Cassazione Civile, Ordinanza n. 24724/2025 del 07/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'occupazione d'urgenza di un terreno di proprietà privata da parte di un Comune, disposta in vista della realizzazione di un complesso sportivo mai eseguito. Dopo la dichiarazione di pubblica utilità e due tentativi di acquisizione sanante, uno fondato su una norma poi dichiarata incostituzionale e l'altro annullato dal TAR, la proprietaria ha chiesto la restituzione del fondo e il risarcimento dei danni per l'occupazione illegittima e per il ripristino dello stato dei luoghi. In primo grado il Comune è stato condannato alla restituzione e al pagamento di una somma per il ripristino. In appello la Corte territoriale ha rideterminato sia il danno da ripristino sia l'indennità/risarcimento per occupazione illegittima, valorizzando il suolo come area con utilizzazione intermedia tra agricola ed edificatoria e detraendo gli acconti già versati dal Comune. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione dell'art. 32 d.P.R. 327/2001 e dell'art. 132 c.p.c., nonché omessa motivazione e omessa pronuncia, perché il valore del bene e l'indennità di occupazione sarebbero stati determinati solo sulla base della c.t.u., senza considerare il certificato di destinazione urbanistica, la relazione dell'ufficio tecnico e le osservazioni del c.t.p.; inoltre, il fondo sarebbe stato inedificabile perché ricadente in zona Fb1 e Fa, destinate solo a interventi pubblici; (2) violazione degli artt. 1223 e 1224 c.c., per avere la Corte detratto dagli importi dovuti gli acconti già versati senza previamente rivalutarli, nonostante l'obbligo di rendere omogenei credito e acconti trattandosi di obbligazione di valore; (3) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la condanna integrale alle spese, nonostante il parziale accoglimento dell'appello del Comune. La proprietaria ha resistito con controricorso e, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale lamentando: (a) omessa pronuncia sulla domanda di rivalutazione monetaria delle somme liquidate per l'occupazione illegittima annuale, riconosciute dalla Corte solo con interessi legali; (b) violazione dell'art. 2043 c.c., per non avere la Corte applicato la rivalutazione sulle somme dovute anno per anno a titolo di risarcimento da occupazione illegittima.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo del Comune in parte inammissibile e in parte fondato: ha escluso che fosse censurabile l'omesso esame delle difese del c.t.p. come fatto storico, ma ha accolto la doglianza di violazione di legge sulla qualificazione urbanistica del fondo. Ha affermato che, in assenza di specifiche previsioni di edificabilità privata o promiscua nelle zone F, le aree destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale devono considerarsi inedificabili; pertanto, anche la zona Fb1 non poteva essere trattata come edificabile, e il valore del suolo non poteva essere fissato come intermedio tra agricolo ed edificabile senza individuare usi alternativi leciti. Ha accolto anche il secondo motivo del Comune e i due motivi del ricorso incidentale della proprietaria nei limiti indicati, rilevando che, nelle obbligazioni di valore da fatto illecito, il credito va rivalutato d'ufficio e che, quando vi siano acconti, il giudice deve previamente rendere omogenee le poste rivalutando sia il credito sia gli acconti, prima della compensazione. Ha inoltre precisato che la rivalutazione delle singole annualità del danno da occupazione illegittima non poteva essere sostituita da un generico calcolo a interessi, dovendo invece essere esplicitato un criterio di rivalutazione coerente con il mutamento del valore monetario nel tempo. Il terzo motivo del Comune, relativo alle spese, è stato dichiarato assorbito. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme ai principi enunciati e per la regolazione anche delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 32 d.P.R. n. 327/2001

  "valore del bene oggetto di occupazione"

  richiamato dal ricorrente, ma la Corte ha ritenuto decisivo il diverso principio per cui la destinazione a zona F, in assenza di possibilità edificatoria privata o promiscua, esclude la qualificazione edificatoria del suolo

• art. 132 c.p.c.

  richiamato come parametro del vizio di motivazione dedotto dal Comune

• art. 1223 c.c.

  richiamato per sostenere che il risarcimento dovesse essere liquidato in modo coerente con il danno effettivo e con la rivalutazione delle poste

• art. 1224 c.c.

  richiamato per la disciplina degli accessori e della mora nel pagamento delle somme dovute

• art. 2043 c.c.

  richiamato dalla parte resistente/ricorrente incidentale quale fondamento del risarcimento per occupazione illegittima

• art. 91 c.p.c.

  richiamato dal Comune per contestare la condanna alle spese di lite

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  usato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  usato come parametro del motivo incentrato su omessa motivazione/omesso esame

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per lamentare omessa pronuncia

• art. 37, quarto comma, d.P.R. n. 327/2001

  "non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l'area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta"

  la Corte lo ha richiamato per affermare che la zona F in esame, in mancanza di edificabilità privata o promiscua, doveva essere considerata inedificabile

• art. 2 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444

  "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale"

  le zone F sono destinate a soddisfare un interesse generale e, di regola, non consentono trasformazioni riconducibili all'edificazione privata

• Cass., Sez. Un., 17/02/1995, n. 1712

  richiamata per il principio secondo cui, nel danno da fatto illecito, la rivalutazione monetaria va riconosciuta d'ufficio perché il credito rivalutato è solo diversa espressione monetaria del risarcimento

• Cass., sez. III, 10/10/2014, n. 21396

  richiamata per affermare che la mora nel pagamento del risarcimento comporta il risarcimento del pregiudizio da mancato tempestivo utilizzo della somma, ma tale pregiudizio va provato

• Cass., sez. III, 18/05/2022, n. 16027

  richiamata per indicare il metodo di omogeneizzazione tra credito risarcitorio e acconto mediante rivalutazione/devalutazione

• Cass., sez. I, 12/08/2022, n. 24744

  richiamata a sostegno del principio per cui le zone F, se non prevedono sottozone con edificabilità privata o promiscua, sono inedificabili

• Cass., sez. I, 19/12/2008, n. 29768

  richiamata per affermare il carattere subordinato delle NTA rispetto alle previsioni del piano urbanistico

• Cass., sez. I, 18/10/2018, n. 26305

  richiamata per escludere che l'omesso esame di elementi istruttori o delle difese del consulente tecnico di parte integri di per sé il vizio di omesso esame di un fatto decisivo

• Cass., sez. I, 29/10/2018, n. 27415

  richiamata per ribadire che il vizio di omesso esame non riguarda il mancato esame di meri elementi istruttori

Massime di principio

• Le aree classificate come zone F, destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale, devono considerarsi inedificabili quando lo strumento urbanistico non preveda espressamente sottozone con possibilità edificatoria privata o promiscua; in tale caso non è legittimo attribuire al suolo un valore intermedio tra agricolo ed edificabile senza individuare concreti usi alternativi consentiti.
• Nella liquidazione del danno da occupazione illegittima di un bene immobile, il giudice deve accertare la corretta qualificazione urbanistica del fondo e non può fondare la stima su comparazioni o precedenti giurisprudenziali non spiegati nel loro percorso valutativo.
• L'omesso esame delle difese del consulente tecnico di parte o di singoli elementi istruttori non integra, di regola, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, che richiede la mancata considerazione di un fatto storico rilevante.
• Nelle obbligazioni di valore derivanti da fatto illecito, la rivalutazione monetaria del credito va riconosciuta d'ufficio perché costituisce soltanto una diversa espressione monetaria del risarcimento dovuto.
• Quando sono stati effettuati acconti su un credito risarcitorio di valore, il giudice deve previamente rendere omogenee le poste, rivalutando o devalutando credito e acconti secondo un criterio coerente, prima di procedere alla detrazione.
• Per il danno da ritardato pagamento del risarcimento, l'attribuzione di interessi o di altro equivalente deve essere giustificata da un criterio che renda conto della perdita di disponibilità della somma nel tempo e, se si invoca un ulteriore pregiudizio finanziario, questo deve essere specificamente provato.

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