Cassazione Civile, Sentenza n. 26450/2025 del 30/09/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la decisione della Corte d'appello di Genova che aveva riconosciuto a favore di Rosalba Rollando (oggi eredi Patriarchi) un "equo indennizzo" di €40.000 per il ridotto godimento di due appartamenti, ritenuto conseguenza di infiltrazioni d'acqua imputate a cattiva manutenzione delle parti comuni condominiali. I ricorrenti censurano la pronuncia per carenza di specifiche allegazioni da parte dell'attrice circa la destinazione economica degli immobili (svolgimento di attivita di affittacamere) e per la mancata prova del danno nella sua concreta estensione, deducendo inoltre vizi relativi alla valutazione della CTU e alla sussistenza di dolo o colpa.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso ritenendo che la domanda di "equo indennizzo" non conteneva, entro i termini processuali, la specifica e circostanziata allegazione dell'effettiva destinazione economica degli immobili (svolgimento di attivita di affittacamere) e del pregiudizio economico conseguente. Ha precisato che, sebbene il danno da limitazione del godimento possa essere valutato anche in re ipsa e liquidato equitativamente (es. parametro del canone locativo), permane l'onere per l'attore di allegare fatti precisi che consentano di fondare presunzioni sul danno. La CTU e le difese avverse non possono supplire alla mancata allegazione. Conseguentemente la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per nuovo esame, con disposizione circa le spese di cassazione.

Norme richiamate

• art. 2043 c.c.

  Norma base della responsabilità aquiliana; la Corte riconosce che il danno da limitazione del godimento può costituire danno risarcibile anche in re ipsa, ma richiede l'allegazione degli elementi fattuali che ne consentano la valutazione.

• art. 2051 c.c.

  Responsabilità per custodia delle cose; applicata per affermare l'obbligo dei condomini-custodi delle parti comuni di evitare danni derivanti dalla loro manutenzione carente.

• art. 2697 c.c.

  Regola dell'onere della prova; la Corte sottolinea che l'attore deve allegare i fatti noti che permettano di ricavare per presunzione il fatto dannoso ignoto e, se puntualmente contestato, fornire la prova anche mediante presunzioni.

• artt. 1223 e 1226 c.c.

  Riferiti alla liquidazione del danno e alla prova del nesso causale; la Corte precisa che, in mancanza di prova puntuale dell'ammontare, è ammessa la liquidazione equitativa (anche con parametro del canone locativo) ma non la rinuncia preventiva all'obbligo di allegazione.

• art. 366, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Disposizione sul contenuto degli atti di impugnazione; la Corte ha ritenuto che il ricorso di cassazione non fosse inammissibile sotto questo profilo, essendo sufficientemente indicati i presupposti del giudizio di merito.

• art. 384, comma 2 c.p.c.

  Riferimento alle conclusioni tardive in appello; la Corte ha ritenuto non scrutinabile per il merito l'eccezione relativa alla tardività delle conclusioni ai fini della decisione in cassazione.

• artt. 191 e ss. c.p.c.

  Norme sull'accertamento e mezzi di prova e sulla CTU; la Corte afferma che la consulenza tecnica non può supplire alla mancanza di allegazioni essenziali nella domanda e non può creare fatti non già dedotti dalle parti.

• art. 112, 115, 163 n. 4), 167 e 702-bis c.p.c.

  Richiamate in relazione a questioni processuali e probatorie; la Corte ha valutato e superato le eccezioni procedurali sollevate dalle controricorrenti, permettendo il prosieguo del giudizio di cassazione.

• Cass. n. 33439/2019

  Giurisprudenza richiamata che ammette la valutazione economica del danno da limitazione del godimento anche come danno figurativo parametrato al valore locativo.

• Sezioni Unite Cass. n. 33645 e n. 33659 del 2022

  Principio secondo cui il proprietario deve allegare la concreta possibilità di godimento perduto e il pregiudizio subito; in presenza di contestazione, l'onere probatorio può essere assolto con presunzioni ma l'allegazione iniziale è necessaria; la quantificazione imprecisa può essere rimessa alla valutazione equitativa.

Massime di principio

• La domanda risarcitoria deve contenere, entro le preclusioni, l'allegazione di fatti precisi e circostanziati sulla destinazione economica del bene e sul pregiudizio subito; dichiarazioni generiche non sono sufficienti.
• Il danno da limitazione del godimento di un immobile può essere riconosciuto in re ipsa e liquidato equitativamente (anche con riferimento al canone locativo), ma ciò non esonera l'attore dall'onere di allegare i fatti che ne consentono la ricostruzione.
• La CTU e le indagini peritali non possono supplire all'assenza di allegazioni essenziali nella domanda; i consulenti operano sui fatti dedotti dalle parti.
• In contestazioni puntuali del convenuto, l'attore deve fornire prove o presunzioni idonee a dimostrare la perdita di godimento o di reddito; in mancanza, la liquidazione non può fondarsi su elementi non previamente allegati.
• Questioni formali e di ammissibilità processuale (contenuto degli atti, tardività delle conclusioni) devono essere valutate in relazione al fine di garantire il diritto di difesa, ma non possono sostituire l'esigenza sostanziale di allegazione della domanda.
• In situazioni simili, chi chiede risarcimenti per perdita di reddito collegata all'uso economico dell'immobile (es. attività di locazione o affittacamere) dovrebbe esporre sin dall'atto introduttivo elementi quali la concreta destinazione, la periodicità/volume dell'attività e i parametri economici che consentano una valutazione anche presuntiva del danno.