Sentenza n. 5147/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 5

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile originariamente realizzato senza titolo edilizio, del quale era stato oggetto di condono soltanto il piano terreno/rialzato e il piano cantinato. Successivamente erano state realizzate opere di sopraelevazione, inizialmente consistenti in pilastri e cassettature per la soletta e poi sviluppatesi in ulteriori piani allo stato rustico. Il Comune aveva ordinato nel 2000 la sospensione e la demolizione delle opere di sopraelevazione, con avviso dell'acquisizione in caso di inottemperanza. L'ordine non veniva eseguito. Nel 2012 l'immobile veniva trasferito dal precedente proprietario al figlio, mentre nel 2017 il Comune adottava l'ordinanza di acquisizione, comprendente i piani abusivi, l'area di sedime e una parte dell'area cortilizia; con altro provvedimento ordinava la demolizione di ulteriori opere abusive riguardanti il piano terreno e rialzato. Il ricorrente in primo grado contestava l'acquisizione sostenendo di non avere ricevuto l'originaria ingiunzione di demolizione, che avrebbe dovuto essergli notificata quale proprietario subentrato nel 2012; deduceva inoltre l'illegittimità dell'acquisizione dell'intera area di sedime e dell'area cortilizia, anche perché il fabbricato sarebbe stato in comproprietà con soggetto estraneo, nonché la mancata comunicazione di avvio del procedimento. In appello si sosteneva che non esistesse uno specifico ordine di demolizione riferito alle opere effettivamente acquisite e che il nuovo proprietario non potesse essere ritenuto responsabile dell'inottemperanza a un ordine notificato soltanto al precedente proprietario.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto che la sanatoria del piano terreno/rialzato non producesse effetti sui piani superiori, i quali erano rimasti privi di titolo edilizio e non potevano essere considerati automaticamente sanati. L'ordine di demolizione del 2000, pur riferito inizialmente ai pilastri e alla soletta della sopraelevazione, comprendeva necessariamente anche le opere successive di completamento, quali tompagni, solai e copertura; non era quindi necessaria una nuova e distinta ordinanza di demolizione. La notifica al precedente proprietario era corretta, poiché questi era il proprietario e responsabile dell'abuso al momento dell'ordine. Il successivo acquirente aveva ricevuto il bene nello stato di fatto e di diritto esistente, con i rischi derivanti dalle opere abusive non rimosse. Richiamando l'Adunanza Plenaria n. 16 del 2023, il Collegio ha affermato che l'effetto traslativo dell'art. 31 d.P.R. 380/2001 si produce ex lege alla scadenza del termine assegnato per la demolizione: nel caso concreto, relativamente ai piani superiori e all'area di sedime, l'acquisizione si era già verificata nel 2000, prima del trasferimento del piano condonato al nuovo proprietario; soltanto per l'ulteriore area cortilizia l'effetto traslativo si era prodotto con l'ordinanza di acquisizione. La questione relativa all'eventuale trasferimento dell'intera quota dell'area di sedime, con possibile costituzione di un diritto di superficie sulla parte legittima dell'edificio, è stata ritenuta non rilevante perché non specificamente dedotta nel ricorso di primo grado. Le censure concernenti l'area cortilizia sono state giudicate generiche e comunque non idonee a superare l'effetto acquisitivo già maturato. L'appellante è stato condannato alle spese del grado, liquidate in euro 4.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  L'effetto acquisitivo delle opere abusive e dell'area necessaria alla loro realizzazione si produce ex lege alla scadenza del termine assegnato con l'ingiunzione di demolizione; l'ordinanza successiva ha, per tale parte, funzione ricognitiva. L'acquisizione dell'ulteriore area necessaria o pertinente si produce invece con l'adozione dell'ordinanza di acquisizione.

• l. 724/1994

  La concessione in sanatoria relativa al piano terreno/rialzato non estende i propri effetti alle opere di sopraelevazione o ai piani superiori realizzati successivamente e privi di autonomo titolo edilizio.

• l. 47/1985

  I titoli di sanatoria edilizia consentono di evitare la demolizione delle opere condonate e di compiere gli atti e gli interventi consentiti dalla legge, ma non costituiscono titolo per ulteriori ampliamenti, ristrutturazioni o nuove costruzioni.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  La disposizione è richiamata quale base processuale per la trattazione da remoto della causa in udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato.

Massime di principio

• La sanatoria edilizia di una determinata porzione dell'immobile non si estende automaticamente alle sopraelevazioni, agli ampliamenti o alle nuove opere successivamente realizzate, che restano abusive se prive di autonomo titolo edilizio.
• Quando un ordine di demolizione individua le opere strutturali fondanti una sopraelevazione abusiva, i suoi effetti si estendono anche alle successive opere di completamento funzionalmente e materialmente connesse, senza necessità di una nuova e distinta ingiunzione per ciascun elemento costruttivo.
• Ai sensi dell'art. 31 d.P.R. 380/2001, l'effetto traslativo in favore del Comune delle opere abusive e dell'area necessaria alla loro realizzazione si produce ex lege alla scadenza del termine assegnato per la demolizione; l'ordinanza di acquisizione successiva accerta tale effetto, mentre l'acquisizione dell'ulteriore area prevista dalla legge si perfeziona con l'adozione dell'ordinanza.
• Il proprietario che acquista un immobile dopo la scadenza del termine per ottemperare a un ordine di demolizione già notificato al precedente proprietario acquista il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e non può contestare la mancata notificazione originaria per sottrarsi agli effetti acquisitivi già maturati.
• Il giudice amministrativo non esamina come vizio dell'ordinanza di acquisizione una questione non dedotta con specifica censura nel ricorso introduttivo; le contestazioni generiche sull'estensione dell'area acquisita non sono idonee a superare l'effetto acquisitivo già verificatosi.

Come è indicizzato