Cassazione Civile, Ordinanza n. 26520/2025 del 01/10/2025

Esito

La controversia

Il condominio ricorreva per cassazione contro la sentenza del Tribunale di Torino che aveva confermato il rigetto della domanda di pagamento delle spese condominiali riferite al periodo successivo alla dichiarazione giudiziale di risoluzione del contratto di acquisto di una delle unità immobiliari del fabbricato. Secondo il condominio, la decisione era erronea per violazione e falsa applicazione di norme di diritto, perché avrebbe escluso l’obbligo del convenuto di contribuire alle spese nonostante né la domanda né la sentenza di risoluzione fossero state trascritte. La censura mirava dunque a sostenere che, in assenza di trascrizione, il soggetto che appariva proprietario dovesse comunque rispondere verso il condominio delle spese di gestione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, ritenendo infondata la doglianza. Ha confermato il principio secondo cui, nell’azione dell’amministratore per il recupero della quota di spese riferita a una unità immobiliare, è legittimato passivo il vero proprietario e non anche chi appaia tale, poiché nei rapporti tra condominio, quale ente di gestione, e singoli partecipanti non opera il principio dell’apparenza del diritto. Di conseguenza, la mancata trascrizione della domanda o della sentenza di risoluzione non vale a spostare la legittimazione passiva su chi non sia effettivo titolare dell’immobile. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e, poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., è stata applicata anche la condanna ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., oltre all’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  proposta di definizione per manifesta infondatezza

  La trattazione camerale è avvenuta a seguito di proposta di manifesta infondatezza; la decisione conforme alla proposta ha consentito l'applicazione delle conseguenze previste dalla disciplina sulla responsabilità processuale aggravata.

• art. 96 c.p.c.

  Poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta di infondatezza e non vi erano elementi contrari, è stata applicata la condanna per responsabilità aggravata sia a favore della controparte sia in favore della cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione

  In caso di rigetto dell'impugnazione, il ricorrente è tenuto, ove dovuto, al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• Cass. SU 5035/2002

  È richiamato come precedente che afferma la legittimazione passiva del vero proprietario per il recupero delle spese condominiali e l’inapplicabilità del principio dell’apparenza nei rapporti condominiali.

• Cass. n. 1627/2007

  È richiamato a sostegno del principio secondo cui risponde verso il condominio il reale titolare dell’unità immobiliare.

• Cass. n. 22089/2007

  È richiamato a conferma del principio per cui il condominio può agire nei confronti del proprietario effettivo, non del soggetto meramente apparente.

Massime di principio

• Nelle controversie di recupero delle spese condominiali, la legittimazione passiva spetta al proprietario effettivo dell’unità immobiliare al momento rilevante, non al soggetto che ne appaia titolare per ragioni formali o di mera apparenza.
• Tra condominio, quale ente di gestione, e singoli partecipanti non opera il principio dell’apparenza del diritto, perché la tutela dell’affidamento del terzo in buona fede non è il criterio decisivo per individuare il debitore delle spese condominiali.
• La mancata trascrizione della domanda o della sentenza di risoluzione non consente, di per sé, di imputare al soggetto non più proprietario l’obbligo di pagare le spese condominiali successive alla risoluzione.
• Quando la Corte rigetta il ricorso in conformità a proposta ex art. 380-bis c.p.c., può trovare applicazione la disciplina della responsabilità aggravata per ricorso infondato, oltre agli ulteriori effetti economici previsti dalla legge.
• In tema di spese condominiali, il collegamento dell’obbligazione contributiva alla titolarità effettiva del bene è funzionale al rafforzamento del credito della gestione condominiale, ma deve comunque rispettare la reale proprietà dell’unità immobiliare.

Come è indicizzato