del luogo ove si trova l'immobile condominiale (art. 23 c.p.c.) è esclusivo ma non necessariamente inderogabile: una clausola regolamentare valida può derogare tale foro se riguarda "controversie relative al regolamento".
• Una clausola di regolamento condominiale che designa un foro per le controversie "relative al regolamento" va interpretata in senso estensivo e può comprendere anche le impugnazioni delle delibere assembleari quando il regolamento costituisca elemento costitutivo o connesso della pretesa (es. ripartizione delle spese).
• La legittimazione a resistere nell'impugnazione delle delibere assembleari spetta al condominio rappresentato dall'amministratore; l'amministratore o una società che abbia svolto funzioni di amministrazione non assumono automaticamente la qualità di resistente in proprio.
• In presenza di plurime questioni (competenza territoriale, legittimazione, profili sostanziali) l'appello contro una sentenza di primo grado che non abbia provveduto separatamente su tutte le domande può essere ammissibile e portare all'esame delle diverse questioni, non limitandosi all'istanza di regolamento di competenza.
• In casi analoghi è consigliabile: verificare testualmente la clausola regolamentare (ambito "relative to"), valutare se la controversia coinvolge diritti/obblighi previsti dal regolamento, e dedurre espressamente in primo grado la deroga di foro se si intende avvalersene; inoltre considerare preliminarmente la questione di legittimazione delle parti convenute.