Cassazione Civile, Ordinanza n. 00185/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la dismissione di immobili già condotti in locazione e acquistati dagli occupanti nell'ambito della procedura di vendita del patrimonio immobiliare dell'ente previdenziale. I ricorrenti chiedevano il rimborso della differenza tra il prezzo effettivamente pagato e quello che sarebbe risultato applicando il coefficiente di abbattimento previsto dal d.l. n. 41/2004 per il territorio di Napoli. Essi sostenevano che tale abbattimento legislativo dovesse cumularsi con la riduzione dell'8% del prezzo di stima già pattuita nel Protocollo d'intesa del 7 maggio 2003 con le organizzazioni sindacali degli inquilini, in ragione delle pessime condizioni manutentive degli alloggi. Uno dei ricorrenti deduceva inoltre di aver esercitato l'opzione all'acquisto in epoca anteriore, ma di aver concluso la compravendita solo successivamente, rivendicando l'applicazione del coefficiente di abbattimento; contestava anche l'improponibilità per frazionamento del credito. Altri ricorrenti lamentavano che la Corte d'appello avesse ritenuto assorbita o erroneamente quantificata la loro posizione. Il ricorso per cassazione si articolava in cinque motivi: violazione delle norme sulla transazione per alcune posizioni definite con accordi conciliativi; violazione dei criteri di interpretazione del Protocollo del 2003 e del d.l. 41/2004; omessa pronuncia sulle domande di alcuni intervenuti; errata valutazione della posizione del ricorrente che aveva esercitato l'opzione prima del decreto; illegittima dichiarazione di improponibilità della domanda per asserito frazionamento del credito.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo per difetto di specificità e per mancata trascrizione/produzione degli atti di transazione e della procura. Ha accolto il secondo e il quinto motivo, affermando che il coefficiente di abbattimento previsto dal d.l. 41/2004 deve applicarsi al prezzo effettivamente versato, già comprensivo della riduzione dell'8% pattuita nel Protocollo del 2003, perché i due benefici operano su piani distinti: uno è legislativo e generale, l'altro contrattuale e locale. Ha inoltre escluso che la domanda del ricorrente che aveva agito in separato giudizio fosse improponibile per abusivo frazionamento del credito, rilevando la diversità di causa petendi tra il credito contrattuale e quello ex lege. Il terzo e il quarto motivo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1965 c.c.

  richiamato in relazione alla transazione; la Corte non entra nel merito del motivo perché lo dichiara inammissibile per difetto di specificità e mancata produzione degli atti rilevanti

• art. 84 c.p.c.

  richiamato dal primo motivo in tema di poteri del difensore di transigere; la censura non è esaminata nel merito per carenza di autosufficienza

• art. 1362 c.c.

  richiamato per la violazione dei criteri ermeneutici del Protocollo del 2003 e del d.l. 41/2004; la Corte accoglie la doglianza perché l'interpretazione della Corte d'appello è ritenuta erronea

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per omessa pronuncia o mancata considerazione delle domande di alcuni intervenuti; il motivo è assorbito nel nuovo esame demandato al giudice di rinvio

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma processuale invocata come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  la Corte lo richiama per affermare il requisito di specificità/esposizione completa dei fatti e per giustificare l'inammissibilità del primo motivo

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 1 d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  il coefficiente di abbattimento deve applicarsi al prezzo effettivamente versato; la norma ha funzione generale di riequilibrio rispetto ai ritardi nella stima e non assorbe gli sconti pattuiti localmente

• d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  la disciplina legislativa è autonoma rispetto al Protocollo del 2003 e consente il cumulo tra riduzione contrattuale e abbattimento legale

• d.m. 26 marzo 2004, n. 14493

  conferma che al prezzo determinato ai sensi del d.l. 41/2004 si applicano gli ulteriori abbattimenti cui il conduttore abbia diritto

• art. 3, comma 20, d.l. 351/2001

  richiamato nel contesto della vicenda di uno dei ricorrenti che contestava il profilo dell'opzione all'acquisto

• d.l. 351/2001

  richiamato come disciplina originaria della dismissione del patrimonio immobiliare

• d.lgs. 104/1996

  richiamato dal ricorrente Indolfi per sostenere una manifestazione di volontà di acquisto anteriore al d.l. 351/2001

• L. 104/2004

  conversione del d.l. 41/2004 richiamata nella formulazione dei motivi

Massime di principio

• Nella dismissione di immobili di enti previdenziali, il coefficiente di abbattimento previsto dalla normativa sopravvenuta opera sul prezzo effettivamente corrisposto e si cumula con eventuali ulteriori riduzioni pattuite in sede locale, purché queste abbiano diversa funzione e diversa base causale.
• Il legislatore, quando interviene per correggere ritardi o disparità nel procedimento di stima, non si presume abbia voluto eliminare sconti contrattuali già riconosciuti per ragioni manutentive o locali, salvo espressa previsione contraria.
• Il credito al rimborso derivante da un accordo sindacale e il credito all'abbattimento del prezzo previsto dalla legge hanno natura e causa petendi diverse; pertanto possono essere fatti valere separatamente senza configurare improponibilità per frazionamento del credito.
• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile se non consente alla Corte di verificare decisività e fondatezza delle censure per mancata trascrizione o produzione degli atti su cui si fonda.
• Quando una questione viene accolta come pregiudiziale e comporta cassazione con rinvio, le censure logicamente dipendenti restano assorbite e vanno riesaminate dal giudice di merito in sede di rinvio.

Come è indicizzato