Sentenza del 21/09/2016 n. 18483 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la fruizione delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, sostenendo che l'immobile superasse la soglia di 240 mq di superficie utile e dovesse quindi essere qualificato come abitazione di lusso. In particolare, ha censurato la decisione della Commissione Tributaria Regionale, che aveva escluso dal calcolo il sottotetto ritenendolo non abitabile. L'Agenzia ha dedotto la violazione delle norme sulla determinazione della superficie utile e l'insufficiente motivazione della sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando i principi indicati dalla Corte e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha stabilito che il sottotetto deve essere computato nella superficie utile complessiva, salvo che risulti concretamente inutilizzabile, e che la mera mancanza dei requisiti di abitabilità non è sufficiente a escluderlo dal calcolo.

Norme richiamate

• Legge 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131

  Norma richiamata come fondamento delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, il cui recupero è stato disposto dall'Agenzia in caso di immobile qualificabile come abitazione di lusso.

• D.M. 2 agosto 1969, art. 6

  La superficie utile complessiva superiore a 240 mq determina la qualificazione dell'abitazione come di lusso, con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina.

  La superficie utile va determinata sottraendo esclusivamente le categorie espressamente indicate dalla norma. L'elencazione è stata interpretata come tassativa: il sottotetto non può essere escluso automaticamente solo perché non abitabile.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte prima, art. 1, nota II-bis

  Disciplina l'agevolazione per l'acquisto della prima casa, che non spetta quando l'immobile presenta le caratteristiche di abitazione di lusso secondo i criteri applicabili.

• D.M. 5 luglio 1975, art. 5

  Richiamato dall'Agenzia in relazione ai requisiti igienico-sanitari e di abitabilità, ma ritenuto non decisivo per escludere automaticamente un ambiente dal calcolo della superficie utile.

• D.M. 10 maggio 1977, n. 801

  La Corte ha escluso l'applicazione dei relativi criteri di calcolo, osservando che norme riguardanti agevolazioni o benefici fiscali non possono essere interpretate estensivamente per ampliare il loro ambito applicativo.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Disposizioni processuali poste a fondamento, rispettivamente, della censura per violazione o falsa applicazione di legge e della censura per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

Massime di principio

• Per verificare se un immobile supera la soglia dei 240 mq rilevante ai fini dell'agevolazione prima casa, occorre applicare i criteri specifici del D.M. 2 agosto 1969, art. 6.
• Le superfici possono essere escluse dal calcolo solo se rientrano nelle categorie espressamente previste dalla norma; non è possibile ampliare l'elenco per analogia.
• La semplice non abitabilità o non conformità ai requisiti aero-illuminanti non comporta automaticamente l'esclusione di un ambiente dalla superficie utile.
• Un sottotetto o un vano deposito può rilevare nel calcolo quando sia concretamente utilizzabile o presenti una significativa potenzialità abitativa, anche se richiede interventi edilizi o non possiede formalmente i requisiti di abitabilità.
• In caso di contestazione, è decisiva la verifica concreta dell'inutilizzabilità dell'ambiente, oltre alla corretta documentazione delle superfici e delle caratteristiche edilizie dell'immobile.
• Quando la superficie complessiva supera i 240 mq secondo questi criteri, l'immobile può essere qualificato come di lusso e l'Amministrazione può revocare le agevolazioni prima casa, recuperando la maggiore imposta e gli interessi.